业主自治南京样本调查：规范运作需顶层设计

顾姝姝

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“高科技零能耗、毗邻明城墙、有山有水......”

10年前，南京市锋尚国际公寓（以下简称“锋尚”）交付时，是以该市首个科技豪宅的面目亮相的，每平方米高达10元的物业加能耗费也引起一阵惊呼，尽显豪宅“范儿”。要知道，当时南京市小区普遍的物业费都在每平米1元左右。

高昂的物业费，是否带来了满意的服务呢？

眼下，锋尚国际公寓的业主委员会正在做的一件“大事”，就是要将小区物业公司“炒鱿鱼”。

答案不言自明。

业主与物业公司之间的矛盾，已是老生常谈，却又痼疾难医。日前，人民网先后走访了南京十多个小区调查发现：南京市相关部门正在探索充实基层物业管理力量、打造业主议事系统等，希望以此来化解业主和物业公司矛盾、推动和谐社区建设。业主参与小区事务的意识日渐增强，一些小区业委会在科学规范化运作方面颇有心得，也收到了不错的效果。

业主自治，没有选择的选择

南京锋尚小区萌生业主自治的想法，可以追溯至一年多前。

2016年5月9日下午，一次突如其来的停电直接让这个拥有复杂智能系统的小区陷入瘫痪。而停电的原因，竟然是小区物业公司拖欠电费高达116万元，导致公共用电被南京供电公司切断。

停电风波之后，小区选聘了另一家物业公司，但新物业的服务离业主的要求仍然相去甚远，于是，不依靠社会上已有的物业公司，完全由业主自治的想法诞生了。具体做法是由小区业委会牵头成立一家物业公司，业委会与之签订物业服务合同。目前，小区已经召开了由业委会、每栋楼楼长及部分业主代表参加的会议，下一步将征求每一户业主的意见。

在该小区业委会副主任丁韶华看来，锋尚有可能自治成功的基本条件在于，业主素质较高，小区不大，沟通相对顺畅。此外，2016年，该业委会经过中国人民银行南京分行的批准设立了银行账户，小区物业费、能耗费都打到业委会的账户上。“更重要的是，我们有制度建设。”他说，该小区业委会是按照现代公司治理的理念对小区进行自治管理的，业主大会相当于股东大会，业委会相当于董事会。同时，每栋楼选出楼代表组成监事会对业委会进行监督，而物业公司相当于执行层、管理层。

南京市住房保障和房产局物业管理处曾做过这样一个词频统计：国家层面的物权法和相关条例关注更多的是“物业服务企业”、“物业主管部门”，而到了江苏省及南京市一级的物业管理办法，“街道”、“业主自治组织”等词汇的使用频率明显提升。

为探索规范业主自治管理的模式，今年5月，南京开设了首期规模较大的业主讲坛。“这是南京第一次举办如此规模的业主培训，我们还会持续关注推动这个事情。”南京市住房保障和房产局物业管理处负责人介绍，行业管理部门正在研究引入培育民非组织，规范和引导业委会（管委会）自治。