观点地产网
8月26日，雅居乐在香港举行2014年中期业绩发布会，主席兼总裁陈卓林在会上表示，今年首7月公司累计销售金额240亿元，在接下来的四个月内有信心能达成480亿元的目标。
“8月份到目前为止的销售和7月份差不多，有20多亿元，接下来我们还有12个新项目和20多个组团新货推出”，陈卓林表示，从政策和市场来看，下半年楼市销售情况将比上半年理想一些。
2014年1-6月，雅居乐累积预售金额为216.70亿元，较去年同期上升34.2%，已完成全年预售目标的45.1%；累积预售建筑面积为220.4万平方米，较去年同期上升61.8%。
数据显示，上半年雅居乐预售均价为为9832元/平方米，较2013年同期11851元/平方米下降逾两千元。而自年初开始，雅居乐旗下位于常州、广州、中山等多个项目也均传出降价促销消息。
瑞信等投行和券商曾分析指出，雅居乐今年以价换量的策略在促进销售业绩的同时将有损利润率并影响到现金回笼。
对此，陈卓林回应称，上半年销售价格同比有千元幅度的下降，“对盈利空间有一定影响，但影响不大”，“因为我们土地成本价低，只占整个售价的10%左右。”
陈卓林续称，下半年中山等地的个别项目价格会有所上调，但“下半年大部分项目的价格策略不会动，按照这个价钱去货也可以。”
此外，陈卓林表示，今年上半年公司销售毛利率保持在35.4%，仍属于行业内不错的水平，“预计我们下半年到明年的毛利率可以保持在30%-35%左右。”
今年以来，雅居乐价格策略的转变背后是集团管理层和销售策略的变动和转型。针对今年初集团提出的改革，陈卓林给出了认可的评价，“今年集团目前销售已做到240亿元，而且毛利率保持在35%，从这方面看，公司和董事会的改革是很有效的。”
“接下来将推出的新项目基本都做到了之前提出的12-14个月开工的节奏，整个调整是积极的，集团所有的运行都在按照指标完成。”
据陈卓林介绍，下半年雅居乐可售货量是280万平方米，“接下来还有12个新项目和20多个组团新货推出。”
陈卓林表示，在集团改革的基础上，预计2015-2016年将有20%的平稳业绩增长，同时其指，当前将采取保守的拿地策略，“现在有4200万平方米的土储，足够5年每年超过800亿元货量的支撑。”
相较于2013年斥资逾百亿拿地的激进策略，今年上半年雅居乐拿地支出仅为22.1亿元，6个新增项目分部在佛山、长沙、云南、海南和马来西亚吉隆坡。“今年我们的拿地策略非常审慎，比较保守”，雅居乐首席财务官张森续称。
在海外业务拓展方面，雅居乐也将采取较为保守的策略。据管理层介绍，目前公司正在洽谈吉隆坡周边的一个新项目，而其今年获取的位于马来西亚的两个项目将分别于明年五六月及年底面世，“其他地方我们也会留意，但不会急于投资，现时主要还是以国内业务为主。”
以下为雅居乐地产2014年中期业绩发布会现场问答实录：
现场提问：现在雅居乐项目平均去化率是什么水平？下半年的推货量是多少？近期是否会调整全年目标？第二，关注到公司上半年的负债率是80%，相比去年有所上升，不知道下半年公司在规划债务结构方面还有哪些措施？
李雪君(营运管理部总监)：
上半年综合去化率大概是47%，2013年之前的存货去化率超过了50%，说明我们存货去化率不错，全年的去化率预计会去到67%。下半年货量按面积计算是280万平方米左右。
张森(首席财务官)：
去年平均负债率是72.4%，上半年负债率是82%，我们会努力把净负债率控制在合理的水平，下半年目标是把负债率降低到跟去年差不多持平。
陈卓林(主席兼总裁)：
8月份跟7月份的销售都差不多，到现在是20个亿元左右，目前到7月份已经是240亿元，接下来还有四个月，我们有信心可以达到480亿的目标。因为下半年我们还有12个新项目和20多个组团会有新货推出。上半年的市场差一点，下半年无论从政策和市场来看，还是有一定的市场空间的。
现场提问：2013全年业绩会时公布了董事会的转变，现在过了几个月了管理层觉得成效怎么样，有没有贴合最初想法？另外海外今年买了两个价钱较高的地块，接下来的发展会怎么样？
陈卓林：
这个问题投资者也很关心，董事会是有很大变化，我们也有压力。还是要按照业绩来看，集团尽可能做到纯利24亿，毛利率能够确保到35%，按照这个目标去努力。
董事会包括整个公司的架构改革首先效率有改变，接下来的十几个新盘，基本都做到了我们去年提出的12-14个月完成拿地到开盘的要求。
第二个，整个公司的改革除了促进今年达标外，也正在做2015、2016年的计划和指标。投资和开发方面，我刚才也提过我们有4200多万平方米土储，按照一万每平方米来算，都有4000多亿货值，就算不拿地，也足够五年每年有超过800亿的货值支撑。根据整个改革计划的实施，预计2015、2016年会有平稳增长，预计会有20%增幅。
海外方面，两个项目是在吉隆坡以及市区中心的地段，跟其他公司合作的项目，我们公司占70%权益，由我们操盘，现在已经开始施工，项目的地点和地段是不错的。未来吉隆坡周边有适合的土地也会慢慢增加，现在也正在洽谈一两块地。
现场提问：上半年雅居乐加大了存货销售，希望存货要降到什么水平？今年竣工面积比去年增加较大，对今后销售金额的影响怎么样？
李雪君：
雅居乐去存货有两个策略，第一个是改善库龄的时间跟结构，第二提升整体的去化率。在库龄结构方面，上半年有整体的改善，2013年之前的存货达到54%的去化率。现在库龄长了以后，我们优先处理时间久的。第二部分是新增加的库龄方面，会设置一个存货的水平，我们认为合理的存货水平可以将风险降低，这样未来市场比较好的时候，可以不至于产生断货的现象。所以雅居乐整体的去化率目标设置在60%到77%。
今年预计竣工的面积是430万平方米，去年实际竣工面积是400万平方米，基本上可以跟去年持平，而以现在的情况来看430万平方米的面积是合理的。
现场提问：今年公司去库存的决心比较大，降价幅度也比较大，会不会导致未来一两年利润增速面临一些压力？
第二，云南旅游(002059,股吧)项目从去年年底开盘到现在的销售状况怎么样？第三，雅居乐今年在管理层面和区域公司人员上都有一些调整，是不是因为降价的决策跟项目的利益有所冲突导致高层压力较大？
陈卓林：
我们是还有很多库存，上半年卖了部分下半年继续，但是无论市场好还是不好，我们都要卖，无论市场怎么变化我们都要随之调整。
当然，今年9800多元每平方米的销售均价比去年低了一点，但是对于整个盈利空间影响不是很大，因为土地成本价格连1200元每平方米都不到，在整个销售额里只占10%左右，所以接下来我们的价格策略大部分不动，按照这个价格已经去化挺好了，有一部分价格会稍微上升一点点。整体来说，价格对利润影响不大，我们预计下半年或者明年的整个毛利率是30%到35%左右。
至于云南的市场，其实三个项目已经开了两个，腾冲项目一开盘，好的产品一下就卖完了，价格也是比较平稳的销售。瑞丽项目现在开盘不大，是按计划来销售。版纳项目是三个项目中我们最看好的，因为去旅游的人多，而且气候气温都比较适宜。今年云南市场的贡献不是太大，但我相信明年或者是后年销售会增大。
管理团队方面，其实调整不多，高管只是一两个，整体团队大部分都还在为雅居乐服务。另外，人员的调整也是雅居乐整个改革之中的一个计划，能够培养一批年轻的骨干团队，更重要的是我们现在是以季度和指标来进行经营管理。
现场提问：下半年雅居乐买地很少，接下里会在哪些区域、城市买地？马来西亚的项目预计什么时候可以完成？大概的定价策略是怎么样？
张森：
我们今年买地不多，包括马来西亚项目在内上半年总共买地支出只是22亿。今年买地策略都会是比较审慎的。另外，雅居乐现在有4200多万平方米的土地储备，平均地价在1200元左右，这个足够很多年的发展了，所以今年比较保守，不会太积极。
至于哪个城市比较多，雅居乐没有分一二线城市，主要看城市以及项目的位置怎么样，最后还要看每个地区的需求才会决定买地。
马来西亚第一个项目初步预计在明年的5、6月份开始预售，那个项目是雅居乐与当地的发展商合作的，雅居乐占70%权益。项目位于比较高尚的住宅区，定位会比一般的住宅售价高一点点，目前那个区域住宅的价格大约是1.8万人民币一平方米左右，但是现在谈开售价格还太早，价格还没有确定。另外一个项目没有那么快，可能到明年年底才出来。
现场提问：很多企业在扩张时利润跟毛利会下滑，因为进入了三四线城市，雅居乐在扩张的过程中，拿地有哪些具体的指标？另外，你们在发展过程中对销售、利润、开发、现金流四个指标有没有一个量化衡量？
陈卓林：
雅居乐现在做到了30%的毛利率水平并不容易。但是实际上数字不能说明一切，今年我们卖到9800元一平方米，毛利就少了一点点，但是地价只有1100多元，所以毛利率有足够空间会上升到30%以上。所以，我们很有信心明年能够做到33%以上的毛利率。
关于拿地的要求方面，简单来说，最重要地价能够合理。首先是看一个城市的供求关系，很多人说一线城市北上广肯定供求关系好很多，但是如果地价太贵也不行。三四线也有部分是有很好的供求空间。所以第一是看供求，第二是看项目，第三是看价钱，所以总归是要算账，最终是考虑两个因素，一个是去化率，另一个是利润。
李雪君：
关于销售利润、开发、现金流这些指标的数据，就今年而言，合约销售额目标是480亿，开发的情况内部是定在1100亿元左右，对于存销比以及库存水平以及总体去化率的水平会在60%-70%，这个会根据每个项目来判断的。
毛利率方面，今年到明年也会在30%到35%之间。对于现金流，我们会兼顾安全的情况下去考虑高周转营运的平衡。
张森：
今年市场的情况特殊，我们特别加大了销售、签约以及现金流的指标。首先要有销售，没有签约和现金流是没有用的。在现金流方面，特别是预款方面，基本上是总动员整个集团、整个小组去做。所以，今年销售和现金流回款的情况有很大的改善。开发方面我们也会配合销售策略，有适当的时候调整一下。
现场提问：之前有消息说下半年在华东区域会实现15个盘的联动，下半年这部分的可推货量是多少？上半年华东区域的去化率是怎么样？
李雪君：
这是我们之前5、6月份的发布会，现在随着市场进一步的变化，我们对于推盘的节奏略微有一些变化，放缓了宁波、杭州项目的开发，但是这15个盘的联动都处于不同的开发阶段。现在上海的项目，8月份已经开放了预售、9月份开始开放样板房、在国庆前会销售。而南京的项目也都取得了不错的成绩，这些区域上半年去化率的情况，基本上可以达到上半年平均去化水平。
苏公网安备 32031102000168号
