房企年中报出炉 上半年挣的少 下半年去库存

 

消化库存是今年主要任务

 

房地产市场在经历了2014年的低迷之后,虽然未来地产行业的发展仍被看好,但是其已经面临困局,并影响到实体经济的持续发展,为此一场自发性的调整将不可避免。事实上,房地产是波动的市场,波动中应使市场机制发挥作用。

 

2015年,中国经济继续面临下行压力,房地产虽然迎来了政策宽松甚至鼓励的外部环境,但仍处于销售和投资双双放缓的周期中,同时面临着去库存、去泡沫与防风险、防崩盘的任务。

 

纵观2014年上市房企的财报,很多房企把“消化库存”作为2015年的主要任务。数据显示,2014年房地产开发企业房屋施工面积为726482万平方米,比上年增长9.2%;房屋竣工面积107459万平方米,同比增长5.9%。截至2014年末,全国商品房待售面积62169万平方米,比2013年末增加了12874万平方米。目前,库存处于历史高位,出清周期虽有所下调但仍处于较高水平。而就整体营收情况来看,今年15家房企达到了283亿元,比去年同期的242亿元多了一成七。中投证券数据显示,2014年上半年内地上市房企营业收入同比增幅仅有6个百分点。

 

在众多房企的计划中,上半年销售只占全年计划的四成,下半年占六成。对楼市来说,下半年才是卖房子的好时机。

 

这在7月份就已经有所体现。CREIS中指数据公布的最新数据显示,2015年7月监测的包括四大一线城市在内的35个主要城市成交面积环比虽然略降,但同比涨幅达到57.5%。其中,一线城市表现抢眼,成交面积同比上涨87.8%,深圳涨幅居首位为214.2%。对楼市来说,七八月份只是淡季,九十月份才是真正全年的销售旺季,七八月份只要市场能保有一定的“温度”不大幅下滑就算在及格线上。成交上升、价格上涨,无论营业收入还是净利润,下半年上市房企的表现都会比上半年更好。

 

利好楼市政策再加码

 

一方面是库存高企,一方面是不断的政策利好。上半年,房地产市场在一轮轮利好政策的影响下,摆脱一路下行的市场行情,逐步回暖。宽松的货币政策、双限解禁、5改2等等利好政策让上半年的楼市在红五月、热六月中结束,各房企年中报表也因此出现“优良”记录。二手房首付的降低、营业税的减免降低、包括连续的降准降息,整个房地产大环境都有了改观,对市场消费信心具有很强的提升作用。

 

随着楼市由增量市场向存量转移,决策层已经在思考取消“9070政策”全国一刀切的必要性。2015年3月27日国土部和住建部联合签发楼市新政优化住房供应套型促进用地结构调整对在建商品住房项目在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下允许对不适应市场需求的住房户型做出调整支持居民自住和改善性住房需求。

 

7月29日,南京国土局挂出了7幅地块,其中三幅带有住宅性质的地块取消了“9050”的套型限制。南京并非是全国首个取消住房供应套数硬性指标的城市。据不完全统计,天津、杭州、青岛、四川、江西、河南、福建等超10省市明确取消“9070”政策,允许房企根据市场需要适当调整套型结构。

 

7月9日,国家统计局公布数据显示,6月份全国CPI同比上涨1.4%,虽然涨幅较上个月扩大0.2个百分点,但依然在低位徘徊;同时,全国PPI同比下跌4.8%,数据表现低于市场预期,跌幅扩大至年内最大值。

 

这表明尽管当前通缩压力有所减轻但风险仍存,货币政策将有望继续保持宽松。从房产开发商的角度来看,经历了2014年的低迷之后,房企在产品开发强度、库存控制和销售策略方面,有了更为丰富的经验。虽然上半年市场因政策效应有所回暖,但房企整体开发节奏以及拿地方面都表现出谨慎、理性的心态。

 

下半年土地市场仍会继续活跃

 

7月10日,中国财政部网站公布去年全国财政决算数据显示,2014年国有土地使用权出让金收入约4万亿元,占全国政府性基金收入总盘子近八成,再创历史纪录。由于近期市场形势转暖,楼市热度向土地市场传导,尤其是一、二线城市,导致房企对于这些城市土地的争抢十分激烈,地王依然频繁出现,体现了房企对一、二线市场的看多情绪。

 

有数据显示,前7月一线城市土地成交平均溢价率37%相比去年同期增长25个百分点。二线城市土地成交平均溢价率25%相比去年同期增长17个百分点。三线城市平均溢价率达到15%相比去年同期增长15个百分点。

 

6月,重点监测的中国20大标杆房企购地金额明显上涨,总金额达到334.28亿元。不过,从拿地企业看,上半年“地王”竞得者中,超过一半为联合体。这主要是房企出于资金方面的制约以及对于降低运营风险的考量。

 

据介绍,2015年上半年,20大标杆房企在一、二线城市购入土地金额高达1342亿元,占所有土地支出的90.1%,创了历史新高。对此业内人士认为土地成交面积出现分化溢价率普遍上涨能够充分反映楼市现状。成交分化表明在政策的刺激下开发商对一、二线城市的争夺越发激烈一、二线城市楼市供需都在上扬;溢价率上涨表明开发商对房地产整体行业依然维持乐观的判断。有人分析认为,下半年一线城市的土地市场会继续活跃,房企拿地的意愿较大,“地王”或许还会出现。