万科1月销售191亿同比增56%

万科1月销售191亿同比增56%

万科月初公布，1月份公司实现销售面积161.1万平方米，销售金额190.7亿元，同比分别增长35.38%和56.32%，环比亦有所上涨。对此，万科董秘谭华杰表示，“2012年12月公司推盘较多，实际认购面积和金额比11月更高，但由于大量推盘集中在年底，有相当部分的已认购未签约资源将体现在2013年的数据中。 ”

龙湖地产1月销售38.6亿同比增227%

月初，龙湖地产公布，公司2013年1月实现合同销售金额38.6亿元，合同销售面积34.6万平方米，同比分别增长 227.1%及186.0%。公告称，1月11日，成都龙湖·金楠天街首次开盘，实现单月合同销售近6亿元。重庆龙湖时代天街、听蓝湾、源著及紫云台4大项目当月录得合同销售金额逾11亿元。

旭辉首月销售增长超10倍

月初，旭辉集团公布，集团于1月份实现合同销售金额约14亿元，同比增长10.5倍，环比增长40%，合同销售均价为11400元/平方米。对比旭辉集团于1月7日公布的2012年销售业绩数据，去年集团累计实现合同销售金额人民币约95.4亿元，合同销售面积约102.6万平方米，合同销售均价约9300元/平方米。

恒大1月销售72.5亿同比上升2.26倍

月初，恒大地产公布截至今年1月底止最新营运数据，1月份恒大实现合约销售总金额约为72.5亿元，同比升2.26倍;销售均价每平方米6206元，同比升4.2%。公告还披露，1月份恒大地产推出9个新项目，现时销售项目总数达188个。据此前消息，恒大2013年全年合约销售目标为1000亿元，比2012年800亿元的年目标增加25%。

绿城1月销售45亿

绿城中国月初发布最新销售简讯，数据披露，2013年1月，绿城集团共取得销售1188套，销售面积约21.4万平方米，当月销售金额为45亿元，截至2013年1月31日止，尚有29亿的协议销售额。当月销售金额中归属于集团的权益金额约为23亿元。1月，绿城共有2个新项目或项目分期推出销售，包括绍兴玉兰花园及台州宁江明月，总推盘面积约4万平方米。

宋延庆

千亿是个动词

近些天，有关千亿房地产企业的报道和讨论很多。抛开简单的排名，剖析千亿的内涵，或许更具意义。着重谈三点。

首先，到底有几家销售额过千亿的房地产企业，迄今也是未知数。据公开资讯，目前过千亿的企业有四家，分别是，万科1412.3亿元，绿地1078亿元，保利1018亿元，万达也“过千亿”。可是，就是这四家，也要说明一点：销售额口径并不一致。房地产企业销售额有合同销售额、合约销售额之分。遗憾的是，不同企业口径确实不一致。内部消息获悉，万科的1412.3亿元是合同销售额，未包括50亿元左右已认购、未签约的协议销售额。其他三家，有的报道说是销售额，有的还说是“实现销售收入”。通常，房地产企业的销售收入大致占合同销售额的70%左右。一两字之差，可能就差几百亿。可是，目前可见的数据恰恰并非全部出自企业正式公告。

这又延伸出第二个问题：公告数据是准确的吗，数据口径一致吗?事实上不尽准确，也不一致。

绝大多数企业难免对财报进行粉饰，其中的粉饰手法有预留“销售未结算资源”、通过控制销售节奏进行“削峰填谷”等。

另外，除了少数企业外，多数企业公布的销售额都是合并报表后的销售额，而不是权益切分后的销售额。这虽然合乎会计准则，但的确也会造成某种程度的“假象”。例如，假如某企业的合同销售额是1000亿元，而该企业有40%的销售额出自合作开发项目，而且合作开发项目中该企业加权股权约是50%，则实际归属于企业的权益销售额是800亿元。在此应重点提及绿城和融创。绿城公布的547亿元销售额中，明确了合同销售额509亿元融创发布的销售额既有合同销售额356.4亿元，还同时发布了权益销售额293.5亿，这种坦诚都是难能可贵的。

第三，也是许多人非常关心的，是千亿企业数量变化情况。大家知道，到了2012年，千亿企业一下子增多到三、四家，还不包括中国建筑(601668,股吧)。

到2015年将有多少家千亿房企?从一线房企来看，超过900亿元的有六家企业。如果没有内外部重大波动，这六家企业肯定在千亿之列。

说到底，无论是销售额口径及其实际数据，还是千亿企业数量，不妨理解为动词在竞争格局发生重大变化的市场中，变动是绝对的，任何静态分析都只是预测。

张宏伟

智慧城市不能只做 “概念地产”

住房和城乡建设部1月29日在京公布，包括北京市东城区、河北省石家庄市、江苏省无锡市、浙江省温州市等90个城市 (区、镇)通过审核，成为首批国家智慧城市试点。国家推行智慧城市试点，是否意味着房企在智慧城市主题下会有一个不错的选择呢?

回顾过去几年市场发展历程，其实，也有诸如低碳地产、智能建筑、科技地产等主题地产概念的推出与操作。但实际情况是 “炒得热”。开发企业更多的是将主题地产概念的推出当作其 “拿地模式”与市场扩张的手段和方式，在具体操作上也只是“挂羊头卖狗肉”，只在主题地产领域混个脸熟。

从经验角度来说，对于地产商来讲，考虑到直接市场利益，当然不会错过利用智慧城市开发所谓 “智能建筑”，或利用智慧城市概念大规模圈地“造城”，将智慧城市当作其“拿地模式”与市场扩张的工具，从这个角度来讲，智慧城市的试点将催生与智慧城市有关的“概念地产”频出。但这不是我们希望看到的。

那么，如何防范开发商只是利用智慧城市将其当作 “拿地模式”与市场扩张的工具?

首先，从地方政府角度来讲，智慧城市建设不可盲目模仿其他的城市，跟风建设，避免把智慧城市建设作为政绩工程和形象工程，贪大求全，同时，应避免在智慧城市建设过程中把关不严的土地出让行为的发生。

其次，智慧城市的开发商不能简单制作项目开发，开发商应该具体掌握涉及到智慧城市相关的物联网、互联网、云计算、高性能计算、智能科学等新兴信息技术手段的运用，在项目建设过程中确保可以实地运用，最终使项目可以达到集约、低碳、生态、智慧。

第三，智慧城市涉及的房地产项目开发与建设，要有其技术、安全、便捷性等评判与评级标准，确实能够达到指标后方可验收，最终也要能让百姓体会到便利，提高办事效率，如果不能便是空谈。

第四、智慧城市涉及的开发项目应接受第三方或社会舆论监督，推进智慧城市建设过程中遇到的各类问题的解决。

朱大鸣

楼市极寒与极热现象令人不安

步入2013年以来，中国楼市传来了两种同样令人不安的消息：一方面一些地方恶炒城镇化概念，出现了楼盘跳价的现象;另一方面，继鄂尔多斯、温州楼市崩溃之后，常州以及营口爆出出现了“鬼城”现象，央视还报道说海南楼市无人接盘，三四线城市的大多数投资者被套牢。

这种现象实际上反映了两种预期。无论哪一种预期，都是对于新政策两种不可知因素的对赌。

这就需要对于2013年楼市政策进行一下合理的预测：2013年楼市政策将会延续2012年的政策不动摇，这一点已经成为共识。问题是，推进新型城镇化与反腐措施加大，以及从更实质意义上来说，就是房产税将以什么样的力度在全国范围内推进。

这三个问题事关整个2013年楼市的大局问题，就第一个问题而言，新型城镇化可能会带来两个都有可能的结果：其一是随着新型城镇化的推进，房地产市场迎来了一次需求集中释放的良机，在某种程度上抵消了限购令和限贷令的影响范围。其二，城镇化不仅仅会释放需求，还会释放供给，一方面土地供应可能会显著增加，另一方面基于长期紧缩的房地产信用贷款的压力，很多房企很可能必须要回笼资金才能保持现有生命，这些可能会对楼市造成压力。

就房产税推进而言，在上海和重庆两地试行之后，并没有对楼市构成显著的压力，但需要明白，这是一种稳健的策略，一旦大面积推广其效应就可能发生巨大变化。房产税与上述两种问题所产生的压力叠加在一起，对于市场构成的压力是显而易见的。

综合上述分析，开篇所讨论的那两种令人不安的消息实质上反映了当前政策性不确定性的两面。就2013年整体楼市状况来说，与2012年楼市相似之处可能会大于差异之处