上海房租连涨18月调查：房价上涨、置换潮、人才引入等多重因素叠加所致

人民网上海1月18日电(徐倩)对于李佳(化名)来说，去年最大的改变就是从一名傲娇的女大学生变成了在魔都拼命挤地铁的上班族。

而对于千千万万的沪上高校毕业生来讲，排在找工作之后的难事儿就是找房子。而刚毕业半年，李佳就经历了两次找房的艰辛。

“去年夏天毕业那会儿，找房子的人真的很多，没想到房租这么贵，完全没有讨价还价的余地，仅是房租就工资的一半。”李佳的第一个租处是在学校所在的杨浦区，两室一厅，总价4200元，李佳住在侧卧，朝北，房租价格是2000元，而李佳税后的工资是5000元。

令李佳想不到的是，房子仅仅租了半年，就被房东告知房子要卖出去了，在被告知后不久，房东上门表示“房子已经卖掉，年底前就要搬出去”。

在寒冷的冬季，迎着凛冽的寒风，李佳再一次踏上了“找房，看房、找中介”的租房之路，但是，令李佳没想到的是，这半年以来，房租又涨了。

“和我之前房子差不多的两室一厅，房租都涨到了4500元。”在看了许多杨浦区的房子之后，李佳决定听从中介的建议，搬到房租价格稍微便宜的老小区。

李佳仅仅是一个魔都租房者的缩影，在采访中，九成的租客告诉记者“房东在年底进行了涨价”，住在上海浦东新区潍坊小区的郭小姐告诉记者，她去年租的两室月租金为3400元，而年底房东涨了400元到 3800元。

人民网记者从中原地产获取的一份租房报告显示，上海近两年来的的租赁指数已经保持连续18个月上涨，2015年全市租金(平均值)由1月的每平方米62.7元一路上扬，至12月租金高达每平方米74.9元，全年涨幅19.5%。

(图：上海2014-2015租金指数走势图)

置换潮下的租房难

在房价逐步回暖的2015年，置换型需求的爆发成为上海楼市成交量上涨的主要因素。

2015年在利好政策不断出台的背景下，上海楼市行情十分火爆。据第一太平戴维斯提供的数据显示，2015年上海商品住宅成交量为1500万平方米，较去年上涨53.8%;成交均价为每平方米32200元，较去年上涨18.3%，成交量则创下2010年以来近6年的新高，成交均价则再创历史新高，并且迈入每平方米3万元以上的时代。

在与租房市场高度相关大的二手房市场，成交量高达2850万平方米，同比去年上涨112.3%，成交均价为每平方米25100元，同比上涨18%。

(图：2007-2015年二手房成交量和成交均价走势)

中原地产研究咨询部经理卢文曦向人民网记者分析：“房价和房租价格有极强的相关性，随着房价的大幅上涨，房租也会同步增长，但是从今年来看，置换型需求的爆发是房租上涨的主要因素之一。”

“因为房东出于改善型需求 ，将原来对外出租的老房子卖出去置换成新房子，所以二手房挂牌量的增多，而租房房源挂牌量的减少，造成市场上租房房源供应量减少。”

不少租房者也向记者表示，“由于房东急于出售，自己属于被动租房。”

在走访时，中原浦东张江区域分店的王店长向记者称：“从去年年初到今年，张江的租房都是‘一房难求’的情况，比如，去年年初两居室的月租金区间在6500-7000元，而到今年年初的租金已经到9000-9500元。”

王店长分析称：“因为张江高新科技园区内有很多中高收入的白领，随着产业带动和配套的成熟，张江的租、售市场都很火爆，比如二手房市场，一年以来每平方米已经涨了1.5万元。”

而随着上海建设科创中心和人才落户政策的进一步放开，租房需求量也在持续上升，许多租客很难在上海市中心租到合适的房源，而转而向中外环地铁沿线进行租房，比如杨浦区、嘉定区等，从而也带动了上海外环租金的上涨。

“反弹”的租售比

对于一线城市的租金而言，中国指数研究院上海研究总监陈延彬认为，租金上涨是一个长期的趋势，他引用的指标是租售比。

所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，对于我国而言，即使是一线城市，租售比是非常低，平均数据在于1:500，远远低于国外的警戒线标准1:200。

陈延彬指出，就上海而言，今年上海的租金的涨幅已经达到19.5%，超过了房价的涨幅，租售比进一步拉升，但是，从国外租售比来看，我国的租金还有很大的上浮空间。

仲量联行住宅部总监周静也认为：“国外比如伦敦的租金回报率在3%以上，而上海的租金回报率还低于2%，所以从这个角度讲，租金确实还有上涨空间。”

此外，租房意愿的提升也会使得租售比发生变化。以前，由于国内买房意愿占据主流，而租房需求量较少，现在，随着一线城市房价的上涨和人们租房观念的改变，租房意愿进一步提升的同时，也使得租售比产生变化。

今年租金上涨将放缓

由于租金与房价联动，所以从2016年上海的房价走势来看，不少机构仍然秉持乐观的判断，但是涨幅和成交量将会缩小。

瑞银中国房地产投资研究部主管李智颖认为：“2016年一线城市的房价涨幅将缩小，预计涨幅会在5%以上。”

周静也认为，随着需求量的释放和房价上涨到高位，在今年下半年上海房价或许会将进入平稳、缓慢上升的渠道。

 

受制于房价上涨幅度的减缓，卢文曦认为，2016年的租金上涨将会处于一个缓慢的上升渠道然后进入平稳期。

而陈延彬也认为，2016年的房屋租金将会在下半年进入一个回落期，因为随着下半年新房和二手房的销售进入平缓期，租房的挂牌量也会相应的上升，这样可缓解目前的供需矛盾。