小区拆了围墙物业费会降吗？南京尚未出台细则

围墙圈起来的封闭小区 资料图片

昨天，国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(简称《意见》)引发市民热议，其中，“中国原则上将不再建设封闭住宅小区”，有人简单理解为现有小区的围墙要拆除，并对安全、绿化、噪音等提出担忧;有人表示这样做是好事，物业费会下降。现代快报记者了解到，目前南京虽然还没有出台相关细则，但在河西南部和南京南站地区，已经有体现开放小区思路的规划设计。

热议

小区开放后，安全和噪音咋办？

市民李先生表示，封闭式的小区要刷门禁卡才能进，如果开放了，那进出人员更加复杂，小区的安全谁来保证?除了安全，噪音问题也让人很头疼。杨女士说，开放式小区让大部分的楼间道路可以通行社会车辆，虽然交通上是方便了不少，但是车多了以后噪音也就大了。

“物业服务的成本将下降，导致物业费下降。”南京市物业协会副会长、新鸿运物业管理股份有限公司董事长王中宁表示，小区不设围墙的结果是，物业公司的责任将减轻。围墙打掉后，小区内部的道路变成市政道路，市政道路的治安将由警察负责，物业公司的管理范围将从封闭式小区变成每个楼栋，物业公司只需要保障每幢楼的安全。

王中宁分析，今后小区的业主自治行为也会发生大变化，业主自治的单位将变成楼栋，每个楼栋可能组成一个业主大会，可以自主选聘自己楼栋的物业公司。而这对物业公司来说是个机遇，优秀的物业公司可能会扩大市场份额，迎来发展的机遇。

江苏省城市规划设计研究院研究员级高级工程师王树盛认为，小区开放首先是从交通考虑。

目前为了容纳机动车出行，只能依赖加大道路宽度。“大间距、宽马路”与“小间距、窄马路”相比，前者在机动车流量小的情况下，运行速度更快，但随着流量增加会迅速降低，整体可靠性差，动辄路堵;后者随流量增加，运行速度相对稳定，具有更高的可靠性。也就是说，靠马路越修越宽来解决道路拥堵是行不通的，一些毛细血管没打通，道路还是会越来越堵。

释疑

开放小区能解决交通拥堵

封闭小区要开放，短时间难实现

东南大学法学院副教授顾大松说，《意见》公布于众后，不少人有一定的误读，特别是很多人简单理解为“现有小区全部取消围墙”。“对于大多数现有的封闭式小区，要建设成为开放式的小区，短时间内并不可能实现。而在一些建筑年代久远的老旧小区中，经过三分之二的业主同意，可以实现‘旧区更新’。”他介绍说，通过老旧小区整治的模式，梳理城市街道格局，逐步增加城市通道的“毛细血管”，是完全可行的。

王树盛说，街区应该是土地功能高度混合的空间，在各个居住区之间就有便捷可步行到达的街道，街道一层布置小型超市、银行、咖啡店等，上面是住户，5分钟就可以完成日常购物。

建议

街区制必须完善相关配套措施

很多人已经习惯了“封闭化”的小区模式，对“街区制”新生事物多少总会无所适从。平静的家里突然来了陌生人，咋办?昨天，人民日报客户端发文称，街区制推广不会一蹴而就，在制定具体规划时，须完善与之相关的配套措施。

首先，推行街区制要有“软件”支撑。这里说的“软件”主要是权益的划分，我们知道，《物权法》规定，建筑区划内的道路、绿地、用于停放汽车的车位等，都属于业主共有。未来，街区的道路、绿地、停车位的所有权、使用权、收益权如何分配，还需要在法律上有明确规定和细分，绝对不可以是一个糊涂账。

其次，推行街区制还得有“硬件”保障。解决好停车问题、物业管理问题、环境问题、住宅区内公共空间等问题，是实现住宅街区化的前提。

例如，由于街区制使得居住区楼下的车流增加、车速更快，增添了交通安全隐患，同时加大了居住区的噪音干扰，这就需要考虑到街区单元尺寸的大小。很多小区内部道路不规整，如果开放小区作为公共道路通行，必须要经过相应的改造， 这样的“硬件”改造离不开政府的参与。

最后，街区制的推行还需要一些单位做表率。当前，街区制的推行仍面临一些问题，尤其是人们的思想观念误区需进一步疏通，需要一些单位大院率先垂范、 引领，加快开放步伐。这一点，中央的《意见》已经明确，“单位大院要逐步打开”，开放封闭小区从一些单位大院开始。

落地

南京已有规划体现开放小区理念

南京市规划局相关人员表示，国家《意见》出台，但还没有具体细则，等具体推进细则制定，南京也会按细则来落实。

不过，从近年来的规划看，南京已经在有意识地通过规划手段增加路网密度，体现出《意见》的精神。以正在开发的河西南部为例，区域的地块切割，比河西中部明显要“碎”。河西南部在售的楼盘五矿崇文金城，该楼盘的面积10万平方米左右，但总共切割分布在5个地块内，形成5个物业小区。而这样面积的小区，如果放在龙江或奥体中部，可能就是1个或2个封闭小区。

不仅河西南部，南京南站区域的设计同样如此，地块被切割得更碎，虽然开发商无法像过去那样营造出大面积的小区中心景观，但是从城市路网角度看，未来堵车现象也将得到缓解。(杨菲菲 马乐乐 赵丹丹)