地价是房价5倍 逾五成高溢价地被国企摘得

 　地价是房价的3倍！在这个老地王靠邻居新地王解套的市场中，上市公司、国企、央企成为高溢价的推手。六月的前三天，一、二线城市就已经涌现12宗溢价率超过50%的高溢价地，其中北京、上海、杭州、厦门等热点地区，也有郊区地块拍出高价。

　　另据中原地产研究部统计数据显示，超过50%的高溢价地都被国企摘得。

　　对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，去年下半年以来，房企融资成本大幅降低，国企、央企和评级较高的上市房企发债规模很大，动辄数十亿元，上百亿元规模，加之销售业绩回暖，这为其抢地提供了资金支持。

　　国企高价抢地

　　6月3日，厦门翔安区捧出新晋单价地王。而当日下午，首开金茂联合体以60多亿元拿下杭州市拱墅区宅地，刷新拱墅区楼面价。而这已经是三天来出现在一、二线城市的第七宗地王。

　　6月1日，上海宝山顾村拍出了总价58.5亿元，溢价率300%、地价3.7万元/平方米的土地，溢价超过了前期由保利溢价296%摘取的浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块，刷新今年上海土地市场溢价率纪录；6月2日，深圳龙华上塘地块出让，5.6万元/平方米的地价接近甚至超过了周边在售项目房价。而北京当日近郊海淀北乃至远郊区顺义、延庆的三块土地，楼面地价超过3万元/平方米。

　　拿下上海顾村的信达地产，其是财政部直属信达资产的子公司。而新晋深圳总价地王的夺得者电建联合体同样也属央企联合体，其中中国电建直属国资委，方荣地产则是中国金茂子公司，中国金茂的第一大股东是中化集团，也是国资委直管企业。

　　值得注意的是，今年以来，一半以上的地王是被国企摘得，八成以上高溢价地是被上市公司摘得。

　　据中原地产研究部统计数据显示，今年截至5月31日，全国土地市场合计有105宗高总价地块，其中有52宗地被国企获得，合计成交金额为1785.8亿元，占比为54%左右。

　　另外，在这105宗高溢价地块里，上市公司比例明显占绝对多数，89宗为上市公司获得，合计金额为2760亿元，占比为84%。

　　对此，张宏伟认为，从资本市场来看，去年下半年以来，房企融资成本大幅降低，以在资本市场发债为例，融资成本普遍降低至5%-6%，并且规模较大，品牌房企几十亿元的发债规模很常见，200亿元公司债审批也被通过。此外，去年下半年至今，房企销售业绩不错，资金面并不存在太大的压力。有资金支持的背后，三、四线城市存量过高，无法布局，一、二线城市当然会成为必争之地。

　　国字头企业谋“地王局”

　　事实上，从城市布局战略来看，品牌房企布局战略变化明显。2013年以来，品牌房企积极抢滩一、二线城市优质地块，优势资源开始向品牌房企集中，进一步推升一线城市的投资价值，也催生了一、二线城市土地市场“地王”频现的现象。

　　此外，张宏伟认为，外来开发商不惜一切代价（包括以联合体形式）挺进市场基本面较好的一线城市、部分二线城市，以期短期内谋求上位，通过布局一、二线核心城市辐射带动周边整个区域市场开发，实现区域深耕或全国化布局，导致高溢价地频现。

　　然而，更重要的是，一半以上的高溢价地是央企、国企制造的。在业内人士看来，这是更大的“地王局”。

　　张宏伟直言，对于央企、国企来讲，不惜成本拿“地王”，扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备，可以增加公司的估值，其考虑的出发点并不完全是按照成本和收益的常规测算，其背后更大的局是谋求自己在企业整合与重组过程中增加“话语权”。

　　比如，近期保利地产、招商、葛洲坝等多个央企拿地均较为激进，拿“地王”是常态化的，甚至出现了“面粉贵过面包”的难以理解的拿地结果。确实，如果按照成本和收益的常规测算，这些地块短期内难以入市，短期内也不可能盈利。但是，从央企地产整合的角度来看，如果没有充裕的土地储备，并且从企业估值的角度来看处于“弱势”，极有可能会被其他央企合并。