楼市去库存压力集中在三四线城市
原标题：楼市去库存压力集中在三四线城市
尽管央行和银监会2月1日联合发布通知，再次降低非限购城市房贷“门槛”，但能否改变国内房地产市场区域分化的态势仍是两说。相关人士指出，房地产去库存压力现阶段更集中在一部分二线和三四线城市，应加强研究针对这部分城市去库存的措施和促进消费的政策，依靠市场力量加快房企角色转型和结构调整。
国内楼市出现区域分化
2015年底，昆明市国土资源局发布了《关于禁止欠缴土地出让价款用地单位参加新一轮土地竞买活动的通告》，共有34家企业欠缴土地出让价款。实际上，2014年10月，该局曾发布过类似通告，当时涉及25家房企，拖欠土地出让金总额40多亿元。
短短一年间，昆明拖欠土地款的房企越来越多，金额也越来越大。“昆明房地产市场去年几个指标的走势并不乐观，成交量(含套数和面积)和价格双双下滑，虽然成交量在个别区间(周或月)环比虽有所回升，但下行大势非常明显，房价更是到了近年来的一个低谷。”昆明某房企置业顾问高然说，去年的新增投资量也呈下降趋势。
“与一线城市和部分二线城市回暖不同，‘继续回落、下降’是昆明房价去年的主基调，不少房企选择降价走量，但年终数据还是不怎么漂亮。”昆明某地产公司销售人员极力向记者推介楼盘年底活动时这样总结2015年。“连续举办了十多年的昆明秋季房交会去年意外停办，也反映出昆明市场疲软，很多企业缺钱，压力大。”
国家统计局近日发布的去年12月份70个大中城市的房价显示，同比下降的城市有49个。一线城市和部分热点二线城市房价环比涨幅明显高于其他城市，三线城市房价同比平均仍在下降。自2014年6月以来，昆明市房价呈现连跌之势，而昆明的成交面积及成交套数还是没有明显放大。
“国内房地产市场2015年出现明显分化，北京、上海、广州、深圳等一线和热点二线城市商品房销售迅速回暖，但其余二线和三四线城市销售仍然不旺。昆明大致介于二线和三线城市之间，销售变化不大，同时云南州市城市的房地产市场持续低迷。”云南省住建部门一位专家说。
统计部门关于已竣工商品房待售面积的数据显示：截至2015年11月末，全国有6.96亿平方米;云南有1913.98万平方米，占全国的2.7%;昆明市有753.03万平方米，占全省的39.3%。“如果以2015年月均商品房销售面积进行测算，全国、云南和昆明市已竣工商品房待售面积消化周期均较前几年均有所延长，云南去库存的压力还要略高于全国平均水平。”上述专家说。
云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研认为目前楼市的分化虽然不见得是冰火两重天，但确实存在，主要体现在两方面：一个是区域差异下大城市与中小城市的分化，另一个是大城市和中小城市内部不同区域的分化。其中部分二线和三四线城市又承受了更大的压力，商铺、写字楼等非住宅类商品房去化问题的中结构性矛盾更为突出。
三四线城市“底子弱”压力更大
业内人士分析，除经济下行压力大、房地产供应快于销售增速等共性因素，部分二线和三四线城市房地产行业同质化竞争、“土地财政”依赖程度高、经济基础相对薄弱、人口流入低于预期等，是其商品房库存出现阶段性总量偏高、去库存周期延长的主要原因。相比之下，一线城市对此的抗压性要强一些。
一是宏观经济形势影响，商品房供应快于销售增速。2010年以来，为遏制部分城市房价过快问题，国家实施了增加商品房供应和抑制投机投资性需求的差别化信贷、税收等综合性政策措施，昆明市于2011年实施了限购政策。而2014年以来，国内经济下行压力加大与上述政策效应叠加，商品房供应快速增加，销售增速却逐步放缓，市场供求关系已发生明显变化。
“现阶段的供应过剩和需求放缓一定程度上是以往‘大一统’式房地产政策弊端的显现，导致供需的剪刀差越来越大。”周大研说，部分城市的购房需求甚至有一半以上被以前一些一刀切的政策所打压了，与此同时供应却是明显放大。
二是部分城市支撑薄弱，消费市场观望情绪浓重。一方面，此前一些房地产政策松绑的实施在一定程度上或会加重市场观望情绪，持币待购的购房者会认为这是市场妥协的表现，后市仍然还会有价格上的优惠。另一方面，由于出台房产税等呼声、不动产登记制度实施等方面舆论的影响，城镇居民的购房意愿和市场预期也发生了明显变化。
周大研指出，北上广等城市由于城市规模效应、社会服务资源优势以及人口持续流入，房地产市场支撑有力。而一些二线和三、四线城市，由于经济基础较弱，加之经济下行，人口流入低于预期，地方政府干预房地产市场的效果较弱，存量房高企。
三是市场同质化竞争严重，市场泡沫太多。云南和邦润达投资有限责任公司董事长周国繁同时指出，一些城市库存高企一定程度上是房地产行业畸形竞争和发展的结果，部分大中型房企漠视实际需求，盲目量产，导致产品同质化，库存量大，且小企业又一直在抄袭大中型企业的模式，导致供给端出了问题。
四是一些城市房地产“大跃进”的后遗症正在显现。周大研说，部分城市的房地产是“大跃进”开发，企业盲目跟风，少了科学研究的过程，导致问题不断积累。以昆明市为例，楼市与大规模城中村改造紧密联系，并由此进入商业地产供应的井喷期，也形成了昆明商品房供应的主力。“昆明城中村改造虽然目前已收紧，但造成了大量泡沫，给昆明楼市乃至整个城市留下的难题需要很多年去消化。”
尽管2月1日的政策出台再次降低非限购城市房贷“门槛”，意在刺激市场需求化解过剩库存，但效果仍有待市场观察。“目前全国市场分化明显，预计对于该政策各地执行力度不一。”中原地产首席分析师张大伟说，一线城市限购，不执行新首付政策，但对心理预期影响较大。预计积极响应的主要是二线城市。三四线城市银行放贷谨慎，执行可能性并不大。
推动存量消化和开发须政企双管齐下
一些业内人士表示，房地产库存去化问题是房地产市场发展中形成的阶段性问题。全国房地产市场区域分化凸显，说明在抓好国家政策的贯彻落实外，还须做好各地方的政策措施的研究储备，结合中小城市实际细化针对性的举措。同时还要积极引导房地产行业及时调整转型，加速房地产存量消化和存量开发。
一是加大促进购房消费的政策供给和落实。云南省住建部门的有关人士指出，主要方式包括通过金融、户籍、住宅标准等政策宽松，促进购房消费和转移库存。要继续降准降息，继续降低商业贷款首付;要推动户籍改革，比如昆明市呈贡区人口较少，存量房较多，则可以考虑在呈贡实施购房落户政策;要调整普通住宅界定标准，以降低交易税费，提高房地产市场消费信心，促进改善性住房消费;地方政府要考虑实施购房补贴政策，同时基于昆明的实际情况，鼓励城中村项目和三旧改造项目进行货币化安置，以购代建，实现回迁户、政府、企业之间的共赢。
“关于房地产行业的税费之多，抬高了房地产开发的成本，束缚房地产市场除刚性需求之外的投资需求和改善性需求。”周大研说，推进存量消化需要政府下决心在税费政策上有所突破。
二是积极引导房地产角色转变。在一些业内观察人士看来，以往房企只会循环往复找钱、拿地、卖房，这样的模式已经不合时宜。要更加注重引导房地产与其他产业的配套、结合，提供个性化定制服务等。“比如一些房企尝试根据客户的需求进行产品生产，以满足不同客户不同需求的C2B项目定制就是一种方向。”周国繁说。
云南省住建部门的这位专家也强调，应当充分利用好云南得天独厚的“宜居”资源，改善省内市场需求，开拓外向型市场需求，优化房地产投资，促进产业转型、产品升级、配套完善。支持新型房地产项目开发建设，比如养老地产、体育地产、旅游地产等。房地产将更多扮演产业载体的角色。
三是加快房地产企业整合、升级，净化市场。高然认为，中小城市要合理控制房地产开发投资的规模，通过土地供应环节优化和市场资源配置两个手段，引导有实力的房企进入市场，将优势资源更多地集中到真正有实力的品牌房企。利用市场的力量促使长期经营不善的中小房企尽快重组或转型升级。