上海首套房贷款利率下浮：最大优惠可打九四折

接到个贷经理的电话，周思源兴奋地狠灌了几口冰红茶。“没想到这么快就放款了，跟做梦似的。”他告诉《中国经济周刊》记者，原本打算和贷款行打一场“硬仗”，因为身边一些朋友等待放款的周期长达三个月甚至半年，没想到他月初才接到贷款审批通过的通知，不到一个月就已经到账。

7月28日，记者走访上海13家银行支行发现，顺应全国多地松绑房贷政策的“潮流”，上海也有部分银行加入了首套房利率优惠的“军团”，放款周期普遍大大缩短。其中直接利率下浮的银行包括农业银行和汇丰银行，而工商银行、建设银行、交通银行等也取消了此前持续多月的基准利率上浮10%左右的惯例。

贷款最大优惠利率可打九四折

2014年上半年以来，全国各地的房贷政策一度越收越紧，首套房贷款优惠逐渐减少，从回归基准利率到不断上浮，2月甚至还吹过一阵凶猛的“停贷风”。不过，在7月底信贷紧绷的气象被一扫而空，银行间开始互博竞争。

此前有报道称，农业银行近期以强势降价突袭市场。7月28日，记者以购房者身份致电农业银行上海分行羽山路支行个贷中心吴经理，确认了坊间盛传的该行利率打折的信息。“如果公积金和商业贷款组合贷，需要认定其中的商业贷款金额，现在的预通知是200万以上大概可以打九五折，但正式通知还没有下来。”

而在农行上海分行滨江支行，个贷中心的范经理则对记者强调，能不能享受优惠还有其他附加条件：“你收入一定要够，要有一定的还款来源，每个月如果要还1.3万元，收入至少要2.7万元。”

“具体情况还要看信用评分，影响信用评分的因素包括客户的学历、婚姻状况、工作单位以及信用卡是否拖欠等。”范经理还告诉记者，农行的个人房贷政策变动频繁，“现在房贷利率政策一个月一变，一般是月底出下个月的利率政策。”

更实际的优惠则是放款周期的缩短。“如果是一手房，最快15天就可以放下去了，”范经理表示，“不过，每个开发商都有自己合作的银行，基本上开发商会给你找按揭银行，具体还要根据开发商的情况。”

而在农行8月房贷新政之前，汇丰银行已经悄然打折。据一位个贷经理介绍，7月份以来，该行一手房首套房贷款160万以上就可以享受基准利率的九六折，二手房首套房贷款160万元以上也可以享受基准利率的九四折，贷款160万元以下统一是九六折。

“我们对于期房比较谨慎，风险比较大，不是我们合作的开发商就不做，二手房整个放款时间大概需要一个半月，新房合作的开发商放款时间为一个月左右。”上述汇丰银行个贷经理对记者说。

其他银行不再上浮

《中国经济周刊》记者调查还发现，除了农行和汇丰银行以外，上海其他银行虽然暂未接到类似直接利率下浮的通知，但大多数银行也已经不再对首套房贷款执行利率上浮。据悉，上海从去年年底开始收紧房贷利率优惠，多数大型商业银行首套房贷款利率上浮10%~20%不等，追平了二套房房贷利率。

据记者了解，向来占据最大房贷市场的建设银行近期视贷款金额不同，对贷款利率进行浮动定价。建设银行上海分行杨浦支行一位工作人员告诉记者：“首套房贷款现在虽然还没有向下浮动，但首套房全款价格如果高于300万元，贷款一般都可以按照基准利率来执行，低于300万元的贷款利率是上浮5%。”嘉定支行也口径一致，并强调“要看个人征信报告”。

交通银行杨浦支行工作人员告诉记者：“现在单笔期房不接单，二手房商业贷款200万元以上就可以按照最低基准利率来算。”工商银行控江支行个贷中心则以放款速度“吸引”购房者，该行工作人员告诉记者：“首套房贷款能够按照基准利率来执行，但房贷最关键要贷得出来，放款速度各家银行是不一样的，我们的放款速度比较快。”

五大行中，目前只有中国银行上海分行定价依旧坚挺。该行五角场支行对记者表示，执行的首套房贷款政策一律是按基准利率上浮10%~15%。

而一些股份制银行也“含蓄”地加入混战。民生银行上海分行市东支行个人信贷中心告诉记者：“除了信用资质不好的客户要上浮10%，个人首套房商业贷款5年以上的都可以最低按照基准利率计算。” 招商银行上海分行淞沪路支行虽向记者介绍，“现在的商业贷款政策是基准利率上浮11%”，但也强调“实际上具体利率是可调的”。

购房者嫌利率优惠太少

银行房贷或多或少的松绑迹象，是否意味着多方利益胶着的上海楼市会就此走向拐点?市场观点呈现分歧。中原地产研究总监宋会雍接受《中国经济周刊》采访时表示，农行打折对楼市的实际影响可能甚微。

“农行的房贷在整个银行房贷市场中占比很低，房贷主要以工行和建行为大头，之前也有一些商业银行对旗下高端客户打折，比如日资产额度在500万以上客户打八五折，所以这次打折行为不像是对房贷的放宽，而是对优质客群的一种新的梳理。”宋会雍对记者解释道。

“我们对比过，如果按照农行200万贷款的门槛来算，房子全款就是286万以上，这个房价在一手房当中占比不到30%，在二手房当中只有11%左右，这个比例很小，首套房的比例会更低，所以估计对市场影响是很小的。”

年底结婚，正在观望楼市的刘先生也告诉记者，200万贷款打九五折，摊薄到20年中，一个月大概也就是省200元左右，“这是几包烟的事情，我们的积极性不会因此有大的提高。”

也有市场人士分析认为，在这波贷款利率打折潮带动下，近期其他银行也会尽快跟进推出利率优惠政策。值得一提的是，国务院总理李克强7月23日主持召开国务院常务会议时提出，要抑制金融机构筹资成本不合理上升。业界有猜测认为，农行房贷利率政策的松动是受到了这种政策信号影响。

不过，宋会雍还是强调资金成本和楼市风险两道坎决定了银行的姿态。“银行本身也需要吸储，但是很多‘宝类’产品诞生后，各大银行加快推出理财产品，银行吸纳存款平均利率在5%左右，如果房贷利率按基准利率来算的话，才挣两个点，如果再打折的话，就相当于免息了，利润受到挤压。”

楼市风险则是指房价下调的风险。“银行在首付款方面有严格的控制，比如不会随便把首付款的比例下调，因为一旦下调，如果个人买的房子是期房，那这房子就可能成为银行的包袱，所以银行做房贷利率放松是有底线的，要看房价调整风险的保险系数。”他如是分析。