◎本报记者 王巍巍
在全国上下一片“去库存”的呼声中，楼市本月迎来了多个重磅政策。2月2日，央行联合银监会宣布不限购城市首套房执行首付最低两成政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的再次购房最低首付款比例调整为不低于30%。22日，财政部、国家税务总局、住建部昨日联合发布调整房地产交易环节契税、营业税。其中，首套住房且面积在90平方米及以下的，减按1%税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%税率征收契税。此外，购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；满两年以上住房对外销售的免征营业税。业内人士分析指出，新政将对改善性住房及二套房需求产生刺激性的作用。
首套房最低首付降至20%
2月2日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
春节假期过后，记者从银行、新房售楼处、二手房中介机构了解到，节前出台的房贷新政目前已经落地，中国银行、农业银行、兴业银行、工商银行等银行已执行首套房两成首付新政。部分商业银行贷款部门负责人表示，房贷优惠及首付比例要考虑客户是否优质。
“决定客户是否能享受首付最低比例的因素有很多，主要是看客户自身状况。”某银行信贷部门工作人员介绍，首先，要看个人征信情况，看其还款习惯、信用如何等；其次，要看其还款能力以及在该银行有无其他业务。
从徐州来看，并不是所有人都能享受到20%的首付。荣盛花语城策划经理苗猛告诉记者，节后售楼处看房者激增，但多数购房者仍然按照30%的首付比例购房。而在市区的海尔滟澜公馆，工作人员告诉记者，已有购房者成功办理20%首付。
在房贷利率方面，根据央行和证监会的《通知》：银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。这也就是说，在央行设定的范围内，各地、各银行可以自主定首付比例以及利率优惠政策。
政策出台后，一些准备买房的购房者也在期待，房贷利率的优惠幅度是否会进一步扩大。但从走访的情况来看，不管是已执行新政的银行还是即将执行新政的银行，普遍执行的仍是“最低9折”的利率优惠政策。
“首套房执行的是基准利率。如果个人征信良好，收入稳定，条件良好的话，有可能会享受到一定的优惠。”一家银行信贷部的工作人员说，他们会把客户的相关情况上报到省行，由省行的相关部门进行审批。但即使是享受优惠的话，最低也是9折。
不过也有业内人士认为，在当前国家政策支持房地产市场的背景下，再加上当前银行的信贷额度比较宽松，也不能排除房贷利率优惠幅度进一步扩大的可能。
楼市契税、营业税“双降”
上周五，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，该通知22日起执行。
上述通知称，对个人购买家庭唯一住房（也就是首套房，家庭成员范围包括购房人、配偶及未成年子女，下同），单套建筑面积（下同）为90平米及以下的，按1%的税率征收契税；90平米以上的，按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。而此前二套房不论面积大小，均统一按3%的税率征收。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
市地税局工作人员介绍，之前徐州市契税收取按建筑面积共分为三个档次：一、对个人购买住房，90平方米及以下，且该房属于家庭唯一住房的，契税按1%征收；二、90平方米以上144平方米以下，且该房属于家庭唯一住房的，契税按1.5%征收；三、凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策，契税按法定税率3%征收。
此外，《通知》对营业税也进行了很大调整，在2015年3月31日免征期调整为2年后，一些2-5年的次新房入市，且税收负担较5年以上的税收负担要轻。本次调整将以往持有时间超过2年的非普通住房可以按差额征收的政策，直接调整为以往的普通住房的优惠给予了减免。
“这对别墅、洋房等高档二手房的交易成本将有重大影响。”徐州第一房屋总经理于健分析，只有降低了交易环节的税收，房地产市场才能活起来。去年3月31日起，2年以上（含2年）的普通住房已经免征营业税，144平方米以上的非普通住房，则要按5.6%的税率差额征收营业税。
新房、二手房咨询量均翻倍
接二连三的政策利好，让各个售楼处变得忙碌起来。
“我们是新盘，目前还没到开盘的时候，但是来咨询的客户比前段时间多了。”位于二环北路北宸天地项目负责人汪小洁告诉记者，政策利好落地在“金三银四”旺季之前，对市场是极大的推动。
“很难说是不是新政策影响的，但是近期成交量确实在增加。”荣盛花语城策划经理苗猛表示，这个春节都没闲着，售楼处比平时还热闹。基于对楼市回暖的判断，花语城价格甚至比节前有所上调。
“我们项目属于中高端楼盘，楼市新政对刚需盘影响会更明显。”海尔滟澜公馆营销部汪雨告诉记者，海尔在售的房源里，100㎡以上的户型卖得最好，更大的户型暂时还处于咨询阶段，但是来了解的市民不少。都说新政对大户型影响比较大，开发商会针对市场情况适时调整供应的产品类型。
在二手房方面，新政也促成了看房量的上升，第一房屋总经理于健说，很多门店的咨询量在近段时间成倍攀升。而部分售房的市民要求提高价格，因为营业税减免后相当于购房者更省钱，这部分市民希望趁新政之机将房子卖出更好的价格。
“房地产交易环节契税、营业税优惠政策执行后，对于购房者来说确实是一大利好，因为按照惯例房产交易环节税费大多由买方担负，买方可节省税费数万元，可是卖方上调价格后，这个利好就被卖方抢走了，因此还是再观望一段时间再说”。对于新房和二手房的涨价趋势，业内专家分析，本次契税、营业税调整，以及在实施不限购城市下调房贷首付款比例等，都是有助于房地产去库存的政策。对于卖方来说，价格仍然是当前购房者考虑出手的关键因素，建议卖方充分考量市场状况、房源适销性等方面问题，为房源合理定价，以免定价过高影响最佳出售时机。
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