火热多时的南京楼市，终于迎来了一盆凉水。昨天下午，南京市政府办公厅转发了市房产局、市国土局、中国人民银行南京分行营管部联合出台的《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》（简称《意见》）。新规从土地拍卖规则和房贷首付比例两个方面入手开始收紧房地产市场，今天起实施。房贷方面，二套房最低首付比例，按照已结清和未结清区别，分别从原先的30%、45%，上浮到35%、50%。土地拍卖方面，将全部实行网上交易，地价达到最高限价的90%时，未来建成房屋必须现房销售；达到最高限价后，摇号决定归属，这也意味着南京土地拍卖由此告别“熔断”。
一图读懂
南京房贷新政
首次购房
(无购房、无贷款记录、购房人提供首次购房书面诚信保证)
调整前首付
最少2.5成
（高淳、溧水2成）
不变
调整后首付
最少2.5成（高淳、溧水2成）
首套住房
(无贷或贷款结清有房贷记录、但申请房贷时实际无房的家庭)
最少3成
最少3成
已有一套房
(贷款已结清)
最少3成
不低于3.5成（高淳、溧水除外）
已有一套房
(贷款未结清)
最低4.5成
不低于5成（高淳、溧水除外）
不变
增加
增加
房贷
300万的二套房首付多掏15万
两周前就传得沸沸扬扬的南京房贷新政，昨天下午正式落地，人行南京分行官网发布了《调整南京市商业性个人住房贷款最低首付比例的决议》（以下简称“决议”）。
二套房首付比例上调
新规涉及首付比例调整的情况有两种（见上图），即贷款还清的二套房首付比例上调至35%；贷款没还清的，二套房首付比例上调至50%。
除了这两种情况，其他仍按照原差别化住房信贷政策相关规定执行。记者了解到，按南京现行规定，首次贷的首付比例为25%；二套房贷款利率上浮10%；三套房不放贷。
按现行规定，以下三种情况，执行或比照执行“首套”政策：（1）有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的；（2）已有一套住房、但没有购房贷款记录的；（3）仅有一套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的。在昨天发布的“决议”执行后，只有前两种情况仍执行首付比例30%，但房贷利率均适用最低打7折的规定。
据了解，本次房贷政策不涉及贷款利率调整。
房贷利率目前普遍9折
本次房贷政策调整今天起实施。现代快报此前报道过，目前南京17家银行中首次购房贷款比例已难觅2.5成，工行、农行、建行、邮储等银行上个月均上调首付比例至3成。
记者从多家商业银行获悉，目前仍普遍给房贷利率9折的优惠。也有银行的贷款利率会更低，但必须是银行认定的优质客户。
决议实施后，贷款利率优惠是否会变化？对此，多家商业银行的贷款负责人表示现在还不好说。
有不少人认为新政过于温和。一套300万的房子在调整后也只要多付15万首付款，对炒房限制作用不大。
对此，记者采访了上海易居研究院房产研究员严跃进，他认为：“从首付比例调整来看，也要循序渐进。这次政策的调整，总体上还是适中的。”
土拍
拍地与卖房挂钩，开发商压力大增
新政：经营性用地公开出让实行网上交易，竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本。
解读：此次新政首次以文件的形式，确认了南京将实行网上土地交易。今后，开发商参加土地拍卖，将全部使用国土部门提供的软件系统登录，在网上竞价，这意味着人们再也看不到现场举牌的刺激场面。
按照南京土地拍卖的规则，当地价竞争到超过起拍价的45%时，超出部分则转为“保障房建设资金”。针对开发商报备的房价，南京物价部门一直有核价，保障房建设资金不计入房价准许成本，意味着物价部门不认可地价超出起拍价45%的部分。
新政：当网上竞价达到一定比例时，调整该地块所建商品住房预售条件。当网上竞价达到最高限价80%时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。
解读：将土地拍卖的价款，与期房销售的条件结合在一起，这在南京楼市政策当中，还是史上第一次。
当下，开发商申领预售许可证的条件是：单幢建筑投资额度超过25%。记者了解到，一幢33层的高层建筑大约只要盖到7—11层（不到三分之一）就可以达到。
而按照新政，当地价竞争到最高限价80%时，多层和高层分别要达到封顶、主体结构三分之二才能达到卖房条件，这对开发商的资金实力有了比之前更高的要求。
新政：当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。
解读：目前，南京楼市几乎所有楼盘都是期房销售。现房销售对开发商来说，无疑压力陡增。
假设有楼盘进行一次大规模开盘，单次销售10亿元，如果未来转为现房销售，如果房价不涨，意味着这10亿元要推迟一年半到两年才能入账，如果按照年化5%—8%的融资成本，则可能要损失1个多亿！
新政：当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。
解读：在今年南京首次设置最高限价后，南京又创新地设置了“摇号买地”的规则。按照新规，如果开发商愿意以“地王”的价格获得土地，不但将采取现房销售，而且还得拼手气，需要摇号才能角逐出土地归属。
专家观点
新政对南京楼市有缓冲作用
连续16个月的房价上涨，让南京本轮楼市的狂热程度超越史上任何一次。即使在房价连续大涨后，“日光盘”依然频繁出现，开发商的疯狂抢地，让南京的土地拍卖市场遭遇“熔断”，正常的土地供应都成了问题。买房人买不到房，开发商买不到地，焦灼的楼市急需一场“降雨”。
“此次新政是给楼市适度降温。”南京林业大学孟祥远认为，二套房只上浮5个百分点的首付比例，对于刚需和改善的保护心态可见一斑，体现出管理层对市场的呵护，防止楼市由于过于严厉的干预而大起大落。而土地拍卖政策，对中小开发商来说是“灾难”，有利于提高楼市的品牌房企集中度。
还有业内人士认为，南京楼市助推“抢房”的主要动力就是高价地，新政遏制住“地王”的出现，也有利于缓和买房人的心情，对楼市会有缓冲的作用，虽然房价暂时看不到拐点，但至少可以缓解恐慌的情绪。
分析
土地新政威力大
开发商将谨慎拿地
昨天，现代快报记者采访了多位专家和业内人士，普遍认为南京此次土地新政开始“发威”，开发商将感受到较大压力。
“首先最重要的是土地能够卖出去了。”南京房地产建设促进会秘书长张辉说，由于之前的“熔断”现象，导致南京的土地供应暂停，而新政的规则设置，将确保土地能够形成及时的供应，长远看能够起到平稳楼市的作用。
就此次土拍的规则而言，是否达到最高限价的90%是个重要分水岭。高科置业营销总监夏小虎认为，如果接下来的土地拍卖都能在最高限价的90%以内成交的话，那么新政对土地市场形成了明显的作用，有利于后市的平稳发展；而如果开发商继续拼抢到超过最高限价的90%以上成交，那么都将是期房销售，新楼盘上市速度将延长一年半到两年，在今后一段时间内楼市会形成空窗期，加剧市场供应的不平衡。
多家开发商相关人士昨晚表示，新规下的拿地将会更加谨慎，南京楼市将出现大洗牌，融资渠道狭窄的中小房企再也玩不起，只能默默离开南京楼市。（王静 马乐乐）
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