“银四”成色十足多个楼盘“五一”后涨价

  ◎徐州日报记者 王巍巍

  “银四”即将收官，在经过前期的营销暖场、认筹优惠等铺垫后，徐州各大房企终于“动真格”。上周，接近十家楼盘的集中放量，涵盖高层、洋房、办公等各类产品，刷新了今年以来的开盘峰值。包括绿城东方雅园、月桥花院、万达广场、维维龙湖湾等项目开盘或认筹，现场均有较高人气。

  近期多家楼盘均价上涨

  4月24日，绿城东方雅园在距首次开盘短短一个多月后再度开盘。1小时内170套房源全部售罄，其中包括活动当中紧急加推的48套房源。东方雅园此次开盘最引人瞩目的是均价的上调。“房价在一个多月内就涨了500元/㎡，可还是买不到。”开盘现场有很多购房者感叹没有排到号。

  东方雅园并不是唯一调整价格的楼盘。据悉，“五一”过后，市区品牌楼盘多数有调价打算。“5月2日劳动节后全线产品涨价”，徐州碧桂园昨日发布消息称，目前市场热度上涨，房源供不应求。

  业内人士分析，房企的信心和推盘热情在4月下半场被点燃，在去库存的主基调下，多家楼盘取得了不错成绩。业内预计，未来一周内，网签数据将有望再度被刷新，在政策的叠加效应之下，银四月的说法将被坐实。

  此外，上周一手预售住宅供应呈现出井喷态势，单周供应面积达61.27万平方米，成为至4月份以来单周供应最高。具体来看，（4月18-24日）徐州市区共有11家房地产项目获得12张《商品房预售许可证》，其中住宅面积约为57万平方米，占总预售面积的92.84%。供应端的集中放量，预示着对成交量的拉动作用明显，不排除后期市场成交量突破式爆发。

  国内部分城市开始“限涨”

  4月21日，南京当地官方微博发布称，南京将加强房地产市场引导，主城六区、江宁、浦口商品住宅项目，申报均价每平米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2到3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

  该举措相当于指导房价“限涨”，为房价上涨设置“涨停板”，其实也就是过去几年的“限价”政策。从今年新出台的政策来看，它与今年3月苏州出台“苏十条”中的“限涨令”如出一辙。当时，“苏十条”明确，商品房在对外销售时，同批次房源申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%等。

  从南京、苏州等城市设置房价“涨停板”的调控措施来看，由于经济复苏基本面尚不牢固，楼市仍然要发挥拉动宏观经济增长的作用，因此，南京、苏州等城市调控措施较为温和，或者实际执行力度上并没有抓主要矛盾出手解决楼市过热的问题。这是南京、苏州等城市楼市设置“涨停板”政策出台的背景。

  如上所述，设置“涨停板”的“限价”政策并不是一个新的政策，比如，2011年以来在不少地区都在执行，以至于在一定时期还出现限购与限价之争，出现以“限价”代替“限购”的行为；在具体操作上，对于房价上涨预期比较强的一线城市及部分二线城市，为了控制房价上涨的预期，官方或正式发文重申“限价”政策，或从审批层面以延发高端楼盘预售许可证、控制备案时间来调节价格的走势。

  业内：限价政策有负面作用

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，从南京、苏州等城市设置房价“涨停板”的“限价”政策来看，尽管政策对于短期内遏制楼市房价过快上涨起到一定的积极作用，但是设置房价“涨停板”的“限价”政策也有其负面的市场作用：

  第一、设置房价“涨停板”的“限价令”变为“促涨令”，导致楼市短期内反弹。南京、苏州等城市的“限价令”导致楼盘定价或备案价格尽量接近价格最高控制点，如此这样，有可能导致楼盘价格整体在“限价令”范围内整体上调，这样尽管控制了整体市场的成交最高价，但是由于中低端楼盘普遍提价，设置房价“涨停板”的“限价令”变为“促涨令”，整体市场均价并不会因为限价令而降低，反而会促使楼市短期内量价反弹。

  第二、设置房价“涨停板”的“限价令”导致部分城市开发企业开始放弃精装修，改为毛坯房入市。楼盘一旦做出精装修，精装修后的楼盘售价或高于当地的“限价令”，为了规避房价“涨停板”的价格限制，部分开发企业已放弃精装修的做法。这样，相关部门对于楼盘精装修比例的规定也就难有执行力，未来精装修楼盘也会越来越少。

  第三、“限价令”导致部分开发企业在产品建造上适当降级，在限价令范围内入市。由于配套高端、建材或建造工艺的复杂性，有可能导致部分楼盘定价更加契合高端人群的需求，但是限价令有可能使这些楼盘的定价陷入困境。为了规避限价令，部分开发企业有可能对楼盘配置、建材或建造工艺进行适度降级，在成本上进一步控制，以迎合“限价令”政策的相关规定。

  第四、“限价令”导致市场上出现各种措施规避限价进行销售。如2011年限价之后，精装修与毛坯分开销售。广州不少精装修楼盘这么操作，尤其是增城，开发商要求购房者分开签约：签一份毛坯房的合同，在限价范围以内，再签一份装修合同，另外收钱，以这种方式规避限价令。南京、苏州城市设置房价“涨停板”后，不排除也会采取这样的措施规避“限价”政策。

  第五、房价“涨停板”带来房价继续上涨的预期，引发土地市场“地王”频现，最终房价仍会突破“涨停板”。

  南京、苏州等城市设置房价“涨停板”的限价令政策较为温和，预示着未来房价仍然有继续上涨的预期，这促使开发商积极拿地，并且制造“地王”。从苏州、南京等城市土地市场来看，房价“涨停板”政策之后土地市场也确实“地王”频现。