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江苏已改造8729个老旧小区 惠及800多万人

5月26日,省十三届人大常委会第二十三次会议审议了省政府提交的《关于推进城镇老旧小区改造情况的报告》。报告显示,经过连续4年努力,我省城镇老旧小区改造取得阶段性成果,惠及800多万人。

到“十四五”末,全省还有4828个城镇老旧小区需要改造。如何解决改造中普遍遇到的业主达成共识难、资金筹集难、长效管理难等问题,既顺利推进改造,又让换上新颜的老旧小区长葆青春?

亮点纷呈,解决“急难愁盼”

“截至2020年底,全省累计改造2000年前建成的老旧小区8729个,涉及建筑面积24291万平方米。”代表省政府到会作报告的省住建厅党组书记顾小平表示,城镇老旧小区改造是重要的民生工程,我省连续4年将其列入年度民生实事,强力推进。

为配合报告审议,4月初部分省人大常委会委员、省人大代表赴无锡、扬州等市调研。调研报告指出,通过改造,老旧小区普遍存在的基础设施老化、居住环境脏乱差等问题得到有效解决,公共服务配套短缺的问题得以缓解,群众居住质量得到明显改善,城市环境面貌也得到提升。调研组对各地严格项目质量管理予以肯定,认为改造重视工程质量管理、注意督促工程参建单位落实主体责任。

老旧小区改造出现许多亮点,如扬州在改造现场设立群众意见征询站、主材公示点,主动接受群众监督;南京将改造计划通过媒体公布,改造中组织群众观摩评价,改造后向市人大提交审议老旧小区改造情况的专题报告,邀请市人大视察监督。

“开门改造”,是我省城镇老旧小区改造工作的重要特点。顾小平说:“老旧小区改造是群众身边事,工作推进必须深入了解群众意愿。”市政配套设施不完善等补短板问题,作为改造“必选项”,政府兜底负责;居民共商共谋共同出资改造其他问题,作为改造“可选项”;改哪些项目,由居民“点菜”。

5月22日,常州市钟楼区永红街道清潭新村老旧小区改造方案公示结束。街道经济发展中心主任叶栋介绍,街道发放6000多份问卷,结合群众反馈、社区日常管理中发现的短板、两轮居民代表见面会意见,确定改造方案。公示期间,工作人员还带着方案,挨家挨户就垃圾分类收集点、健身广场等具体点位收集意见,8100多户居民对方案的支持率达98.5%。连云港住建局相关负责人说,今年该市要改造145个老旧小区,将全部通过问卷等形式详细了解居民诉求。问卷包括20项备选需求,请居民从中选出最迫切的10项。

实践表明,我省老旧小区改造找准了“急难愁盼”,改到群众心坎上。例如围绕上下楼难,截至2020年底全省加装电梯1878部,总量居全国各省份第二;围绕停车难,我省实施停车便利化工程,采取利用边角地新增车位、拆违补增车位、与周边学校和企事业单位错峰停车、运用智慧停车系统等多种方式,缓解了停车难。

共性难题,亟待研究破解

目前,老旧小区改造遇到一些普遍性难题,需要充分研究、创新思路、推动解决。

众口难调,居民中“多数”与“少数”意见难统一。顾小平说,老旧小区改造是一个典型的居民意见“大同小异”的民生项目,要求改造的大方向相同,而具体改造的小意见各异。省人大常委会环资城建委调研也发现,老旧小区房屋产权利益关系及住户人员构成复杂,居民诉求不尽相同,少数居民过分关注个人利益,意见难以统一,如增设停车位需要移植或调整绿化布局,没有停车需求的群众会反对;低层住户对增设电梯普遍持反对意见,导致既有住宅加装电梯进展缓慢。

“三分改七分管”,做好老旧小区改造的“后半篇文章”,对长期有效维护改造成果意义重大。从省人大常委会环资城建委调研结果看,一些地方对此重视和投入不足,没有做到改造建设与后续管理同谋划、同部署,出现了一些问题。从小处看,有的小区改造后的防盗门、楼道灯等出了质保期就无人管护;往大处说,部分住户强调权利较多而不愿履行义务,物业费收缴难成为引入专业化、市场化物业服务的一大障碍。

省住建厅介绍,各地在“硬件”升级的基础上,配套“软件”服务,在物业服务上有过国企、民办、自治等各种探索,但老旧小区居民“花钱购买物业服务”的意识还较为缺乏,长效管理机制有待完善。

资金是改造工程成败的关键之一。各地下大力气多渠道筹措资金,但目前大多仍依靠政府推动。2018年至今,全省申请和安排各类补助资金共计23.99亿元,其中,省财政安排5.5亿元专项资金,申请获得中央财政补助资金12.93亿元,申请获得中央预算内投资资金5.56亿元。省人大常委会环资城建委调研亦显示,各地普遍反映筹措资金压力较大。2021年1130个老旧小区的改造任务,资金需求量近百亿元,这些资金主要靠基层政府承担,中央和省级财政补助较少,上下对接也较难。

政府全部兜底难度大,市场化改造又受限于对盈利的认识。一方面,改造内容主要是完善基础设施和功能性设施,经济效益不明显,导致社会资本参与积极性不高,甚至连申请使用地方政府专项债券都存在较大困难。另一方面,改造后的老旧小区普遍升值较大,理论上社会资本参与有可盈利空间,但居民普遍存在依靠政府兜底的心态,分享升值部分的意愿不强。顾小平坦言:“吸引社会资本参与的方法、成功案例不多,盈利模式有待进一步创新破解。”

创新模式,改好还要管好

为避免“一改了之”,我省拟将改造后的长效管理机制建设纳入改造方案,并积极推动物业服务管理全覆盖。对此,省人大常委会环资城建委建议,暂时不具备引入专业化服务企业条件的,政府要托底提供基本物业服务,同时鼓励各地因地制宜,组建非盈利性物业服务实体提供基本物管。

5月初,无锡公布第一批20项“我为群众办实事”项目清单,“老小区·新管家”是其中一项。“我们推进国有物业企业进驻老旧小区,要求企业首先谈服务,先不谈收费,用服务打动居民后,再发动居民自愿交物业费。”无锡市住建局物业处处长施冬雷介绍,过去很多老旧小区没有物业,居民没有交物业费习惯,物业企业一进驻就谈收费,容易让居民抵触。据悉,无锡市无物业管理的老旧小区共计494个,涉及居民25万多户。截至5月初,国有物业企业进驻320个老旧小区,实施常态化管理。该市计划到今年10月底,完成国有物业进驻老旧小区全覆盖,让群众住得更舒心。

长期可持续的改造,需要确保资金有不断的源头活水。据介绍,我省将推动各地探索建立政府与社会力量合理共担改造资金的机制,通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式,吸引社会力量参与老旧小区改造和运营管理,推动企业从“一次性高利润”向“长期可持续性低利润”业务模式转型;创新模式,通过大片区统筹或相邻项目捆绑改造等“以丰补歉”方式,实现资金平衡和空间资源最优化配置。

城镇老旧小区改造为公共资金投入性质,而居民房屋是私有产权性质。有鉴于此,省人大常委会环资城建委建议,老旧小区改造标准应以“保基本”为主,既尽力而为又量力而行,各地要根据不同经济、技术条件和居民意愿,细化本地区城镇老旧小区改造具体标准。同时,各地应广泛动员挖潜,如鼓励推动电力、通信、有线电视等专业经营单位履行社会责任,出资参与小区相关管线改造提升;引导社会力量以市场化方式参与老旧小区改造,通过新增设施有偿使用、落实资产权益等办法吸引相关专业机构投资参与;鼓励金融机构加大信贷支持力度,各地及时向金融机构通报老旧小区改造规划、年度计划以及相关项目情况,通过项目推荐、银企座谈等方式,为金融机构对接支持老旧小区改造项目创造条件。

聚焦难点,持续啃“硬骨头”

根据我省各地城镇老旧小区改造“十四五”规划,全省还有4828个城镇老旧小区尚未改造,涉及建筑面积约1.1亿平方米、居民约130万户,任务仍然很繁重。2021年我省将改造1130个老旧小区,任务量是去年的2倍多。截至4月底,240个小区已进场施工,其余890个在开展前期工作。

省住建厅表示,为确保年底前高质量完成改造任务,兑现对全省人民的庄严承诺,住建部门将推动尚未开工的项目尽快开工,已开工的项目加快进度,竣工项目尽快组织验收。此外,4月省住建厅与国家开发银行江苏省分行、中国农业发展银行江苏省分行签约,政策性金融将全面支持我省老旧小区改造。

“接下来,我们将开展‘美好环境和幸福生活共同缔造’活动,将民主协商贯穿于改造全过程,充分尊重居民意愿,让居民参与到小区改不改、怎么改的决策之中。”顾小平表示,优先把居民改造意愿强、参与度高的小区纳入下一年度改造项目库,同时积极引导居民通过直接出资、使用(补缴、续筹)住宅专项维修资金、提取住房公积金、让渡小区公共收益等方式支付相关改造费用,并通过捐资捐物、投工投劳等方式支持改造。

推进老旧小区改造,我省将更加聚焦难点痛点,特别是针对老旧小区老年住户占比较高的现状,加大力度推动各地将既有多层住宅加装电梯、无障碍设施建设、养老服务等适老化改造作为老旧小区改造的重要内容。顾小平介绍:“重点突出加装电梯工作,总结推广南京市成熟的经验模式,推动各地老旧小区加装电梯实现较大突破。全面提升老旧小区‘水电气信’等基础设施水平,利用闲置土地、房屋,建设社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务设施,配建停车设施,完善菜市场、便利店等配套设施。”

省人大常委会环资城建委提醒,上述改造分属不同部门单位,水电气等专营单位大部分属垂直管理,地方难以协调推进。前期调研显示,牵涉面广有时会带来整体推进协调难度大、条线工作对接不畅等难题,导致群众期盼的改造内容有的无法实现,有的工程建设进度不能协调一致,“反复挖”“来回修”现象时有发生。建议进一步加大统筹推动力度,及时研究解决新情况、新问题,形成分工明确、上下联动、有效对接、齐抓共管的工作格局。

记者获悉,我省将充分发挥省城镇老旧小区改造工作领导小组作用,协调解决改造过程中出现的问题和困难;推动各地组建多部门参与的联合办公机构或工作专班,强化协作配合,切实解决老旧小区电力、通信、有线电视等管线改造提升难题。□ 本报记者 陈月飞 白雪 徐冠英

啃好老旧小区改造“硬骨头”

□ 袁 媛

为政之道,民生为本。改造城镇老旧小区关系到人民群众的利益与福祉。江苏连续4年将老旧小区改造列入年度民生实事予以强力推进,截至去年底,累计改造老旧小区8000多个,惠及群众超800万人。通过整治环境、完善功能、规范服务等措施,各地大幅改善了老旧小区居住环境脏乱、基础设施老化、公共服务配套短缺等短板问题,让群众生活质量得到了看得见、摸得着的提升。

江苏在老旧小区改造上取得的成绩,既有政府部门一心为民谋发展、改进作风办实事的因素,也有人民群众顾全大局讲风格、有效参与共担当的贡献。老旧小区改造工程量大、牵涉环节多,甚至在某些方面存在利益冲突,大到整体规划年度改造任务,小到具体安装一部电梯,都离不开有为的组织体系、有力的财政支持和有序的推进实施。国务院办公厅提出,到“十四五”期末,各地力争基本完成老旧小区改造任务。“经济账”容易算、“关系表”容易捋的小区先行改造了,在“下半场”的改造工作中,必然需要啃下更多“硬骨头”。这就要求我们发挥优势、总结经验,凝聚更大合力,交好老旧小区改造答卷。

凝聚合力须直面矛盾。从现状看,老旧小区改造存在几个突出难点,比如“多数”与“少数”意见难统一,不同居民诉求不尽相同,众口难调;“融资”和“盈利”模式待破解,吸引社会资本参与的成功案例不多,政府兜底的心态普遍存在;“硬件”与“软件”改善难兼顾,一些居民“花钱购买物业服务”的意识较为缺乏。再加上多部门、多层级间工作推动和协调力度不平衡,在老旧小区改造中,实现心往一处想、劲往一处使较为困难。工作难点正是工作重点,今年是建党100周年,各地应以“我为群众办实事”为契机,把改造老旧小区这件实事办好。

寻找凝聚合力的抓手,要用心用情,发动群众。针对群众诉求不一、认识不齐的情况,充分发挥党组织作用,搭建沟通议事平台,开展好“美好环境和幸福生活共同缔造”活动,让居民参与到小区改不改、怎么改的决策之中,以优质服务和精品工程,帮助居民作出更全面理性的判断决策。另一方面,也要解放思想,创新办法。探索建立政府与社会力量合理共担改造资金的机制,通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式,吸引社会力量参与老旧小区改造和运营管理,推动企业从“一次性高利润”向“长期可持续性低利润”业务模式转型,为老旧小区改造凝聚起澎湃合力。

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