个人转让住房 交易环节优惠政策如何调整 ——地税部门解读个人房屋交易税收政策相关问题

◎徐州日报记者 郑微 通讯员 闫士亮

今年以来，为引导住房消费，抑制投机性购房，国家陆续出台了系列房地产调控政策，尤其是对个人转让住房交易环节优惠政策几经调整。那么，在办理住房权属转移过程中，到底需要缴纳哪些税？哪些情况可以享受税收优惠？办理流程有哪些要求？

临近年底，市地税服务热线12366接到市民咨询电话数量激增。为解决市民在交易过程中遇到的诸多问题，12月20日，徐州地方税务局在新城区徐州报业传媒大厦举办新闻发布会，就当前个人住房买卖过程中所涉及的最新税收政策，以及办理流程等相关问题进行解读。

住房套数和面积决定契税适用税率

房屋契税怎么算的？征收标准是什么？据了解，目前我省契税法定税率为3%。在购买住房为家庭唯一住房（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，即常说的“首套住房”）的情况下，可能涉及两档优惠税率。按照2016年财政部财税23号公告内容，对个人购买家庭唯一住房且面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买的家庭首套住房，不再区分普通住房和非普通住房，即首套住房面积在90平方米以上的，无论是否超过144平方米，一律按1.5%的优惠税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房（即通常所说的“二套房”），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。二套住房不再区分普通住房和非普通住房，即面积在90平方米以上的，无论是否超过144平方米，一律按2%的优惠税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

个人购买家庭第三套以上住房，或属于非住宅，或单位购买的房产的，适用3%的法定税率。

契税征收按照家庭为单位

“家庭唯一住房”是指在同一省辖市范围内购房者家庭（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）仅拥有一套住房。

凡符合家庭唯一住房或第二套改善性住房契税优惠政策的纳税人，在缴纳契税时需提供购房合同、全款发票、家庭成员的户口本、身份证及婚姻情况的证明资料，同时提供由不动产档案部门出具的《徐州市住房状况证明》。如家庭成员有一方的户口在下辖县（市、区）的，还需要提供户口所在地房管部门开具的家庭成员的住房证明。

如何申请享受契税优惠政策

纳税人申请享受契税优惠的，根据纳税人的申请或授权，分别由户籍所在地和购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关的住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的,纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。《通知》规定，按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。

房屋出售卖方要缴纳哪些税

自2016年5月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

缴纳增值税的同时，还需以增值税税额为计税依据缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。城市维护建设税税率应当按房屋所在地进行确定，房屋所在地在市区，税率为7%；房屋所在地在县城、镇，税率为5%；房屋所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。教育费附加征收率为3%，地方教育附加征收率为2%。

转让住房涉及的个人所得税按两种方式缴纳。所转移的房产属于个人住房的，如能提供发票的，按扣除原值和相关费用后的应税所得的20%计征，如不能提供发票的，按全额1%计征；所转移的房产属于非住房的，如能提供原购房发票、合同或财政收据的，按扣除原值和相关费用后的应税所得的20%计征，不能提供发票、合同或财政收据的，按全额的20%征收。

而对于转让个人自用5年以上，且是家庭唯一生活用房的免征个人所得税。

“家庭唯一生活用房”与“家庭唯一住房”分别是个人所得税和契税涉及的认定，但在资料认定上基本一致。其区别：一是前者针对卖方，后者针对买方；二是如户口属于江苏省其他省辖市的，前者还需要提供家庭成员在户口所在地的住房证明，后者在实践上不需要提供。

个人销售住房暂免征收土地增值税、印花税。但个人销售非住房则按“产权转移书据”税目按成交价的0.5‰缴纳印花税。

受赠房屋再转让如何交税

根据相关规定，赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，属于免税赠与。

对于这样的免税赠与房产再转让的，个人所得税以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法按20%的税率计征个人所得税。如受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

如果转让的受赠住房属于省内家庭唯一生活用房，且本次转让距该受赠房产原购房时间超过5年，则可以享受个人所得税的免征政策。

■相关问答

问：某市民将2015年购买的一套110平方米的住房，以6000元/平方米的价格转让出去。在办税窗口申报纳税时，工作人员却按6800元/平方米的最低计税价格征收。请问他们征税的政策依据是什么？

答：为规范房屋交易行为，维护房地产交易市场的公平交易，保持良好的税收征纳环境，堵塞“阴阳合同”造成税款流失的漏洞，我市根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）的规定，对于存量房交易税务机关按照合同价格与最低计税价格孰高的原则确定计税价格，即如合同价格低于最低计税价格的，应按税务机关确定的最低计税价格作为计税依据。目前，我市地税系统已建立了房屋交易最低计税价格管理制度，并开发了存量房交易计税价格评估软件，已将近1300个小区的市场交易价格纳入该系统。但对按照最低计税价格确定的计税依据有异议的，根据规定，可由税务机关委托物价局等相关部门进行个案评估对计税价格进行再次认定。