名为卖买实为借贷 让与担保行为无效

核心提示：借款关系当中，出借人为了保障债权的最终实现，与借款人签订《房地产买卖合同》，以保证借款期限届满后当借款人不能如期还款时，出借人可依据《房地产买卖合同》获得房屋所有权而实现债权。但因《房地产买卖合同》属于借款债务的担保，而此种让与担保违反了物权法定原则及禁止流质原则，故《房地产买卖合同》无效，应还原真实的借贷关系。

■案情简介

2015年10月，某地产公司向杨某借款600万元，借款期限60天，地产公司以其500平方米商铺作为担保，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：地产公司向杨某出售商铺一间，作价600万元；合同签订后60天以内，地产公司有权单方解除合同并要求杨某返还全部房款；超过60天的，则地产公司无权解除合同。后因借款期限届满后地产公司未按约定偿还借款，杨某诉至法院，起诉要求地产公司履行合同、交付房产。而地产公司辩称：商铺的价值明显大于“房款”600万元，双方之间是名为卖买、实为借贷关系。地产公司同时提供了录音证据证实其观点。最终法院依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件使用法律若干问题的规定》第二十四条，认定双方为借贷法律关系，判令地产公司偿还杨某借款600万元及相应利息。

■律师提醒

1、《最高人民法院关于审理民间借贷案件使用法律若干问题的规定》第二十四条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

2、订立抵押、质押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务人履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物所有权转移为债权人所有，否则无效。

3、不动产的抵押、动产质押权的设定，可向有权的机关申请设立抵押或质押登记，登记后的抵押质押权享有优先受偿权。

■律师名片

李超

徐州日报法律顾问团专家组成员、安国律师事务所律师

李超为安国律师事务所江苏部主任律师。李超自2002年取得律师资格，至今执业14年，先后办理过各类重大复杂案件，具有扎实的法律基础知识及敏锐的分析洞察能力。2014年在中国人民大学律师学院证券上市班深造学习。

专业领域：1.国有土地上房屋征收与拆迁纠纷；2.建设工程案件；3.校园案件。