中海地产内部人事挤兑：架构调整下核心管理层拢权

人民网北京1月25日电 (余燕明)日前，中国海外发展(股份代码：00688.HK)宣布人事变动称，公司执行董事兼总裁陈谊辞任，辞任原因是陈谊需要投入更多时间在其他事业发展及个人事务。中海地产在公告中表达了陈谊在任职期间对公司所作贡献。

陈谊在随后的一份离职感谢信中称，到目前，中建地产与中海地产的资产注入的法律程序以及中建地产所有同事悉数并入中海体系，自己“忠义二责已了”。

中海地产与中建地产开启地产业务合并以后，中海地产近两年时间频现公司高管离职。其中包括副总裁、营销公司董事长曲咏海、中海宏洋助理总裁范逸汀、执行董事郭勇及阚洪波等数位中海地产高管均以去职。

在去年10月底中海地产执行董事郭勇及阚洪波辞任之时，中海地产给出的原由是两人因为集团内部分工调整决定辞任。

此番中海地产执行董事兼总裁陈谊去职，多有市场声音认为，这家公司因为与中建地产进行地产业务整合过程中频现的人事变动，实则是公司同步进行的组织架构与管理决策调整引发的人事挤兑。

一位直接为诸多大型房企提供管理咨询的人士向记者分析称，中海地产目前所发生的人事问题只是表面现象，背后是公司高层的利益和机制调整。

合并亦有阵痛

“中海地产和中建地产合并，消除组织惯性的影响需要时间，只有打破原有的平衡，才能建立新的组织能力。”这位管理咨询人士说，“现在我们看到的这些，就是在打破原有平衡。”

他也进一步补充，大型国企中间的利益盘根错节，中海地产与中建地产的整合，与中交与中房、中粮等几家大型国企的地产业务整合类似，经营理念的融合以及团队调整到位，既需要时间，也会有割裂。

中海地产在2013年8月5日宣布控股股东中建股份决定将公司及其关联集团运营的房地产发展业务注入到中海地产，交易总额超过了338亿元。中建地产彼时是中建股份附属直营地产业务，以及下属工程局、设计院等所从事的地产业务。

陈谊则是在2013年8月6日加入到中海地产，此前他是中建地产总经理。

根据中建股份2013年年报，中建股份房地产业务板块中，中建地产和中海地产分别占到当年销售比重为24%和76%。

中建地产与中海地产在资产性质与经营绩效上均有较大差别。中建股份注入中海地产的资产包括了27个物业项目以及位于伦敦的3个物业项目。这些资产在2014年实现股东应占除税后合并亏损近4亿元，而在2013年则实现利润近14亿元，主要是这些物业资产在2014年减值超过24亿元。

人民网早前报道，根据申银万国的研究，中建股份名下地产业务在收购之前，在中建股份的经营与管理下，这些被注入资产的净利率水平大概只能维持在7%上下。2014年，中海地产的净利率为23.5%，远高于行业内净利率的平均水准。

在2013年，中建股份的房地产开发与投资板块的毛利率达到了33.7%，同比减少了8.4个百分点。当年，粗略将中建股份的房地产开发与投资板块营收按照中海地产与中建地产分成计算，中海地产的毛利率则达到了35.5%，而中建地产的毛利润水平则只有9%左右。

相比中建地产的粗放经营，中海地产的利润水平一直处在行业高位。比如中海地产甚至能够实现豪宅项目的高周转，中海地产在深圳的九号公馆项目，是当地销售最快的别墅项目，半年销售额达到28亿元，全年销售据称预计实现80亿元。

一位接受人民网记者采访的中建股份中层行政干部告诉记者，中建股份的业务板块中，房地产开发与投资板块在公司的定位是“无地产不富”，中建股份的地产板块里中海地产所占份额最重，并且集中度增强，而中建地产是公司的直营地产业务，相对粗放，难以做到集约化管控。

2013年中建股份的房地产开发与投资板块的毛利率下降了8.4个百分点，但33.7%的毛利率在中建股份4个业务板块中的毛利水平仍然最高。

“在集团两家地产公司合并之时，中建地产的土地储备并不少，相当于中海地产的三分之一，但是在营收和利润上与中海地产相去甚远。”中建股份这位中层行政干部告诉记者，“所以，我预计当时集团高层的考虑是把中建地产的资产注入到中海地产的管控体系内，利用中建地产的项目资产充分做大中海地产的规模，而利用中海地产管控做高中建地产项目资产的利润。而且，避免同业竞争和集团业务整合也是几乎所有国企在近两年都在解决的课题。”

总部集权变革

中建地产并入中海地产过程中，中海地产同时进行的是公司组织架构与管理决策的调整变革。从2013年年底开始，中海地产舍弃已实行多年的区域化制度，改为大部制纵向一体化管理，由区域管理模式转为总部集权的垂直管理模式，分别成立了销售公司、工程公司和地产运营公司，三家公司各司其职，由总部直辖。

进行这一轮变革之后，中海地产总部将负责前期拿地、报建、融资等工作，而新成立的工程公司、营销公司将专门负责后期的工程、营销工作。

“这意味着管理决策直接收拢到了公司总部与核心管理层，而新成立的三家公司其实负责的是具体业务与执行，对这些分管销售、工程和地产运营的执行董事而言，也再难以决定中海地产的核心决策与发展方向。”另一位南方品牌房企的行政人士评价中海地产的架构调整时说。

中海地产的大部制纵向一体化管理，也就是由区域管理模式转为总部集权的垂直管理模式，实则是中海地产总部加剧收起区域自主权，而在公司总部，中海地产核心管理层对公司的决策和管控也在集中。

　　中海地产在总部成立了战略管控委员会，统揽中海地产区域和项目的决策后，执行事项交予地方和区域公司，而中海地产的战略管控委员会围绕的则是公司的核心管理层，而掌握这一核心权力的则是中海地产另一位现任行政总裁兼董事局主席郝建民。

 

“中海地产进行的组织架构与管理决策的调整，垂直管理的模式使得决策更加集中，而这显然是中海地产的核心管理层所主导和掌控的。”前述南方品牌房企行政人士补充说，“尤其是中海地产与中建的合并，人事上必然有重叠，架构调整上就会有取舍，难以让所有人满意，出走与上位总会发生。”

人民网记者尝试联系中海地产及中建股份方面求证上述公司合并、人事挤兑及架构调整的相关事宜，不过未获回应。