“空置”住房可供2亿人口居住
“去库存”基调已定，楼市有何变局？
《中国经济周刊》 记者 徐豪 谢玮 | 北京报道
11月10日，中央财经领导小组第十一次会议提出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。11月11日，在国务院常务会议上，国家总理李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。紧接着的11月12日，中央财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。
连日来，中央高层密集对于房地产“去库存”表态，引发各界热议。业内人士指出，房地产市场政策再次释放调整信号，意味着去库存仍将是未来房地产市场的重点。中国房地产业协会原副会长朱中一对《中国经济周刊》记者表示：“2014年以来，房地产市场明显进入了增速的换挡期，未来机遇和挑战并存，但机遇大于挑战。”
库存有多严重？“空置”住房可供2亿人口居住
国家统计局11月公布的今年1—10月房地产数据显示，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。68632万平方米的待售面积，按照我国人均住房面积35平方米计算，“空置”的住房可供2亿人口居住。
“目前一些地方过高的库存是前些年过量开发的结果，其源头是一些地方对土地财政和房地产的过度依赖，和一些城市将城镇化变成了造城行动，还与一些城市经济内生动力不足、人口聚集能力不足、居民支付能力不足关系很大。” 朱中一告诉《中国经济周刊》记者。
房地产库存的持续高位直接影响到了房地产投资数据，根据国家统计局数据，1—10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比 1—9月份回落0.6个百分点，创历史新低。亚豪机构市场总监郭毅认为，如果再不采取措施，房地产开发投资很可能将出现负增长。房地产开发投资增速的大幅回落在很大程度上影响到了GDP，为经济增长蒙上了一层阴影。
“去库存”基调已定，从哪儿入手？
控制土地供应、引导库存化解、释放政策红利
针对此次中央对楼市去库存的密集表态，业内人士认为，未来相关财政、货币等支持政策将陆续出台，已有的相关政策将继续强化。可以看到，明年棚户区改造仍以货币补偿安置为主，将成为楼市去库存的重要途径之一。
事实上，为了拉动住房消费，今年以来已经出台了一系列刺激政策，包括降息、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例，松绑外资进入中国楼市等。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，明年地产政策将继续宽松，“中央强调去库存，估计政策层面还会继续放。”
朱中一认为，面对当前房地产库存形势，主要从以下几方面解决：首先应主动控制土地供应，包括减少城市综合体、商业的土地供应;对已批出去的土地，要引导企业调整土地用途;对正在开发建设的项目，允许企业根据市场的情况调整开发节奏，调整户型结构。
“对已经形成的库存，加大去库存的力度。对城镇棚户区和城中村改造项目，扩大货币化安置的比例，尽量让居民在市场上购买和租赁商品房。”朱中一表示，还应调整保障房的实现方式，健全公共住房租赁补贴机制，保障房的房源以盘活存量房为主;发展住房租赁市场，允许机构和个人投资购房从事住房租赁经营;继续实施差别化的住房信贷、税收政策，支持居民自住性和合理改善性的购房需求;进一步发挥公积金对住房消费的支持。
“此外，通过户籍制度改革、计划生育政策调整、开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款的试点等，可以让更多符合条件的农业转移人口和城镇居民在城镇购房和租房，释放改革政策红利，助力化解商品房库存。”朱中一说。
房企如何应对？
除了住宅，还要积极发展产业园区、旅游地产、老年住区等
尽管业内普遍认为，房企面临着极大的“去库存”压力，但部分房企的布局依然值得玩味。
“我国居住面积分布不均衡，城镇人均住房面积在20平方米以下，若要将这一水平提高到人均30平方米，则需新建37.5亿平方米。” 新城控股集团副总裁欧阳捷对《中国经济周刊》记者表示。
2015年初，新城控股提出了“加速奔跑”的发展理念。在土地收购方面，新城控股势头非常强劲。公开资料显示，仅10月，新城控股在上海、南京市及苏州共获得4幅地块，总地价款共计38.23亿元。而1—10月，公司累计获取地块已近30幅，累计投入超百亿。
欧阳捷认为，房地产市场已进入去库存周期，而去库存的主力是我国体量巨大的在建施工面积。
中国指数研究院分析认为，新增城镇人口将带来住房需求结构性变化，中长期房地产市场环境正在孕育变化，自住性需求仍将长期稳定地支持房地产市场发展空间，同时也对房地产企业应对新形势下人口变化提出新要求。
“房地产行业作为为各行各业提供生产、作业、工作场所和为居民实现住有所居的重要行业，除了继续按照各地住房发展规划引导按真实需求发展住宅产业外，还要积极发展产业园区地产、旅游地产、
老年住区、众创空间等房地产业态，适应相关产业的发展和居民消费升级的需要。” 朱中一表示。
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