位于腊山河西路与威海路交叉口西北角的中铁紫荆广场地块将被司法拍卖记者王锋 摄
近日，济南西客站片区的中铁紫荆广场有了最新动态，不过不是好消息，因为该项目合作双方陷入纠纷，4宗商业用地15日将被司法拍卖，起拍价约为5.3亿元。加上此前凤凰大厦(后更名融策中心)去年也遭遇司法拍卖，一时间西客站片区商业地产市场被部分人看衰。不过，济南地产业内人士认为，上述两个项目遭此变故偶然因素较多，“充其量算个小插曲吧，三到五年内，只要产业扶持跟上、相关配套落地，西部商业地产前景还是可期的。”
被拍卖项目有3个绿地中心大
此次被司法拍卖的4宗商业商务用地于2012年挂牌成交，总证载面积为81541平方米，项目总建筑面积63.29万平方米。这是什么概念?济南已建成的“第一高”绿地中心总建筑面积约20万平方米，这意味其相当于3个绿地中心规模。
在前期披露的规划中，该项目共建设4栋22层办公写字楼，37层、30层、28层、24层办公写字楼各1栋，40层高档商务酒店1栋，21层商务公寓楼1栋，4层商业服务楼1栋，配套3至4层办公用楼3处，另有地下停车位2935个、地上停车位439个，建成后将是“泉城新商埠”。
纸上愿景美好，然而现实残酷。在腊山河西路与威海路交叉口西北角，该项目售楼处已人去屋空，门口贴着一张公告称：受法院委托，将于3月15日依法对该项目4宗土地使用权进行公开拍卖。站在高处，可以看到围挡后面杂草丛生，甚至还有两处没有拆迁的院落。
记者联系了一家公告上拍卖机构，对方表示拍卖原因不清楚，截至13日下午，还没有意向方缴纳保证金，“明天下午才是缴纳保证金截止时间，至于有哪些公司有意向竞拍现在不能透露。”有消息称，中铁紫荆广场土地被拍卖的直接导火索是合作双方陷入债务纠纷，导致项目停滞不前。
片区内多个项目进展缓慢
该地块被司法拍卖并不是西客站片区的第一家。去年，济南长途客运西站商业配套项目凤凰大厦(后更名融策中心)深陷债务纠纷，也被法院拍卖，但两轮拍卖都因无人缴纳竞买保证金而流拍。最终，通过债权抵偿的方式，山东融策置业接手了该项目。此后，去年11月，该项目工地重新复工。今年春节前，记者路过这里时曾看到大楼上挂出招商的横幅，但节后工地上再次归于平静，不见开工动向。
与这俩地块被司法拍卖不同，西客站片区还有几个令人关注的商业项目进展缓慢。去年11月16日，齐鲁之门项目举行了奠基仪式，一度被认为“有门”了，但记者注意到目前该项目工地上机械设备不少，大部分工地覆盖着绿色防尘网，除了基坑降水正在进行，其他进展不是很大。
毗邻“一院三馆”的山东高速广场项目，2号塔楼高200米，是目前西客站片区的城市地标，其营销中心于2014年10月底开放，一度传出引进美国丽笙·蓝酒店，打造超五星酒店，拟于2016年底运营。记者多次拨打该营销中心电话，已是无人值守状态;在某房地产网站上，显示该项目“预计2017年下半年开盘”，不过售楼电话打过去也是无人值守状态。
西客站商业地产前景在哪里?
多个项目不是遭司法拍卖就是遇冷，西客站商业地产市场的未来哪里?“不像普通商品住宅高资金杠杆、周转快，写字楼商业综合体属于低资金杠杆、低周转项目，一次性投入比较大，要求开发公司有强大的资金实力支持。这两个项目之所以被拍卖都与自身原因有关，或者是开发企业对市场预估不足，或者是资金链断裂，并不能代表整个西客站商业地产的未来，比如片区内的善信大厦、绿地中央广场写字楼销售就不错。”世联行山东区域总经理朱江分析认为，客观来说，目前西部产业支撑和产业引导力度有待提高，因此一两个商业项目暂时遇到困难是难免的。据世联行跟踪监测，西客站片区住宅区已比较成熟，随着西部会展中心、济南国际医学中心等项目建设，下一步肯定会发展配套的医疗、教育资源，“我个人非常看好西部城市环境，只要政府产业扶持、配套资源跟上去，三五年内商业地产市场是能发展起来的。”
驻济一高校研究房地产的学者也持有类似观点。他认为，西客站片区应该更加注重提升产业功能，以产城融合的理念进行更好的规划和引导，这样商业地产市场才能有更好的发展。
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济南楼市三次“有名”的司法拍卖
放眼济南房地产市场，多个开发项目因陷入资金泥沼走了司法拍卖程序，不少项目也获得新生。
2012年9月，启德国际金融中心项目奠基，318米高度荣膺当时“济南第一高”，一时风光无两。然而，这个占地90多亩的“巨无霸”项目疑因开发商拖欠某公司近10亿元债务，遭到对方起诉后，法院判决拍卖启德金融中心项目的两宗土地使用权及地上建筑物，所得款项用以归还欠款。2014年2月20日，启德国际金融中心遭拍卖，新东家以15.6亿元价格竞得，成为项目新东家。最终，该项目已更名为中弘广场，原来的设计将基本保留，致力于打造济南的地标性建筑，主要产品为写字楼、公寓、酒店和商业。
说起济南房地产市场上的司法拍卖，不得不提的项目就是山师北街8号院。该地块地处济南繁华地段，虽然面积仅为10.2亩，然而在土地市场如火如荼的2009年底，该地块以1.92亿元的价格，一举夺得“地王”，楼面地价高达1.5万元/平方米。不过，该地块开发一直处于停滞状态，因债务纠纷被法院查封，这也成为撂荒多年的原因所在，后被法院裁定拍卖。2015年2月4日，随着拍卖师一声槌落，最终以1.48亿元成交，缩水近4400万元。一波三折之后，2016年8月山师北街8号院项目终于开盘。
从牵动全城的明星项目，到无人问津的烂尾盘，最后通过司法程序解决纠结——2014年10月，彩石山庄涉案财产979亩土地使用权、约111890平方米的地上建筑物以及约2.5万株苗木，经过拍卖，最终成交价为16.296亿元。2006年，三联集团开发彩石山庄项目，后因资金链断裂，2000多名购房者面临巨大损失。济南市中院历时一年多，对彩石山庄处置采取“人民调解+司法”等方式，既维护了2000多名购房户的合法权益，又有效盘活了资产，获得广泛赞誉，因而被写入2016年全国最高法工作报告。
来源：舜网-济南时报
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