纯别墅洋房社区，为何徐州越来越少？

◎徐州日报全媒体记者 王巍巍

近年来，徐州不断向一线城市看齐。随着国内品牌房企的进驻，更多“样板”楼盘被引入了徐州，“高层+洋房别墅”的组合堪称“经典”。房企既要抓住高端改善客户，又不想放弃经济能力稍弱的购房人群，“面面俱到”的产品规划成为他们的首选。

随着市区土地资源的日渐稀缺，纯别墅洋房的社区也逐渐成为过去式。而从二手房交易情况来看，这些楼盘的房源价格也是居高不下，毕竟，“物以稀为贵”的道理大家都懂。7月8日，记者实探了位于湘江路（原黄河路）7号的中和南院，一个被称为“低密洋房墅区范本”的项目。

绝版地段： 需要绝版产品来匹配

在过去，徐州城南是别墅扎堆的区域，“离尘不离城”是这里的楼盘最爱用的形容词。从早期的泰康红郡、久隆凤凰城，到后来的宝龙观邸、半山别墅，城南几乎成了别墅的代名词。但近年来品牌房企频繁入驻，大量开发高层住宅，纯别墅洋房社区几乎绝迹。

在今天的城南，仅164套房源的中和南院堪称“少数中的少数”。

看地段，中和南院位于铜山政商核心，铜山中医院西600米、黄河路快速路旁（东延至新城区）。项目毗邻三条主干道线，沿途公交路线繁多，同时还有轨道交通6号线规划，距在建地铁3号线（无名山站）也仅仅900多米。

中和南院南侧紧邻玉泉河，业主更可尽享玉泉河美景。11路附、19路，直抵市中心，通达火车东站；82路连接西南区；72路贯连汽车南站与高铁站；838、902、新区-朝阳线路更为板块住户带来便利；而11路附线从6点便开出首班车，晚上10点才结束一天的行程，极长的工作时间为人们出行与归家带来方便。

便利的交通让业主出行更加方便，走出家门，3分钟可抵达泉山公园，5分钟可抵达铜山万达广场，10分钟即可抵达三胞广场与卜蜂莲花等大型超市，15分钟可达市中心。

看产品，中和南院占地22133㎡，总建筑面积48631㎡，建筑密度25.7%，容积率1.2，绿化率35%。中和南院也是黄河路附近容积率最低的楼盘。中和南院由4栋洋房、6栋别墅组成，小体量、低容积率、自带幼儿园、2000㎡社区公园、280个机动车停车位（>1.5辆/户）。这样的产品在徐州十分罕见。

正“小而精”的楼盘，徐州并没有多少。绝版地段配上绝版产品，这样的项目更是少之又少。临河的别墅，在城南屈指可数，像久隆长岛等滨水的房源价格都以千万计。

能够购买别墅产品的人群，一般讲究对资源的极致占有，密度低、环境好、噪声小、不拥挤，这些只是基本要求，能够称得上“豪奢”的，最终还是“小而精”的楼盘或相对独立的组团。

居住体验： 独门独院，临河而居

建筑总体量小、空间尺度大是中和南院的最大优势。

一共只有32套房子的联排别墅，保持了较大的尺度标准，325-412㎡的户型，50-80㎡左右的庭院，独门独院，私密性强，这样的产品在徐州市场上属于绝对的稀缺品。

每户都有私家花园，强调“有天有地”的惬意生活和私家化的高品位享受，在这里天空与花园都是私家领域。空中私家情景阳台，可动、可静，休憩、会客……自由空间，情景设计。

采光天井设计，双层私家会所通过天窗与天空相接，览皓月星空；健身房、棋牌室、阅览室、台球室、多功能厅、儿童游艺厅、乒乓球室、咖啡厅……

中和南院南邻玉泉河，玉泉河西起嵩山路，由楚河分流而生，由西向东流经铜山中心区京浦线往东汇入奎河，全长约4.5公里。玉泉河如今是一条河面宽阔、花木成荫的 “水生态长廊”，兼具景观、生态、休闲娱乐的功能。这条河保证了中和南院的社区私密性，同时也提升了整个小区的外部景观水准。

中和南院是一个“石库门”风格的小区。石库门住宅脱胎于中国传统的四合院。19世纪后期，在上海开始出现用传统木结构加砖墙承重建造起来的住宅。由于这类民居的外门选用石料作门框，故称“石库门”。

石库门风格，宽大的入户门、静谧私家庭院、特色老虎窗、雅致的阶梯，使整个小区拥有更加典雅文艺的氛围。

极致户型： 满足购房者心中期待

中和南院的联排别墅，拥有325㎡、377㎡、412㎡三种户型，共32套房源，每套房带有50-80㎡左右的南院。

以377㎡户型为例，这个被命名为“和气致祥”的户型，拥有10米开间大进深庭院，首层客、餐厅采用南向设计，会客、聚餐亦能观赏庭院美景，拥有豪华主卧套房，独立卫生间、衣帽间、观景阳台，双层空间设计，局部挑空，采光天井完美引入阳光，满足业主高端生活的尊贵需求。同时还拥有私家视听室、健身房、娱乐室、私家酒窖诸多功能会所区。

412㎡的“和隋之珍”户型则拥有更大的尺度，除了与377㎡类似的定位外，同时，利用南低北高的自然优势，通过私家庭院将阳光引入了私人会所，为私人会所带来全地上自然采光的独特优势。

可以说，中和南院的三种户型在空间功能性上无比强大，无论是二胎家庭，还是三代同堂，使用起来绰绰有余。这个由徐州庭院置业有限公司开发的低密度社区，能够满足高端置业者必须的期待。