专家热议“房子是用来住的、不是用来炒的”

怎样才能管住炒房（民生三问）

本报记者  刘志强

刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，“房子是用来住的、不是用来炒的”，引得社会高度关注。怎样界定“炒”？“炒”的弊端有哪些？我们又该怎样管住“炒”？本报记者就这些问题采访了业内权威专家。

　　——编 者 

　　问　哪些行为算炒房？

　　记者：我们平日里经常说“炒房”，能否给它一个清晰的定义？

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉：人们最熟悉的“炒”，应该是“炒股票”，买了卖、卖了再买，主要通过买卖差价获利。针对住房的“炒”就是人们常说的“炒房”，它的实质是住房投机，基本特征是：买的目的既不是为了自己住，也不是为了租给别人住，而是闲置在那里等待房价涨起来后转手出售。也就是说，买的目的就是为了卖，为了获得买卖差价或增值收益。

　　记者：通常来说，投机性购房肯定算炒房，那么投资性购房算不算？如何区分投机与投资呢？

　　刘洪玉：我认为，区分“炒”与“非炒”，或者投机与投资的一般准则是：如果买的目的是为了卖就是炒；如果买了房子，闲置在那里不使用、不出租就是炒；如果买房后，把房子租出去，虽然也不排除业主在其后的某个时间点把房子卖掉获得增值收益，但还是可以把这种行为叫做“住房投资”，不属于“炒”。

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞：正如你所说，投机性购房具有典型的炒房特征。而对于投资而言，大致分成两种：第一种是待价而沽的住房投资买卖，这种投资的目的就是为了等过一段价格上涨之后再卖出，它与投机的区别仅仅在于持有的时间比较长，我认为也算炒房行为；第二种：投资购买长期持有，但用于出租给他人居住，这种投资具有居住属性。通过购房面积、实际用途、购房杠杆资金比例、买卖时间长短等可以大致确定是否属于炒房。

　　记者：也有业内人士指出，不管租不租，购房数量也是重要指标。明显超出自住数量的，尤其使用了过高杠杆的，也算炒房，比如，炒房团。您怎么看？

　　国务院发展研究中心市场经济研究所原所长、研究员任兴洲：怎么算炒房，目前还没有一个定论，不同人可能有不同的理解。

　　像过去的“炒房团”一买就是几套、十几套，甚至一买就是一个单元的现象现在可能不多了，主要是因为一线、二线城市房价已经比较高了，一些城市还采取了限购措施，但是，今年以来一线城市和部分热点二线城市以个人、家庭为单位的“炒”房现象还是屡见不鲜的。

　　问　炒房为啥不可取？

　　记者：住房本就具有居住和投资双重属性。既然如此，为什么不能拿来“炒”？炒房有哪些弊端，会带来什么后果？

　　刘洪玉：正是因为住房具有居住和投资双重属性，而不是仅有投资的单一属性，所以才不能“炒”。保障和保护全体居民的住房权利，是政府的责任，而过分强调住房的投资属性，则会损害其居住属性。比如，炒房推高房价后，会让更多的居民难以获得住房或增加支付压力，会形成大量住房资源闲置、导致社会资源浪费，还会让住房需求信息失真、导致过量供应等等。此外，炒房是基于预期的投机行为，遇到市场不景气时，投机者最容易出现集体的“预期逆转”，从而诱发区域性系统性风险。

　　任兴洲： “炒房”的危害是很大的。从过去一年来房价过快上涨的城市来看，炒房带动了社会的集体恐慌，不断地、快速地推高房价，造成了房地产泡沫，也使房价严重背离了其自身价值和当地百姓的收入水平。房地产行业的特征是产业链特别长、与金融联系十分紧密，所以当楼市泡沫过高就存在着相当大的风险隐患，一旦泡沫破灭，很可能带来系统性的风险。“炒房”还对实体经济形成很强的挤出效应，人们不愿意投资实业，觉得“干什么都不如炒房”，这不仅不利于实体经济的转型升级和创新，而且会扭曲整个社会的价值观、财富观，长远来看，对我国未来的总体竞争力会带来很大的负面影响。

　　倪鹏飞：虽然住房有双重属性，但居住是住房本源的、第一位的属性，投资属性则是派生的属性，既来源于居住属性也应服务于居住属性，比如投资后通过出租实现收益。

　　炒房不仅会拖累居住的基本属性、导致房价高涨，还会产生许多不能容忍的危害：炒房使得市场需求大大超过真实的居住需求，不仅影响到价格，还会通过价格影响供给，造成资源错配和严重浪费；炒房不创造任何价值，但它造成的楼市短期虚假繁荣和高额利润，导致全社会资源要素向房地产聚集和流动，严重影响创新创业、实业发展、结构调整、转型升级。

　　记者：今年中央经济工作会议突出强调了住房的居住属性，这与当前住房市场的发展水平与阶段性特征有何关联？

　　倪鹏飞：当前，我国住房市场总体上已经跨过了极度短缺期，进入了相对饱和期。不过也出现一个很明显的现象：一方面，一二线城市的部分居民，新进入和将要进入城市的居民住房严重不足；另一方面，一部分中高收入阶层居民，在解决自住房问题后，拥有不断增长的财富需要投资，房地产就成为很好的投资选择。这一背景下，如果不强调住房的居住功能，模糊地认为房地产具有双重属性，就会让“炒房”找到理论依据，甚至导致“炒房”泛滥；强调了居住功能，提出大力发展住房租赁市场，则能将供需两端结合得更好，既解决外来人口居住问题，又解决部分中高收入居民投资问题，从而促进房地产市场稳健发展。

　　刘洪玉：高房价、高地价会严重影响一个城市、一个国家的经济社会发展能力和国际竞争力。当前，我国正处在经济转型和结构调整的关键时期，要实现全面建成小康社会的目标，必须要集中精力，把主要社会资源和能力投放到改革创新、经济增长和社会发展上来。在这个阶段，强调住房的居住属性，就是让人们不要过分关注住房的投资属性，不要为了追求虚拟的住房价值而把过多的社会资源投入其中。

　　问　怎么管住“炒”？

　　记者：2016年，我国部分城市房价出现过快上涨。“炒”在这其中扮演了什么角色？房价为什么会“炒”起来？

　　刘洪玉：在这轮房价上涨中，炒房扮演了推波助澜的作用。过去一年，部分热点城市的房价上涨了50%以上，买房时还能使用住房抵押贷款加杠杆，使得一些炒房者的自有资金投资收益率超过100%。市场上有不少人深谙此道，甚至把 “炒房”当成了自己的职业。

　　任兴洲：今年部分城市房地产火爆，房价快速上涨，“炒房”之风又起的原因是多方面的：货币政策相对宽松，制造业下行压力较大，大量信贷资金未能流向实体经济，而是“脱实入虚”，进入到资产领域，尤其是进入房地产市场。加上去年以来多次降准降息，信贷条件宽松，使居民购房的能力和意愿明显提升。另外，一些热点的二线城市以“去库存”的名义，将原来实行的限购政策取消，也给炒房行为提供了条件。当然也要看到，并不是全国所有城市都存在热“炒”房地产的问题，一些三四线城市房地产市场并不热，“去库存”的压力仍然相当大，住房市场城市间分化的特征比过去更加明显。

　　记者：管住“炒”的手段主要有哪些？哪些可作为常规手段，哪些应作为非常手段，如何更好地使用？

　　刘洪玉：要管住“炒”，一是可以通过信贷政策加大“炒的负担”（提高贷款利率）、降低“炒的能力”（提高首付比例甚至不提供住房抵押贷款）。二是通过税收政策给炒房者“去动力”，比如炒的套数越多、交易越频繁，交易环节各税种的税率越高等。国际上，也一般都会对炒房行为征收比较高的交易税和资本利得税，识别的方式主要是看该住房是否为家庭的主要住房，以及住房持有期的长短。非主要住房、持有期在3—5年以内的，一般会面临比较重的税。行政色彩浓厚的限购或购房资格管理可以作为临时的最后的手段。

　　任兴洲：今年国庆前后，先后有二十几个城市针对房价快速上涨、泡沫迅速积累的突出问题，出台了限购限贷等调控政策，这是比较及时的。从10月和11月的数据看，调控政策已经起到了预期效果，房价过快上涨势头得到了遏制，市场预期趋向平稳和理性。从调控实践来看，限购作为一种行政手段，对于快速遏制炒房现象来说，还是最有效、最快捷的方式。当然，光有限购还不行，还需要差别化的信贷政策、税收政策，加上其他市场监管手段，即将经济的、行政的、法律的手段有机结合起来，综合运用，形成“组合拳”。

　　2017年，一线城市和部分二线热点城市短期内还不能取消这些调控措施，主要是因为现阶段推动房价上涨的因素尚未完全消除，一旦放松，有些城市很可能会出现反弹，泡沫有可能继续推高。当然，在实行现有调控措施的基础上，还必须像中央经济工作会议提出的，“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。”

　　《 人民日报 》（ 2016年12月19日 23 版）