内房股回A：究竟是好事还是坏事

 原标题：内房股回A：究竟是好事还是坏事

　　房地产市场正在复苏，然而分化趋势明显。以上海、深圳为代表的一线城市，甚至部分二线城市房地产市场，库存压力骤减。而有些地区，特别是部分三、四线城市在楼市如此“多娇”的当下，需求低迷，去库存压力比较大。

　　房地产市场的这种分化趋势，同样反映在房企身上。大型房企，由于资金实力雄厚，敢于在一线及部分二线城市高价拿地。他们借着房地产市场这波行情，获利丰厚。正是得益于此，一季度大部分标杆房企不仅收获了开门红，而且业绩大都录得较大涨幅。

　　当这些业绩有明确改善的上市房企，从港股市场回归A股，这对A股来说，究竟是好事还是坏事？

　　香港资深房地产评论员黄立冲认为，境外债券融资利率的高企目前已经成为房企的累赘，加上汇率的损失，又缺少相应的股权溢价，A股市场房企融资方式更多样化，如果拥有A股平台，发债也就更加容易。

　　一切只为融资？

　　　业内人士认为，在港股市场上市的内地房企（以下简称内房股）之所以选择回归A股，和目前A股市场融资、估值有关。对上市房企来说，如果花30亿元买壳，将来能获得300亿元的股权溢价，也是极划算的。

　　A股市场上市公司的定向增发、公司债、中期票据等三大融资方式放开后，A股市场上市房企可根据自身资金需求情况灵活选择融资方式。

　　“A股市场融资功能更强，估值比较高，显然有利于吸引企业回归融资。”上海复世投资管理有限公司合伙人邹毅告诉记者，通过资本市场获得股权和债权的输血，是房企的核心目标。早回A股比晚回来好，未来合适的“壳”只会越来越少。

　　上市房企从H股转战A股，如果选择借壳上市的方式，主要会使用两种渠道再融资：一种是定向增发，针对机构投资人发行一部分股份，最终资本市场对企业进行股权、债权的输血。除了定向增发，A股市场发债的成本也变低了，上市房企可以通过这种方式获得更多低成本资金。这也是上市房企比较看重的功能。

　　能提升A股板块估值？

　　　A股的投资者能否因为内房股回归A股而获利，邹毅表示，这取决于很多因素，定价、公司基本面以及未来市场整体走势，上市公司本身只是起到一定的作用。

　　邹毅认为，内房股回归A股市场，可能对整个板块的估值有一定影响，但这个最终取决于企业的情况。如果A股市场的上市公司，交易定价偏低，可能会拉低整体估值，如果企业上市后，定价偏高，可能会拉高整个房地产板块的估值。一切取决于市场集合竞价后的决定。现在市场不太好，交易不活跃，但盘子大，可能会略低于应该有的价值。

黄立冲则表示，内房股回到A股市场之后，房地产板块多了些炒作题材和投资标的。“这些房企买了壳之后，如果没有办法将更多的资产注入到上市平台，只能通过上市公司其他资产来做担保的方式来做融资。”

　　前海开源基金管理公司执行总经理杨德龙表示，A股市场平台比较大，内房股进来之后，增加了板块的市值，但对于提升估值，目前来看可能性不大，甚至还会压低估值，因为市场资金链偏紧张，而房地产板块增加了巨无霸，增加了板块容量，股票数量多了，资金少了，自然就会压低整个行业估值。不过杨德龙表示，盘子大，即便估值低，也比港股市场高。因此，借壳回来之后短时间内资产不会注入太多，因此对房地产板块整体影响不大。

　　黄立冲表示，一直以来，港股投资者不“喜欢”房企，因为不喜欢重资产企业，喜欢的是很好的现金流，轻资产的企业，物业增值对股市的作用不大，市场不会给予高估值，除非这些企业能够做到轻资产、重经营，把风险转嫁，同时利用金融杠杆。