南京首试土地限价拍卖 高价地依然难退场

南京这场“熔断大戏”会怎么“演”？市场各方充满想象和期待。而现实，远比想象更生动。

“熔断”前一分钟，10家房企同时举牌

记者先描述一下这场“熔断大戏”的高潮部分，尽管它出现在最后——

“9号，6.2亿；29号，6.3亿。”主持人话音刚落，现场出现令人讶异一幕——10家参拍房企同时举牌，报价牌上不约而同写出了“6.4亿”，现场顿时一片“哇”的惊叹声以及哄笑声。此时，距离6.5亿的最高限价仅有1000万元的距离，而如果再加价，就意味着将直抵限价红线而遭遇流拍。

此时，主持人显然陷入了难以决断的纠结，她不得不来一句：“还有加价的吗？大家都决定报6.4亿？”持29号牌的房企“安徽新华”快速擦拭掉报价牌上的“6.3亿”， 转而写上了“6.5亿”，并将号牌高举而起，这一举，直接“绝杀”了10家房企的拿地念想，就这么1分钟之间，拍卖戛然而止，地块流拍。

流拍的这幅地块是位于六合的G21，它也是南京首幅因超过限价而流拍的地块。

看上去，政府“压制”高地价的决心在G21地块上表现明显。该地块起始楼面价2353元/平方米，最高限制楼面价3059元/平方米，挂牌出让最高限价6.5亿元。该地块毗邻宁天城际六合开发区站，位置优越，但是，这一“优质地块”3059元/平方米的最高身价，并没有超过此前3087元/平方米的“地王”价。“这次政府对G21地块限价太狠，原本最高限价7.3亿元，下调为6.5亿元，超最高限价直接流拍，这明摆着压制六合房价！”六合一家房企负责人拍卖前“不满”地评述。

六合在南京被视为“房价洼地”之一，然而，伴随地铁开通及江北国家级新区利好，今年以来，这一“洼地”的房价涨幅不小，5个月涨幅11.09%，有些楼盘房价涨幅更是超过了30%。也因此，政府拿六合地价“开刀”不无道理。

G21地块报名参拍房企14家，大家都虎视眈眈，拿地心切，方出现10家房企同时举牌的奇观。

“想拿G21地块的各家房企看来都要白跑一趟。”上述六合房企相关负责人拍卖前的一语竟命中了结局。

“限”字当头，高价地依然难退场

G21流拍，让六合暂时少了一幅高价地。然而，同场限价拍卖的江宁青龙山新城的G18和G19住宅地块，虽然在房企的谨慎加价下并未突破最高限价，但是由于起拍价及最高限价的“水平线”本来就不低，所以即便“限”字当头，拍出的地价依然创下区域新高。

G18、G19地块分别吸引了19家、14家房企参拍。与此前政府下调G21地块限价所不同的是，拍卖前，这两幅地块的限价“红线”均进行了上调，G18最高限价由原来的17.7亿元上调至24亿元，最高楼面价限定为19558元/平方米；G19最高限价由原来的9.3亿元上调至12.6亿元，最高楼面价19461元/平方米。与起拍楼面价相比，两地块最高溢价率分别为98%和97%，竞价空间并不小。

记者还注意到，G18、G19所处江宁上坊区域此前最高楼面地价为16389元/平方米，毗邻楼盘绿地远洋云峰公馆5月售罄时房价为19500元/平方米，可以看出，地块最高楼面价水平实已超过此前区域最高地价，与新房售价也相差无几。如此“限价”，与G21形成反差。

好在，地方政府在“抬”的同时也做了一些“压”的弥补性举措：原先所设置的最高限价改为竞争保障房建设资金起始价，也就是说G18地块报价一旦达到17.7亿、G19地块报价一旦达到9.3亿，那么此后的竞价就是竞争保障房建设资金，地块一旦成交，竞争保障房建设资金的这一部分资金，并不列入未来房价成本核算。

“请大家理性竞价！”G18、G19开拍前，主持人都进行了提醒。一众房企也表现自觉，经过58轮竞拍，G18地块以23.9亿元成交。“好险！差1000万就要‘熔断’了。”伴随一阵掌声，观“戏”人群中飘出了这样的声音。不过，这一地块的成交楼面价达到19476元/平方米，距离最高限价仅82元之差，按地价计算，未来房价或直逼4万。

G19地块竞价更为理性，经过35轮竞拍，以11.3亿元成交，成交楼面价17453元/平方米，距离最高限价还差2008元。

加价不疯了，政策效力仍有待观察

南京是全国第二个执行土地限价政策的城市，5月27日出台政策、6月3日明确首批限价地块、6月14日试水首拍。而在此之前，苏州已成为土地限价的“首吃螃蟹者”，于5月23日、24日分两场拍卖10幅限价地块，首场拍卖时两幅限价地块均因报价超最高限价而流拍，但次日拍卖时，8幅限价地块均成功出让。观察加价过程可以看出，不少房企在临近最高限价时加价十分谨慎。

昨日南京的土拍似乎也证实了这一点。如此看来，限价，还是让房企豪举加价的心态有了较为明显的转变。

宁苏两地是省内房价的标杆之地，并领涨国内二线城市，今年三四月房价涨幅甚至超越一线城市，在此背景下，地方政府承受了极大的稳定市场预期压力。宁苏两地先后出台土地限价政策，也是“承压”下的无奈之举。

有业内人士分析，当前地方财政收入渠道狭窄，对土地拍卖收入仍颇为倚重。如此现状也让地方楼市调控显露“两难”心态，既不希望地价、房价大涨，也不希望过于压制。所以，无论苏州还是南京，限价拍地时，都出现了地价“限而不低”的情况。好在，目前看来，疯狂举牌毕竟因“限”而不再，也算起了效用。

在昨日南京举行的这场土拍前，当地挂出了今年以来第五批次土地预公告，一口气推出11幅地块，总用地面积近百万平方米。供应放量，信号意义不言而喻。（汪晓霞）