房产掉价原因知多少

房产掉价原因知多少

中经盘点 来源：中国经营网 作者：姜小鱼 2014-04-22 17:01:31 阅读：11609 评论：0

“你赶上了一个好时代，猪都能飞上天。”这句话用在曾经红火的房地产业再贴切不过。

然而，随着国内经济下行压力的逐步增大，被视为支柱行业的房地产业似乎已经没了“黄金”年代的底气。自今年年初，杭州率先打响楼市降价第一枪以来，全国各地“降价售楼”的消息屡现报端。虽然个别开发商的降价行为被指炒作，但最新的统计数据则显示，购房者已纷纷收紧钱袋、各地楼市观望气氛浓重。

需要指出的是，在各地不断上演“房闹”苦情戏的背后，是公众恐慌财产损失的心理在作怪。对此，笔者以为，虽然公众单边的认为，房屋永远在升值不对，但回顾近年来，我国房地产业的发展不难看出：正是由于各地政府过渡依赖房地产业，才逐步加强了“房产永远升值论”在公众心理的地位和影响。

不过，面对畸形发展的房地产市场，新一届中央政府正在转变以往楼市调控的思路和方法。包括楼市调控长效机制在内的一批旨在保障房地产健康发展的政策正在逐步制定或在落实之中。可以说，未来中国的房地产价格将会回归理性，投机属性将会被大大“削弱”。

那么，在房地产市场理性回归的大背景下，房价(微观层面)会受那些因素影响而下滑呢?

质量方面勿马虎

近日，宁波(楼盘)奉化一居民小区楼房倒塌，让人们对住房质量问题的关注程度再次提高。而有关住房质量问题引发的纠纷也被频繁爆出，对于问题房，人们理所当然会退避三舍。

从理论上说，住房的质量可由现场监理和竣工验收来把关，负责把关的机构要么是独立的第三方机构，要么是政府部门，跟开发商之间并未结成利益共同体，因此只需各负其责，便可以避免质量问题。但现实情况是开发商可以依靠一些“盘外招”，使得问题房蒙混过关。但这类住房在市场上很难得到购房者的认可，一旦披上“质量差”的外衣，其价值将大打折扣。

配套不能“做减法”

生活方便是房子保值增值最基本、最必要的因素，包括目前所具备的，也包括近期甚至未来将要实现的。一个生活区除了交通方便，还需要邮局、银行、超市、餐饮、中小学、幼儿园、公园、休闲娱乐场所等配套设施一应俱全。当然，还要看配套的品质与档次，比如周边是否有名校等。

生活配套如果“做减法”，则会让房产减值。常见的有名校招生的调整，或者学校教学质量的下滑，以及知名综合医院的搬迁等，都会导致周边房产价值受到影响。所以对于这些方面的因素，购房者要进行客观评判，千万不要人云亦云或者盲目行事。

尽量远离污染源

污染对房产价值的损伤直接而且持久，这是购房者应该尽量避免的。

前些年风传上海(楼盘)与杭州(楼盘)之间将建一条磁悬浮线路，经过莘城苑小区。因为担忧有可能出现的磁悬浮辐射污染，导致莘城苑的房价一直明显低于周边同类小区。前文中提到的温州新国光商住广场价格偏低，也是因为噪音而产生的后果。可见，污染对住房价值的损害，确实不可小觑。

污染包括噪音、有毒气体、化学物品、强光等等。而临近高架、化工厂、变电站以及强光源等，都有可能会遭受相应的污染侵害，比如汽车疾驰发出噪音、尾气、有毒气体、电磁辐射等等，而临近这些污染源的住宅，其价格自然没有竞争力。

物管并非锦上添花

好的物业管理，不仅能让居住的满意度提高，而且能够让小区房源在市场上更有竞争力。

业界有一种说法，万科卖房靠物业。该说法虽然有些言过其实，但不可否认的是，万科靠细腻而贴心的物业服务，确实培养了一批又一批忠实消费者。住房作为一种特殊商品，其售后服务已经被越来越多的购房者重视，不可否认，很大一部分购房人就是冲着物业管理的口碑来的。相反，如果物业管理不到位，在服务过程中屡次出现问题，并多次与业主发生冲突，显然会导致购房者对这类居住小区避让不及。

好的物业公司具备两大功能，一是通过物业管理服务，提升人居环境，提高业主的生活品质;二是通过对物业的维护，使得物业保值升值。所以对于物业公司管理水平的考察，一定要细致，尽量避免服务水平一般的公司。

关注规划变化

去年底，当上海自贸区消息传出之后，周边房价在短短一个月内，暴涨20%甚至更高，可见规划对房价的影响是非常有力的。但并非所有的规划对房价升值都有利。

房产价值在很大程度上与地段有关，而地段又与其所占有的资源，比如教育、交通、医疗、商业等有着很大的关系。而规划的实施，实际上是通过投资，改变其地段价值，所以规划对房价的正向影响，是随着地段价值的不断提示而得以显现。但有些规划却对房价的增值不一定有利，比如新建一条快速通道，或者新建一座大型变电站等。业主应该关注规划变化，对于那些不利于房产增值的，应及时应对。

居民变化要留意

小区居民的整体素质，也会影响到房价。

位于上海苏州(楼盘)河畔的超级大盘中远两湾城，其二手房价主要在3.5万~4万元/平方米之间，相对周边其他同类型楼盘而言，价格要低一些。这是因为此前中远两湾城出现了大量群租房，虽经数次整顿但无明显改观，从而影响了这个小区的品质。类似的情形还出现在上海虹桥西面某别墅小区，因为“低层次”租户过多，使得这个小区的别墅价格要比同类小区低10%左右。

俗话说物以类聚，人以群分。大多数人愿意选择跟自己差不多类型的人居住在一起。因此一旦发现小区居民构成出现了变化，则应该保持警觉。

治安环境也重要

置业买房，治安问题是首位。这样的说法虽然有些言过其实，但如果治安环境恶化，不能给人以安全感，何来安居乐业?

说到底，治安关系到生命和财产的安全，如果无法得到保障的，这样的住房肯定是得不到市场认可的。所以不仅在购房前要了解治安情况，入住之后也要适当关注治安状况的变化，比如周边刑事案件发生频率。而一旦治安环境恶化，刑事案件高发，周边住房的价格肯定会受到影响。