产业地产:闵虹集团探索更新之路
原标题：产业地产:闵虹集团探索更新之路 ——上海城市更新案例的启示(下)
在上海众多老牌工业区中，创建于1983年的闵行开发区一直是一个“低调的存在”。作为国务院批准的全国首批14个国家级经济技术开发区之一，闵开发内的企业数量最多时有几百家，目前减至70家左右，三分之一是像ABB、强生、西门子、圣戈班、米其林这样响当当的世界500强，园区总产值、利润、税收保持持续增长。
然而，随着产业用地资源日益紧缺，闵开发越来越感到“后劲不足”。
2014年，闵开发与同为上海最早一批国家级开发区的虹桥开发区整合重组，成立了新的闵虹集团，作为上海地产集团产业园区板块的投资主体，开始“二次创业”，也开启了探寻上海产业地产的更新之路。
向价值链、创新链高端转型
博朗(中国)公司落户闵开发20多年间，产值增加了10倍，博朗总部决定进一步发展亚洲尤其是中国市场。早已“满员”的闵开发，淘汰了一个落后产能企业，在工厂对面腾挪出了一个地块，使得博朗和欧乐B远在德国的后端包装中心得以转移至此。
上海的土地资源稀缺，众多工业区近年来都出现“一地难求”的景象。“腾笼换鸟”是大势所趋，但在上海产业转型研究院执行院长周罡看来，现在不少工业园区改造成办公业态，只能是城市更新的方向之一。先进制造业是闵虹下属产业园区的优势所在，像闵开发这样的工业园区，就应该立足于园区现有产业基础，大力发展战略性新兴产业，推动工业制造向智能制造转型。
闵虹集团正推动闵开发等园区向这个方向转型。“30多年来，闵开发园区内的土地，大部分已经易过主。”闵虹集团负责人说，“要在有限的土地上实现提升产业能级，我们选择的路径是——向产业链两端延伸，向价值链、创新链高端转型。”
以标准厂房、定制厂房、研发中心、商务楼宇出售出租为主的产业地产经营模式，为闵虹集团的此项战略选择提供了保障。
知名跨国公司亨斯迈是闵开发上世纪90年代引进的企业之一。从单纯的聚氨酯生产工厂，到先后成立两家研发机构，2013年设立一座世界级水平的亨斯迈亚太区新材料研发中心，亨斯迈在闵开发完成了从生产向研发的转型。
“闵开发为亨斯迈亚太区研发中心定制了厂房，实现了化工研发区与办公区同层布置。”亨斯迈亚太研发中心总监盛恩善说，亨斯迈公司之所以决定将研发中心设在闵开发，并做大做强，除了感情因素，更看重的是园区对跨国公司的服务水平。
去年，亨斯迈集团计划对亚太研发中心进一步升级、扩容。
为跨国公司定制厂房，采用建设再租赁的模式运营，符合跨国公司轻资产运作的规律。近几年闵开发投入4亿元建设了10万余平方米定制厂房，使ABB等重点研发项目实现拎包入驻。如今，厂房定制业务已经占到闵开发主营业务收入的40%以上。
瞄准产业链向“微笑曲线”两端延伸的目标，闵开发的园区企业数量从174家调整到了70家。压缩企业数量，是为凝聚产业精华。比如，美国强生集团就在调整中先后实现6家生产、研发、培训等投资项目落地的扎堆效应。
做嵌入全球创新网络“接口”
随着信息化、智慧经济、“互联网+”、“四新经济”等深入发展，以及上海加快形成以服务经济为主的产业结构，上海先后形成了诸如漕河泾“科技绿洲”、金桥“Office Park”、杨浦“创智天地”等园区创新品牌，带动了整体转型升级。
业内专家认为，传统的工业园区，思维不能再局限于传统的工业地产、园区地产中，而是应当拓宽视野，更加关注城市更新空间形态完善和功能提升，构建生产、生活、生态高度融合的城市更新平台。
如何借助“建设全球影响力的科创中心”这一风口，实现新闵虹城市产业地产更新的整体策略，闵虹集团有着更深的思考。
去年，闵行区经委、交大、闵虹集团有关负责人一起考察了中关村。在中关村创业大街，3W咖啡以及各种车库咖啡，成为有想法的创业青年集聚地，这里碰撞出的创意火花、模式让他们眼界大开。比如，在3W咖啡，只要有金点子就可以提交创业申请，经评审后，给予6个月免费指导并提供路演机会、法律咨询等服务。
“这样的项目短期可能没有回报，但代表着未来。”闵虹集团负责人说，上海科创“22条”中，对本市产业园区转型过程中如何结合所在区域资源，打造独具特色的科技创新集聚区提出了明确意见。其中第17条就有“鼓励存量商业商务楼宇、旧厂房等资源改造，提供开放的创新创业载体”的说法。
作为城市产业地产更新的主体之一，闵虹集团致力于通过市场手段回购产业低端、能级低的园区企业厂房，释放土地资源价值，为创新企业提供理想的环境空间。
于是，闵虹集团联合上海交大、闵行区政府在交大闵行校区一墙之隔的沧源科技园，出资打造一个“物理空间的中关村创业大街”——“零号湾”，交大负责引进创业者和导师，闵行区提供政策支持。
“零号湾”总经理张志刚，自称“零号湾一号服务员”。与时下不少孵化器内热闹的O2O 不同，“零号湾”更注重先进科技制造业。目前，已有140个团队、5个专业孵化器入驻，有450个创业者。闵虹集团正打算通过盘活存量资源让一批自主创新企业落户闵开发，实现产业承接。张志刚说，在“零号湾”，企业从孵化到最后规模生产，闵虹集团可以提供一条龙式的服务。
对于闵虹集团来说，“零号湾”有助于增强闵虹园区运营与市场开拓能力，使闵虹产品形态从传统的工业园、商务园进一步拓展到科技产业园、创新创业园，做嵌入全球创新网络的“接口”，加快闵虹和园区转型升级。
尽早启动闵虹资本证券化
市政府出台的《上海市城市更新办法》，明确提出要通过对上海建成区城市空间形态和功能进行可持续改善，实现城市功能提升、激发都市活力、改善人居环境、增强城市魅力。
作为市国资系统以城市更新为核心业务的功能性企业，地产集团承担着重要任务。周罡建议，地产集团可从专业化、规模化运营角度出发，将集团系统内产业地产相关资源、资金、人才集聚到闵虹，更好地发挥闵虹在城市更新整体战略实施中的排头兵作用。
事实上，闵开发与虹开发两大开发主体重组后，已开始显现“1+1>2”的作用。闵开发与虹开发融合互动，企业总部向虹开发集中，而生产向闵开发集中。如，生产阿尔卑斯奶糖的意大利不凡帝集团，生产与研发留在闵开发，地区总部、销售中心迁入了虹桥。通过内部资源有效整合，闵虹集团已经可以提供一体化、全产业链的招商服务、项目入驻、企业服务等解决方案。
实现高品质的产业更新，必定离不开资金支持。当前，产业地产企业上市渐入高潮，浦东四大开发公司已率先上市，临港集团也借壳自仪股份登陆A股市场。“产业+园区+金融”的模式，为后续发展提供有力支持。
周罡认为，鉴于产业地产具有开发周期长、投资回报稳健、资金需求量大等特点，建议尽早研究闵虹资本证券化问题。从资本市场取得的资金可用于地产集团城市更新项目建设，闵虹对外拓展新园区、新项目，以及为创新创意企业提供资金扶持。借助这一上市平台，可通过市场化融资手段进一步拓展资金渠道。