齐鲁网济南10月27日讯（记者 张帅）今天下午，济南市中级人民法院第二次通报了三联锦绣苑房屋买卖纠纷司法处置工作的进展。记者了解到，截至10月26日，锦绣苑项目“五证”不全的商品房购房者中，有155名与开发商三联集团、三联城建达成了调解协议，其中125份人民调解协议已经得到法院的司法确认，其中有123名购房者向法院申请执行，目前已经执行到位，共计发放执行款5791.4万元。
济南市中级人民法院副院长孙永一介绍说，三联锦绣苑项目房屋买卖纠纷的司法处置工作已经于9月19日全面启动。目前，该项目“五证”不全的房屋买卖纠纷正在通过人民调解、司法确认和执行工作予以解决，“五证”齐全的房屋买卖纠纷的房屋价值评估工作进展顺利，调解工作已经开始，项目纠纷的司法处置工作平稳有序，取得了良好效果。
123名购房者已经执行到位 发放执行款共5791.4万
记者了解到，截至10月26日，锦绣苑项目“五证”不全的商品房购房者中，有155名与开发商三联集团、三联城建达成了调解协议，其中125份人民调解协议已经得到法院的司法确认，其中有123名购房者向法院申请执行，目前已经执行到位，共计发放执行款5791.4万元。
锦绣苑项目“五证”齐全的商品房购房者中，有132名与三联集团、三联城建共同提交了人民调解申请。9月30日，通过公开摇号的方式选定山东正衡永立土地房地产评估有限公司与山东诚志房地产土地评估咨询有限公司，对所购房屋的市场价值进行评估，于10月15日完成评估工作并出具评估报告书。
截至10月26日，已有126名购房者领取了评估报告书。如有异议，购房者可于收到评估报告书之日起10日内书面提出，由评估机构进行答复，答复后评估报告经人民调解组织审核，将作为确定房屋差价损失的依据，并在此基础上进行调解。目前已有20名购房者与三联集团、三联城建达成了调解协议，司法确认及执行工作也将有序开展。
购房者明知开发商手续不全扔签约 需承担部分损失
据介绍，关于此次司法处置中“五证”不全的房屋买卖合同，依法应认定为无效合同。导致合同无效的主要原因是开发商在签订合同时未取得商品房预售许可证，开发商应将收取的购房款退还给购房者，同时还应赔偿购房者80%的利息损失。因为购房者明知开发手续不全仍然签订房屋买卖协议，依法应自行承担20%的利息损失。对于“五证”齐全的房屋，购房者与开发商签订的买卖合同有效，由于开发商已经不具备履行合同的能力，合同目的根本无法实现，要求继续履行合同(即要求开发商交付房屋)的条件已不具备，依法应当解除合同，由开发商退还购房款并赔偿房屋的差价损失。
孙永一表示，上述意见由济南全市两级法院根据法律、司法解释和最高法院的答复意见研究确定。并经省市解决三联锦绣苑项目遗留问题领导小组审核通过，既符合法律规定，又能够最大限度地维护购房群众的合法权益，是切实可行的。上述意见对相同情形的购房纠纷统一适用，处理标准不会改变。需要提请注意的是，利息截止日期是2016年9月29日，之后申请人民调解或起诉，不会比之前得到更多的利息。
集中处置工作将于11月底结束 人民调解是最优选择
孙永一介绍说，适用人民调解和司法确认程序解决群体性纠纷，其独特优势和有效性，已经经过三联彩石山庄房地产项目纠纷司法处置实践证明。与诉讼程序相比，人民调解和司法确认程序，可以节约当事人的维权时间和经济成本。
目前，全市两级法院和市中区人民调解组织集中时间和力量，适用人民调解和司法确认程序解决这些纠纷，集中处置工作将于11月底结束，有关处置资金将按照调解及司法确认的先后顺序进行发放。购房者如不同意上述调解意见，可选择诉讼方式解决纠纷，但不符合缓减免交诉讼费条件的，要依法缴纳诉讼费，且权利实现的时间要受一审、二审和再审等诉讼程序的限制，最终实现的权益亦不可能高于通过调解和司法确认程序所获权益。
“请还在观望的购房者一定要审慎选择维权方式，依法合理地争取自己的利益诉求，以免自己的合法权益最终无法得到实现。”孙永一说。
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