融资成本或反增 部分中小房企转战外地“找钱”

   降息后涉房贷款对优质企业渐放开 但地产风险仍受到严控

    央行降息刺激A股房地产板块大涨数日。但记者从银行、房企等多个市场主体处了解到，虽然降息已经落地，但地产风险仍然存在，仅有优质企业可能获得信贷投放的关照，而不少中小房企不得不继续忍受融资困难的煎熬，甚至融资成本可能不降反升。目前，由于本地融资趋紧，已经有部分中小房企转战外地“找钱”。

    “部分优质的企业我们会考虑在明年的信贷投放政策中进行调整。”某国有行内部人士昨日接受广州日报记者采访时表示。

    某股份制银行相关人士也表示，银行业对未来的涉房贷款走向以及贷款利率的走势都较为乐观。

    央行此前报告显示， 2014年三季度末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额同比增18.2%。9月底个人购房贷款余额11.12万亿元人民币，同比增长17.5%。

    华夏银行发展研究部战略室负责人杨驰分析认为，三季度房地产贷款增速保持平稳。预计四季度随着房贷政策影响的逐步显现，房地产市场呈现回暖趋势。房地产贷款特别是个人购房贷款增速有望回升。此外，地产投资有望拉动四季度投资整体增速触底反弹。

    银行仍考虑中小房企风险

    目前，银行业的不良率居高不下，因此在贷款风险把控上，依旧是个问题，上述股份制银行内部人士表示，对于二、三线城市以及中小房企，银行还是会考虑到风险问题，因此依旧还没有放开。

    “总的来看，二、三线城市的楼市依旧存在风险，此外，目前楼市的存量依旧很高，还处于去库存的状态。”某银行业人士表示。

    “年前资金回流的压力较大，目前降息可以刺激房地产交易，但对房价的影响可能比较有限，所以目前距离房地产整体复苏还有一段时间，房地产市场的风险还没有完全释放，贷款也难以短期内松动。”优选财富投研中心总监张淑霞昨日接受本报记者采访时表示。

    中小房企融资成本或反增

    虽然已进入降息周期，但目前银行房贷仍没有明显变化，而民间融资成本居高不下，目前部分中小房企已经转战外地找钱。

    “降息之后没有明显觉得银行融资变得宽松，至少在要求上还是十分严格。”昨日，广东通大旭日集团董事长孙通文对记者表示。这家总部在中山的中型房地产公司作为当地房企龙头，尚能从银行拿到相对便宜的贷款，大约月息6~7厘。但是由于银行需要地块或者房产作为抵押，可能影响到其售房周转，因此其并未用尽贷款额度。

    不少更小的中小型房企的融资渠道远没如此畅通，由于“非对称降息”，融资成本反而可能增加。

    一位房地产融资业内人士对记者表示，对于大部分中小房企、尤其是“半路出家”的中小房企而言，不但开发贷仍然遥不可及，本地的民间融资市场也难解“干渴”，只能去湖南、湖北等地进行融资，融资成本可能达到24%甚至更高。但如果在本地借款，不但需要抵押物，融资成本也不便宜。

    “最有代表性的就是日之泉，现在本地融不到钱，只能去外地找钱。还有一个原因，如果在本地借款，圈内就知道你没钱了，也不可能再借给你，因此宁愿选择去外地找钱。”该业内人士对记者坦言。

    焦点关注

    房企对开发贷依赖性下降

    “明年，对大部分房企而言，其融资成本很难出现明显下降。”广东南方金融创新研究院特约观察员罗志祥对记者表示，现在央行确实希望将资金引入房地产行业，但是银监会这一“水闸”的标准并未降低，“银行资金不可能大规模涌入房企。”

    不过，业内人士认为，房企对银行开发贷的依赖性已有所下降。

    孙通文告诉记者，由于地产私募基金获取相对银行灵活，其会选择和地产基金合作，抵押股权以获取相对高息但灵活的发展资金。

    据中原地产研究部统计数据显示，今年前10个月，10家标杆房企共计融资1111.5亿元，相当于去年全年的85%，其中海外融资达740.14亿元，占融资总额的66.6%。

    此外，不少房企也在寻求通过境内发债、有限合伙基金输血融资。9月26日，荣盛发展股东大会通过决议，计划发行中期票据融资49亿元。