受制于劳动力成本上升：社区服务业毛利率连续3年下降

 　人民网北京6月21日电（徐倩）绿城物业赴港上市的消息再次将社区服务行业推向风口。在越来越多的开发商选择做社区服务商以期从社区服务行业中再次分得一杯羹的时候，社区物管行业下滑的毛利率却给开发商泼了冷水。

　　据亿翰智库发布的《2016中国社区服务研究报告》（下称“报告”）显示，亿翰智库统计了已经在新三板挂牌上市或者在香港上市的23家物管企业，其财务数据显示，2013年到2015年该行业平均净利润率为5.73%、6.63%、6.10%，净利润率在2015年又小幅的下降。不仅如此，近三年行业对应的毛利率为24.21%、20.12%、16.06%，2015年的毛利率已经下滑到20%以下。

　　亿翰智库认为，社区服务行业毛利率的下滑和工资成本的快速上涨有关，也和标杆企业快速扩张引入包干制项目有关。

　　（图：社区服务业近三年利润率水平）

　　（以上数据来源于亿翰智库 人民网制图）

　　研究报告指出，社区服务行业的平均物管费收取率在80%以下，社区服务公司的人工成本占总成本的60%以上，不仅如此，劳动力成本每年大概以15%的速度在增长，这意味着物业服务企业的利润空间持续压缩，当前传统物业九成以上都在亏损。

　　此外，物业管理服务公司彼此之间的毛利率水平差异较大，源于不同物业管理公司采用包干制管理和酬金制管理比重不同。

　　酬金制是指社区服务公司与小区业委会签订合同，仅在物业费用中提取10%作为酬金计入收入，小区维修、物料等成本要由业委会承担。而传统的包干制要将所有物业费用计入收入，小区维修、物料等成本要由物业公司承担。会计处理方法的不同，让酬金制的毛利率显得更高。

　　比如，目前实行酬金制的彩生活毛利率处于行业领先地位。财务数据显示，绿城服务、中海物业和彩生活2015年的整体毛利率分别为18%、21%和55%。但是，随着彩生活并购开元国际，引入多项包干制项目后，毛利率也有所下降。

　　从行业来看，社区服务行业经过长时间的发展，至今却还没有成熟，行业内结构不断变化，变动趋势明显。百强企业市场占有率稳步提升，小企业经营面积和营业收入却在不断减少，行业竞争加剧，洗牌步调加快。

　　在目前的行业分布中 ，专业物业管理公司如彩生活、弘生活所占比例为3%，开发商经营的社区物业仍然占据90%的规模，前十位均为标杆房企旗下社区服务公司。在亿翰智库这份榜单中，开发商物业排名靠前的分别是万科物业、中海物业、绿城物业、保利物业等。

　从业务分类和收入结构中，物业管理、工程服务、顾问咨询、社区增值等被视为目前社区服务的主要构成。除了传统的物业管理和工程服务外，社区增值被誉为社区物业未来的盈利突破点。

　　亿翰智库认为，要突破传统物业的盈利瓶颈，降低对劳动力成本的依赖，就需要尽快对社区O2O业务进行探索，探索出新的盈利模式，通过这部分收益来对传统物业管理进行补充，与此同时，也需要培养业主使用社区O2O平台的习惯。

　　目前，类似万科、绿城、正荣等开发商都推出了物业服务平台，以期从基础生活服务入手逐渐渗透到业主的衣、食、行等各项服务中。报告预计，在社区O2O方面，提供生活用品、新鲜果蔬、上门服务、旅游咨询将成为今后重点的发展方向。