高歌猛进下的郑州楼市现状

 　　7月份郑州房地产市场“疯狂”的余温还未消退。

　　8月“涨价”的浪潮就这样猝不及防的来了。

　　不管你想或者不想，涨价就在那里。借新地王之势，房价“嗖嗖嗖”的上涨，地王频出、房价飙升、面粉贵过面包、K2搅局……，这一段时间里，郑州楼市可谓风起云涌。

　　如此高歌猛进的郑州楼市莫非也用了“洪荒之力”？除了一波接一波的地王，还有什么造就了目前的楼市现状？

　　各个楼盘乐此不疲的封盘、涨价，让购房者感到一阵懵圈。猝不及防的火热态势，究竟还要涨多久？节节攀升的楼市还有所谓的价值洼地吗?

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　　1政策发力：一系列宽松政策的刺激是首因

　　2014-2015年，经历了6次降息2次降准之后，楼市要火了！

　　▲ 进入2016年，2月政府放了个“大招”

　　首付比例下调：

　　首套房商贷首付从30%降至20%

　　二套房商贷首付从60%降至30%

　　▲ 觉得不够，接着来了个下调契税

　　219契税新政：

　　首套房144平方以上契税有4%降至1.5%，90-144平方契税由2%降至1.5%；二套房90平以上契税由4%降至1%，90平以上由4%降至2%。

　　▲满意吗？再来个降准怎么样？

　　2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　▲ 紧接着，又来一招！

　　个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。以前是5年才免征，并且有总额和面积限制，改革后，不管多大面积、不管多少金额，只要是普通住宅，满2两转让均可免征。

　　▲总的来说，政策各种放宽，这个时机买房绝对最佳！

　　2市场回暖：楼市火爆 量价齐升

　　在国家层面各种信贷及宽松的政策支持下，郑州市场回暖的迹象愈加明显。

　　据郑州市房管局发布的公示，6月郑州商品住宅均价9661元/平，销售17435套、合计182.34万平方米，同比增长111.3%。

　　3地王频出：2016史上最密集“地王”年

　　2016年6月份之前，郑州出了6个地王，有5个集中在北龙湖区域。

　　北龙湖未来的区域价值不言而喻，毕竟，北龙湖如同洛杉矶富人区、首尔富人区一样，已经成为当前郑州对顶级豪宅的居住地。动辄500万起的总价不是普通购房者能够觊觎的。

　　可是下面的几个地王，真真是在郑州“炸开了锅”。

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　　2016年7月8日，金水区郑纺机

　　万科美景拿下金水区郑纺机首开地块，93.29亩，总价25.024亿，单价2682万/亩，容积率3，楼面价13411元/平。成本价就要肯定在2万了，售价就要到23000元/平以上了。而周边售价才12000-13000元/平。

　　这个事件，引爆了整个郑州，标志着这个地方的房价要涨到2万以上。

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　　2016年7月27日，经开区经开滨河新城

　　康桥置业拿下151.37亩土地，容积率2.5，最终成交价22.73亿，单价达到1502万元/亩，楼面价9005元。而周边售价也才是9000-9500元！

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　　2016年7月28日，经开区经开滨河新城

　　亚新拿下面积68.13亩土地，容积率2.0，总价8.9亿，单价1306.32万，折合楼面价9796元/㎡，而周边售价不过9000-9500元！

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　　2016年7月29日，经开区经开滨河新城

　　海马以总价15.32亿的金额拍109亩地块，容积率2，每亩单价1406万，折合楼面价10544元/平米，周边售价不过9000-9500元！

　　地王直接的后果是，经开区目前配套差，距离主城区那么远还那么贵。其他区域立马会意：“不行，我要涨价！”

　　4房价上涨：近半年整体上涨1500-2000元/㎡

　　网上流传很广的郑州市涨价地图↓↓↓

　　经历了前半年各种政策、地王、市场行情的刺激下，7-8月份郑州的房价真的是“疯了”。涨价地图有些不准确，基本上半年内，郑东新区是涨了3000元/平，北区涨了2000元/平，中原区涨了1000元/平，管城南区涨了1500-2000元/平。

　　整体上郑州半年涨了1500-2000元/平左右！

　　如此高涨之下，还有所谓的价值洼地吗？

　　有人说航空港区国家扶持潜力大、经开国际滨河新城规划好、南龙湖价格低、郑上新区……，这些都算的上是价值洼地。可以仔细想想，撑起郑州高房价基础的是刚需、刚改人群，这些人群真的愿意“跋山涉水”，从远郊到郑州来上班吗？

　　不管房子再好、价格再低、院子再大，一定要想清楚“是否能自住、是否能出租、是否能出售”，考虑好了再出手。

　　主城区呢？主城区寸土寸金，容积率高、价格高，当然，配套成熟、优质教育多、商圈繁华，所以不管多堵，依然很坚挺！

　　对于大多数购房者来说，三环、四环之间的自然延伸区域，就成为所谓的价值洼地。

　　纵观这些年郑州的发展之路，“城市向东，生活向北”的基调一直没有改变。当然，单价过4万/㎡的北龙湖区域让多数购房者望而却步，只能转而把目标望向大北区。

　　大北区有什么优势？宜居和规划，整体容积率偏低，原有工业比较少，污染较少。仅惠济区森林覆盖率就在42%以上，生态价值估算就超过40亿元。绿色、宜居自然也就成为了支撑大北区发展原动力的支点。

　　大北区有前景吗？当然有，否则也不会有和昌、康桥、万达、建业等大牌地产公司云集，集中打擂，炒热地块。

　　大北区的价值洼地在哪？

　　就目前的情况来看，北三环区域价格已经飙升至1.5万左右，文化路开元路附近目前价格也已经在1.1万以上，并且基本上开发已经相对成熟，接下来的发力点应该位于天河路附近，该区域主要以洋房、高层项目，容积率普遍在2.5左右，价格相对较低，对比文化路开元路更加宜居，是目前大北区的一个价值洼地。

　　而在这个区域，除了渐趋完善的怡丰森林湖，还汇集了建业运河上院、融创瀚海大河宸院、以及和昌林与城。和昌林与城郑州北中心，千亩花园城市成为中国社区生态实践者，有温度、有人情味儿的社区，为大北区的崛起再填助力，项目位于郑州市惠济区天河路与绿源路向西300米。这几个项目除了品牌过硬，均已低密面市，未来居住环境应该非常惬意。而作为大北区最大贡献者的和昌集团，不仅在北区兢兢业业做了8年，打磨出600亩生态大盘怡丰森林湖，之后将联合和昌林与城建立北中心生活大城。

　　除了宜居的环境，以天河路、文化路、中州大道、京港澳高速形成的“四竖”，以北三环、连霍高速、北四环形成的“三横”，以及地铁2/3号线延长线形成的“双轨线”，都为该区域20分钟直达火车站，30分钟纵横CBD提供了便捷的交通条件。

　　有人说2016年没买房等于亏了60万。听起来有些夸张，但能肯定的是，真的涨了不少！少则数千，多则上万的涨价幅度，让郑州的购房者尝到了“肉痛”是什么滋味。

　　2016年，郑州楼市“疯”了大半年，房价也跟着“疯”了。持续高涨的势头，到底要不要买房呢？趁着郑州还是郑州，赶紧抓紧时间在主城外延的价值洼地抢套房子吧，等到郑州变成“国际郑”时，2万均价也不再遥远，你会哭晕在厕所的。