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内房股回A:究竟是好事还是坏事

 原标题:内房股回A:究竟是好事还是坏事

  房地产市场正在复苏,然而分化趋势明显。以上海、深圳为代表的一线城市,甚至部分二线城市房地产市场,库存压力骤减。而有些地区,特别是部分三、四线城市在楼市如此“多娇”的当下,需求低迷,去库存压力比较大。

  房地产市场的这种分化趋势,同样反映在房企身上。大型房企,由于资金实力雄厚,敢于在一线及部分二线城市高价拿地。他们借着房地产市场这波行情,获利丰厚。正是得益于此,一季度大部分标杆房企不仅收获了开门红,而且业绩大都录得较大涨幅。

  当这些业绩有明确改善的上市房企,从港股市场回归A股,这对A股来说,究竟是好事还是坏事?

  香港资深房地产评论员黄立冲认为,境外债券融资利率的高企目前已经成为房企的累赘,加上汇率的损失,又缺少相应的股权溢价,A股市场房企融资方式更多样化,如果拥有A股平台,发债也就更加容易。

  一切只为融资?

   业内人士认为,在港股市场上市的内地房企(以下简称内房股)之所以选择回归A股,和目前A股市场融资、估值有关。对上市房企来说,如果花30亿元买壳,将来能获得300亿元的股权溢价,也是极划算的。

  A股市场上市公司的定向增发、公司债、中期票据等三大融资方式放开后,A股市场上市房企可根据自身资金需求情况灵活选择融资方式。

  “A股市场融资功能更强,估值比较高,显然有利于吸引企业回归融资。”上海复世投资管理有限公司合伙人邹毅告诉记者,通过资本市场获得股权和债权的输血,是房企的核心目标。早回A股比晚回来好,未来合适的“壳”只会越来越少。

  上市房企从H股转战A股,如果选择借壳上市的方式,主要会使用两种渠道再融资:一种是定向增发,针对机构投资人发行一部分股份,最终资本市场对企业进行股权、债权的输血。除了定向增发,A股市场发债的成本也变低了,上市房企可以通过这种方式获得更多低成本资金。这也是上市房企比较看重的功能。

  能提升A股板块估值?

   A股的投资者能否因为内房股回归A股而获利,邹毅表示,这取决于很多因素,定价、公司基本面以及未来市场整体走势,上市公司本身只是起到一定的作用。

  邹毅认为,内房股回归A股市场,可能对整个板块的估值有一定影响,但这个最终取决于企业的情况。如果A股市场的上市公司,交易定价偏低,可能会拉低整体估值,如果企业上市后,定价偏高,可能会拉高整个房地产板块的估值。一切取决于市场集合竞价后的决定。现在市场不太好,交易不活跃,但盘子大,可能会略低于应该有的价值。

黄立冲则表示,内房股回到A股市场之后,房地产板块多了些炒作题材和投资标的。“这些房企买了壳之后,如果没有办法将更多的资产注入到上市平台,只能通过上市公司其他资产来做担保的方式来做融资。”

  前海开源基金管理公司执行总经理杨德龙表示,A股市场平台比较大,内房股进来之后,增加了板块的市值,但对于提升估值,目前来看可能性不大,甚至还会压低估值,因为市场资金链偏紧张,而房地产板块增加了巨无霸,增加了板块容量,股票数量多了,资金少了,自然就会压低整个行业估值。不过杨德龙表示,盘子大,即便估值低,也比港股市场高。因此,借壳回来之后短时间内资产不会注入太多,因此对房地产板块整体影响不大。

  黄立冲表示,一直以来,港股投资者不“喜欢”房企,因为不喜欢重资产企业,喜欢的是很好的现金流,轻资产的企业,物业增值对股市的作用不大,市场不会给予高估值,除非这些企业能够做到轻资产、重经营,把风险转嫁,同时利用金融杠杆。

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