一线楼市“风继续吹” 用地极限逐渐推涨房价

 

刚刚经历了一轮“风雨洗礼”的A股投资者中，做出类似老徐的选择的恐怕不在少数。卖股买房，这为近期楼市，尤其是一线楼市的回暖再添一把火。

 

万达集团董事长王健林近日表示，北上广深这些城市房价永远会上涨。这一说法是否靠谱?

 

中国房地产数据研究院执行院长陈晟告诉《每日经济新闻》记者，一个大都市建设用地的总量，一般是整个城市土地总量的1/3到1/2，一线城市的用地指标已经达到该数据的极限，所以只能从存量土地方面考虑。

 

陈晟认为，越接近这个极限值的城市，土地的供应量就会越少，相对来说价格也愈加坚挺。如果这类城市的人口还在持续增长，存量土地的盘活又不够快的话，那么房价上涨的速度就会更快，反之亦然。现在来看，北京、上海、深圳这三个城市目前已接近用地的极限。

 

政策利好提振楼市成交

 

在多位业内人士看来，此次楼市回暖，与政策利好密不可分。“限购令”取消，降息，降准，多地公积金迎来调整，房贷优惠加大以及购房税收减免等多重政策利好，无疑提升了消费者的购房信心。

 

在“第七届中国产业园商务区发展论坛”上，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示，当前的宏观经济形势和房地产关系非常密切。在政策利好影响下，4月份以来全国房地产市场形势出现了积极变化，4月一线城市和部分二线城市房价开始明显企稳回升。

 

6月27日下午，央行官网发布消息，从6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准，以进一步支持实体经济发展，促进结构调整。与此同时，存贷款利率对称降息0.25个百分点。一年期存款基准利率降至2%，比历史最低值的1.98%仅高0.02个百分点。而一年期贷款基准利率，在今年5月11日创下5.1%的史上最低值后，进一步降到了4.85%。

 

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，此次降息降准无疑对房地产市场形成利好，不论是上游的开发融资，还是下游的购房按揭，都将受益。今年二季度以来房地产量升价稳的趋势将在下半年延续。

 

伟嘉安捷企划经理吴昊指出，新一轮降息后，商贷的按揭利率为5.4%，公积金贷款利率为3.5%，比2008年全球金融危机时的利率还要低。以北京为例，公积金首次置业可以最高贷到120万元。假设贷款20年，降息后，公积金贷款每月将节省155.14元，总利息节省近4万元。按基准利率算，商贷每月将节省利息169.62元，总利息节省4万余元。

 

政策托市效果已经显现。2015年5月，北上广深四个一线城市新建商品住宅成交面积分别为94万、130万、100万和60万平方米，环比增幅分别为3.2%、4.8%、17.5%和46.7%，同比增幅分别为59.2%、118.3%、48.1%和148.4%。

 

从环比来看，深圳增幅最大;从同比来看，深圳和上海反弹力度最大。与上一轮楼市复苏期的2012年5月相比，深圳、上海新建商品住宅成交量已远远超过当时，故在本轮楼市调整中，深圳和上海领涨一线楼市。

 

楼市的火热加快了去化速度。易居智库数据显示，一线城市5月末新建商品住宅库存面积为3615万平方米，环比下跌1.5%，同比增长12.4%。同时去化周期11.3个月，已经连续5个月低于12个月的水平。

 

虹吸效应带来人口净流入

 

为什么选择来到北上广深?作为一个“北漂”，《每日经济新闻》记者和身边多位小伙伴们聊过这个问题，更多的人用一个词来回复，那就是“机会”。

 

不管北上广深的房价有多贵，居住有多难，空气有多糟糕，道路有多拥堵，还是有那么多人蜂拥而来。

 

除了机会，经济增长水平，也是导致一线城市人口净流入的关键因素。央视新闻微博发布的31个省份人均收入排行榜显示，2014年沪、京、浙、深等省市的城镇居民人均收入都超过4万元，上海达47710元，分区域来看，东、中、西收入差距依然显著。

 

北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的2014年度人口调查抽样结果显示，2014年末，北京全市常住人口为2151.6万人，与2013年相比，增加36.8万人。其中，全市常住外来人口为818.7万人，与2013年相比，增加16万人。

 

上海市统计局、国家统计局上海调查总队发布的数据显示，到2014年末，上海全市常住人口总数为2425.68万人。其中，户籍常住人口1429.26万人，外来常住人口996.42万人。

 

深圳的数据显示，2014年深圳市常住人口中非户籍人口为745.68万人，户籍人口为332.21万人，非户籍人口的数量是户籍人口的两倍多。此外，广州也是位居全国人口净流入第一梯队的城市。

 

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池认为，由于各城市发展不均衡，而一线城市具有较多的教育、医疗等优质公共资源，有较多的就业机会，所以人口规模还在不断增加，房地产市场仍然会供不应求，未来房价很难降下来。

 

土地天花板制约楼市供应

 

除了北上广深，还有哪些地方适合置业?

 

王健林近日表示，国土部刚刚发布了对16个城市用地的刚性约束规划，16个城市近期会出台一个最终用地极限，当然包括北京、上海、广州等。也就是说，到这为止，不准再新建了，只能在存量上想办法，只能二手买卖。这个制度会进一步使这些城市的供应量减少，所以一线或者二线靠前的城市会永远处于房价上涨的过程中。《每日经济新闻》记者注意到，早在2014年7月，住建部和国土部共同确定了全国14个城市开展划定城市开发边界试点工作。首批试点城市包括北京、沈阳、上海、南京、苏州、杭州、厦门、郑州、武汉、广州、深圳、成都、西安以及贵阳。“城市开发边界”指根据地形地貌、自然生态、环境容量和基本农田等因素划定的、可进行城市开发和禁止进行城市开发建设区域的空间界限，即允许城市建设用地扩展的最大边界。

 

赵秀池说，上述城市都是常住人口在500万以上的特大城市，人地矛盾比较突出，耕地逼近红线。用地刚性规划使新增建设土地供应得到刚性约束，更多的是在盘活存量上下功夫，未来城市建设用地供应会越来越少。

 

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，北上广深外加成都和武汉，是人口聚集过快的城市，这类城市是想绝对性地控制人口过快增长;第二类是潜力城市或中心城市，未来也可能会感染上“大城市病”，目前是预防性地控制。

 

欧阳捷预计，上述城市未来房地产销售会加快，进而促进去化速度加快;未来人口流入会有所减慢，但净流入趋势不会改变;尤其是一些土地供不应求的城市，还会带动中心城市地价上涨，进而带动周边房价上涨。