人民网北京12月21日电 （余燕明）到今年11月下旬，北京土地市场年内已经累计出让了100宗地块，总成交金额达到了1920.77亿元，相比2014年的土地市场，去年全年北京公开出让142宗地块实现成交金额则只有1917亿元。
今年在北京拿地的这些企业中，北京天恒置业集团频频出现在土地竞买现场，斩获尤丰。
北京天恒今年参与拿下了6宗地块，成交总金额216.76亿元，这些地块分别位于北京南城的房山区、丰台区和大兴区。
北京天恒今年在土地市场高调拿地，这家隶属北京市西城区国资委旗下的本地房地产国企，其实从去年开始就已经决定“爆发”。
为此，人民网记者于日前专访了北京天恒置业集团地产运营事业部总经理周兴，其向人民网记者揭示了两年内在北京房地产市场跑出的一匹“黑马”。
重度布局南城
“天恒并不是在北京房地产市场突然冒出来的。”周兴说，事实是，天恒是北京一家有着久远房地产开发历史的老牌房企，公司及其前身从事房地产开发有着30多年的经验。
公开资料显示，北京天恒置业集团在2001年更名，前身是北京市西城城建开发集团，后经北京市西城区国资委改制，北京天恒成为一家有限公司，并由西城区国资委全资控股。
北京天恒在北京也一直拥有房地产开发项目，旗下楼盘包括位于柔怀的天恒·半山世家，房山区天恒·乐活城、天恒乐墅、天恒乐Do，丰台区天恒公园懿府项目。
市场化的商品房项目开发只是北京天恒房地产业务的一部分，作为西城区国资委旗下的房地产国企，也一直承担着棚改和土地一级开发等政府工程类房地产业务。
人民网记者了解到，到2014年底，北京天恒承担了房山区长阳站7号地西城区旧城保护定向安置房、桃源项目、丰盛危改小区项目、百万庄北里居民住房改善项目、西直门内大街市政道路拆迁项目、大玉胡同项目等12个保障房和土地一级开发项目，总投资接近300亿元。
“政府公益类项目和市场化项目是北京天恒房地产开发业务的‘两条腿’，市场化项目开发一直维持在一个中等偏低的水平，扩张规模不是特别快。”周兴告诉人民网记者。
北京天恒从2013年底开始在房地产二级项目开发上发力。周兴介绍，天恒之前基本上保持每两年一次的拿地节奏，但是从2013年开始，公司在土地市场开始加速。
根据北京市国土局网站土地市场成交信息汇总记录，过去近十年间，北京天恒已经通过与其他房企合作或单独拿下了北京土地市场的11宗地块。
这11宗地块的总成交价达到了288.68亿元。除了今年参与拿下6宗地块外，其在2014年拿下了2宗地块，成交总金额61.3亿元，另外公司分别在2013年、2008年和2006年各拿下了1宗地块。
周兴认为天恒在土地近两年突然扩张，其实是“厚积薄发”的结果。
“天恒在此之前为扩张做了很多准备，比如资金、人员、组织构架和机制，另外政府和市场的许可，也非常重要。”周兴说，去年北京土地市场比较冷，天恒在北京拿了两块地，所以比较抢眼，今年则更加抢眼。
虽然天恒近两年在北京土地市场表现积极，但在周兴看来，并不意味公司是在盲目拿地。他说，现在北京土地市场竞争非常激烈，真正拿到一块地之前招投标次数至少十次甚至以上。虽然天恒招投标频率很高，但每一块地都不是志在必得的心态，而是基于理性决策的基础之上。
以去年北京天恒拿下两宗地块为例，周兴回顾去年土地市场分析说，2014年北京土地市场冷热交替，冷淡期一直从4月份持续到10月份，北京天恒拿下的两宗地块时间分别是5月初和9月初，两宗地块位于大兴区西红门和丰台区南苑乡。
“去年拿地的时点分别是土地市场低谷和市场热度刚开始反弹的初期，天恒踩准了拿地时机。”周兴评价说。
今年的北京土地市场全年火爆，并无淡季，因此，天恒今年继续拿地的动机，则又有所不同。周兴说主要与公司的区域聚焦和整体战略布局有关系。
“今年天恒拿地的策略比较明显，也就是集中在南城，这是基于我们对北京整个房地产市场的分析。”周兴说。
根据人民网记者统计，北京天恒拿下的这些土地集中分布在房山区、丰台区和大兴区。北京天恒过去在房山区累计拿下了7宗地块，为此北京天恒与合作伙伴一起砸下了117.33亿元；其在丰台区拿下了2宗地块，成交总金额128.15亿元；另外在大兴区拿下了2宗地块，成交总金额达到了43.2亿元。
北京天恒选择布局南城的依据是北京未来会面临非首都功能的疏解，但这种功能疏散并不意味着迁出北京，应该是分梯度疏解，大量城市功能要从北京核心区外溢到非核心区，比如四环以外。
“这些功能疏解需要承接空间，北京东南西北四环到六环之间除了南城以外，其他区域的机会都比较小。”周兴说，“天恒就是聚焦北京南城，南城是投资机会所在，投资逻辑比较清晰。”
而天恒在北京集中拿地背后更宏大的背景是，市场已经对北京和一线城市的投资价值形成共识：一线城市不仅是有安全性的“避风港”，其投资价值还会进一步上升。今年一线城市土地市场和房屋销售火爆就是例证。
但另一方面，周兴认为，相比同行和区域内的其他地块，作为投资更加谨慎的国企，天恒今年在北京拿地价格相对较低，在地价相对高的环境里公司选择的是价格相对低的地块。
“比如在今年丰台区陆续出让的土地中，天恒拿到的地块单价是较低的。”他说。
北京天恒今年10月底联合中粮地产和首创以总价近86亿元拿下丰台区南苑乡槐房村地块，按照业内人士测算，该地块商品住宅部分折合楼面价约为5万元/平方米。
而在相隔三天时间后，华润招商华侨城联合体以83.4亿元总价拿下毗邻地块，楼面价达到了5.6万元/平方米，并且随后一周时间里发酵出“由于土地最终价格超过预算，华润置地和招商地产计划退出”的消息。
发力北京不怕晚
另一个让业内感兴趣的问题是，虽然天恒聚焦北京，但如今的北京市场，土地价格在成本端挤占过多，这些出让地块动辄几十亿元的高总价，让不少行业内的标杆房企都望而却步，此时选择在北京市场做大规模的天恒，时机选择是否过晚。
“天恒还是有着国企的发展特点，就是相对稳健，但不是保守，过分保守其实是没有拓展机会的。”周兴这样解释，之所以选择近两年开始扩张，一是因为天恒的发展是聚焦北京市场，而公司对北京未来三到五年的房地产市场充满信心，“很多人问天恒选择现在的扩张时点是不是有点晚，但是因为我们对北京的后市看好，所以也并不意味着前几年没有拿地扩张，接下来就没有机会。”
另一个原因则是北京天恒在战略和发展定位上的调整。
周兴向记者介绍，现在天恒房地产开发的产品线很长，土地储备既有六环以外，也有四环附近，既有纯住宅用地，也有商办用地，而这又与公司战略密切相关。
“经过几年的研判，天恒的战略比较清晰，公司在2013年末和2014年初就提出了‘城镇运营商’的定位，这其实也就是相关多元化的概念。”周兴告诉人民网记者，天恒过去长期90%以上的产品线都集中在住宅，但现在天恒已经开发了中高端、刚需项目以及养老地产、商业地产、产业地产和旅游地产，“城镇运营商的定位要求公司是多业态的，另外也有规模上的要求。”
他说，北京天恒战略定位的城镇运营商，其实强调了两个方面，一是规模要求，另一个就是城镇运营是多功能和复合型的，尤其是服务功能。城镇运营商显然不是一次性建设。
据了解，北京天恒为履行集团战略也在组织结构上做了调整，集团成立了地产运营事业部，主要负责市场化项目开发和投资；城区项目事业部主要负责政府投资类的地产开发项目；商业运营事业部主要负责公司开发的项目后续运营；另外还成立了物业事业部，天恒在金融方面也在做一些安排，目前处在筹建和研究阶段。
现在天恒对公司战略的解释是“城镇运营商、五指合拳”，集团业务发展的五个方向最终形成支撑城镇运营商战略的合力，最后集团业务会形成以地产开发为核心的多个发展维度。
北京天恒在资本扩充上，获得了西城区国资委的全力支持，这家公司发起成立时注册资本仅为1980万元，随后北京市西城区政府对公司进行了多次增资，到今年8月中旬北京天恒进行的最近一次增加注册资本18.21亿元，公司的注册资本已经达到了85.4亿元。
“西城区国资委的资本支持，多是支持政府类工程项目。”周兴说，西城区承担了非常重要的非首都核心功能疏散任务，而且未来会继续一起承担。
北京天恒近两年的房地产二级开发项目上频繁出手，巨大的土地投资也意味着公司在短期内耗费了大量的资本支出。
“天恒市场化项目的资金也是得到保障的，毕竟作为国企运营都比较稳健，国资部门对公司的负债监管非常严格。”周兴说。
他也进一步介绍，天恒是在各种资源调配整齐以后才开始爆发，包括资金。
“现金流的安全是天恒做投资决策放在第一位的考量因素。”周兴这样向记者强调，天恒各种融资渠道和销售回款的匹配程度比较高，投资与回款的匹配程度也很好，虽然投资和销售回款之间存在时间差，但融资同样有还款周期。“天恒投资、回款和融资的匹配度非常好，安全系数也很高。”
按照北京天恒的规划，公司未来在项目拓展上，会采取“三条腿走路”。一是天恒自己单独拿地；第二种是联合拿地，这会成为天恒未来获取项目的固定模式之一；另外天恒则希望在项目并购上有所作为。不过周兴介绍，因为项目并购比较复杂，目前为止公司还没有特别成功的并购案例，但这会是北京天恒未来探索的方向。
北京天恒虽然承担了北京市大量的土地一级开发，但并不意味着容易形成房地产二级联动开发的机会。另一方面，北京天恒也更喜欢与其他企业合作拿地开发。
在今年北京天恒新增的6宗土地储备里，有4宗土地是与其他房地产企业结成联合体后获得，与北京天恒一起拿地的合作伙伴包括了中粮地产和首创置业。
“天恒选择合作伙伴的标准比较清晰，首先会选择标杆房地产企业。”周兴说，“现在房地产市场竞争白热化，项目和地块价值只有最大化，才能安全有效地规避风险和实现相应的利润追求。要与合作伙伴形成完全的优势互补。”
在联合拿地以后，北京天恒与合作伙伴选择的操盘模式是联合开发，周兴解释说，“如果单方来做，其实就是财务投资，也不能形成项目开发上的优势互补。”
据公开资料，2014年北京天恒营业收入中房屋销售收入约为17.2亿元，但周兴表示，公司销售规模会急剧上升，明年在北京市场会成为一个销售额达百亿级的房地产企业。
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