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徐州最大商业体呼之欲出

德基广场全面接手中央国际广场(又名雨润广场) ●将打造成全市体量最大的商业体;已明确南京有的重奢品牌徐州德基也全部都要有

 

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  ◎徐报融媒记者 朱友钦

  对不少市民来说,矗立在市中心停工多年的中央国际广场(又名雨润广场)一直是关注点。这座2012年开工建设的大型商业体,2015年因资金问题停工。2018年新盛收购,不到两年,这座徐州最大的“烂尾楼”摇身一变,成了众多商业巨头竞相争购的“香饽饽”。

  3月4日,江苏省政府国有资产监督管理委员会网站发布公告,德基广场全面接手中央国际广场。徐报融媒记者昨日探访这座“巨无霸”,揭秘这座即将成为徐州体量最大商业体背后的故事。

  资金链断裂成为“烂尾楼”

  3月8日上午,记者来到依然处于停工状态的中央国际广场。这是徐州最核心的地段,东邻彭城路、西靠中山南路、南至青年路、北接淮海路,可谓寸土寸金。

  从彭城路进入项目展厅,漆黑一片,只有一名保安在值守。打开灯光,两侧墙壁上挂满照片,内侧展厅灯光中璀璨的雨润广场沙盘依然可见这座商业体的壮观,该项目最初规划是用地面积4.28万平方米,总建筑面积约52万平方米(商业酒店写字楼部分),总高度259米,将由双塔楼、裙楼、城市休闲广场组成,是集高档购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、酒店式服务公寓于一体的高端城市综合体。

  据已公开的信息,雨润集团拿下我市这块地,计划投资50亿元打造雨润广场,按照最初设想,该项目作为淮海经济区最大的“城市综合体”,将为淮海地区带来同步全球的国际都会时尚生活,增强徐州在淮海经济区的辐射力和竞争力,将成为徐州地区第一、淮海经济区最具影响力,具有国际一流水平的大型地标性城市商业综合体。该项目计划于2015年10月建成开业。但2015年3月,该项目陷入泥潭。

  关于烂尾的原因,徐州市城乡建设局曾给过一个公开回复:“由于徐州中央国际广场置业有限公司投资方雨润集团出现资金问题,造成该项目资金投入不到位,无法及时继续施工,该工程现处于停工状态。”

  有人在“烂尾楼”里坚守近10年

  穿越展厅,进入中央国际广场施工现场,可以看到,虽停工多年,但建成的五层主体结构完好。整栋大楼主要是混凝土和钢构,一层密密麻麻数百根直径约1.2米的巨型圆柱支撑起整栋综合体。综合体北侧和西侧各有两座约30米高的塔吊,五层主体之上还有一座塔吊,一直没有拆除。

  这座停工多年的建筑物内还有一排板房,有多位工人在此居住,他们告诉记者,整个项目停工后,一直在坚守。

  “这栋建筑物下面有80多口深井,因建筑物的配重没有盖够,深井一直无法封口,必须时刻抽水。”负责抽水的高班长介绍,悠沃时尚街区在2010年开始建设时,他就负责地下的抽水作业。2012年悠沃时尚街区建好后,转战到这里施工,当时整栋大楼忙得热火朝天,数百名工人在这里施工,到了2015年停工,整栋大楼就只剩下他们了。

  高班长表示,他们一共6个人,隶属一家降水公司,整栋楼停工后,他们没有停止作业,每天白天黑夜不停地从地下26米深井中抽水。“整栋楼的配重符合要求,深井可以封口后,我们才可以撤离。”

  谈到工钱,高班长笑着说,快10年了,每个月3000多元的工钱,他们没少拿过一分。

  德基广场全面接手

  祁化明是新盛公司二级子公司副总,也是中央国际广场的主要“操盘手”,此次负责全面对接德基广场。

  “在筹建中央国际广场之前,该地块就是徐州最繁华的中心区,有电器商场、餐饮酒店等,生意都非常好。”祁化明介绍,2009年左右,该地块就开始拆除,根据规划,中央国际广场共有三期,一期是悠沃时尚街区项目(B地块),二期是双塔楼和裙楼(C地块),目前的百货大楼地块是三期(A地块)。一期早已竣工投入运营,二期烂尾,三期百大项目预计今年5月1日前后拆除。烂尾的C地块是2012年7月开工,2015年年初停工。新盛公司2018年9月份接手,2020年1月份和德基广场正式签订股权全面转让协议。

  3月4日,江苏省政府国有资产监督管理委员会网站发布消息,德基广场正式接手中央国际广场。

  记者注意到,这个编号为xzcq2019013的转让项目,转让方正是徐州市盛德实业发展有限公司,转让标的名称是徐州中央国际广场置业有限公司100%国有股权,转让标的评估价(万元)、转让底价(万元)均是8422.53。受让方为德基广场有限公司。

  对此,祁化明解释说,8422.53万元是股权对价款,并不是说这个项目只值8422.53万元。

  “中央国际广场目前已经建好的项目,尚未形成产值,之前该项目都是向银行借款建设的,由于没有销售,加上资金链断裂,一直没有钱还银行的贷款。”祁化明透露,这个项目烂尾至今,已经形成20多个亿的负债,德基广场接手后还要承担这部分的负债,要先偿还这部分债务。

  根据测算,德基广场接手后,除了偿还债务,还需再追加20多个亿的投入。

  德基广场全面进驻徐州后,估计多久能够建成呢?对此,祁化明介绍,根据建设总量估算,整个项目完工预计约需三年半时间。

  “烂尾楼”成了“香饽饽”

  在采访中,记者注意到,早在2019年就不断有消息传出,中央国际广场将有望被国内一些商业巨头收购,收购者之一就有德基广场,此消息现在已坐实,但中央国际广场突然从一座停工多年的“烂尾楼”,变成了多个商业巨头眼中的“香饽饽”,这中间到底发生了什么?

  “我们收购后,进行了细致的整理,并对该项目的规划进行了优化调整。”祁化明介绍,这个项目从2015年停工后一直烂尾,新盛公司接手后,做了大量工作,其中重要一点就是将这个项目成功实现了规划调整。

  2019年9月12日,市自然资源和规划局发布了“中央国际广场变更公示”,宣布中央国际广场双塔将全部改为62层。根据公示的规划变更,中央国际广场主要有六项变化:东塔楼(酒店、办公)由58层改为62层,调整楼层层高,总建筑高度不变,功能由酒店、办公改为酒店式公寓;西塔楼(酒店式公寓)由66层改为62层,调整楼层层高,总建筑高度不变;增加东、西塔楼建筑立面造型变化,三角形塔楼角部空间内收;增加出租车泊位、加大彭城路机动车出入口距道路交叉口距离、增加车库出入口前缓冲空间;取消地块西南角和东南角地下车库出入口及风井,改为消防扑救场地,其他地下车库出入口保持不变;B地块南侧增加两处下沉广场。

  在这其中,东塔楼(酒店、办公)由58层改为62层,调整楼层层高,总建筑高度不变,功能由酒店、办公改为酒店式公寓最引人注目。

  记者提到这一点时,祁化明也给予了认可。

  “酒店、办公回款较慢,但改成酒店式公寓,公寓可以销售,且回款较快。”祁化明表示,在市中心,酒店式公寓是稀缺资源,且市中心房价也较高,调整后,整栋楼升值空间显而易见,这也是多家商业巨头都要争购的一个主因。

  新盛公司将这个“烂尾楼”收购后,通过一系列运作,短短一年多时间,将其变成“香饽饽”,实现了再转让,这个能力确实值得称赞。

  将成为徐州

  最大商业综合体

  德基广场收购后,祁化明表示,新盛公司方面会给予全面配合,包括工程支持,各种证件的协调等。

  “徐州德基广场建成后,将成为徐州最大的商业综合体。”祁化明介绍,德基广场总建筑面积51万平方米,其中地下结构16万平方米,商业裙楼15万平方米,东西塔楼各10万平方米。

  对于徐州德基广场的高度,祁化明表示,仍为259米,比苏宁广场266米矮7米,是徐州第二高楼。但体量比苏宁大,将是徐州最大的商业综合体。

  不仅如此,对淮海经济区喜欢奢侈品的消费者来说,徐州德基广场也将是一个好消息。根据此次双方达成的协议,南京德基广场有的品牌,徐州德基广场也都将有。

  公开资料显示,德基广场是一个定位于高端商业的综合购物中心,是新街口最大的奢侈品中心。2014年购物中心业绩,南京德基广场以销售额达66.4亿元超越正佳广场,位列中国第一。2014年,高端消费集中地德基广场税收达2亿多元,单体销售额突破66亿元,销售额超过上海恒隆,仅次于北京新光天地,居中国第二位。2015年中国购物中心销售额排名,南京德基广场2015年以总业绩70.2亿元位居第一,是2015年中国最赚钱的购物中心。

  全力打造

  徐州版“新街口”

  文庙街区被称为徐州的“夫子庙”。作为我市城建重点工程,位于市中心的河清路以北,原二中地块,用地面积2.16万平方米,计划投资约4.1亿元,预计于2021年底前竣工。文庙街区项目完成后,将对提升中心城市承载力、辐射力、影响力和首位度具有重要意义。

  2019年9月,金鹰二期商业开业。徐州金鹰二期工程位于中山北路东侧、河清路北侧。新扩建面积14万平方米,由5万平方米的综合楼和9万平方米的“H”型塔楼两部分组成,投资额10亿元。同时,将在一期塔楼上续建两栋高27层的“H”型塔楼,总层数达35层,总高度可达164.8米。其中,A塔规划为高档酒店,B塔规划为高级办公楼。

  2019年11月,市第一人民医院完成搬迁,太平洋百货前期工作即将启动。

  2020年3月4日,德基广场全面接手烂尾多年的中央国际广场。

  市中心,以淮海路和中山路交叉为轴心,东南有德基广场和中央百大,东北有苏宁广场和徐州金鹰、文庙街区,西北有太平洋百货,除了位置不同,这些商业体扎堆在徐州的市中心,俨然就是一个翻版的“新街口”。

  徐州地铁一号线早已开通运营,苏宁、金鹰等商业体出站就到。德基广场彭城路展厅门口的二号线一期工程正在紧张施工。显然,随着市中心商业体的完善和日益成熟,以及不可撼动的中高档品牌集中地,加上便捷的地上、地下交通,市中心商圈整体档次将会实现质的飞跃,辐射整个淮海经济区的商业中心,成为淮海经济区的“新街口”。

  1、售楼中心里的沙盘

  2、施工工地内部

  3、施工工地

  4、施工工地

  5、楼体外观

  徐报融媒记者 许晨 秦媛 摄

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