上海楼市陷“涨价恐慌”？ 专家：下半年或现调整周期

人民网上海2月25日电(徐倩)李佳(化名)怀疑自己患了“买房焦虑症”。

新春伊始，上海楼市上涨势头明显，房价“蠢蠢欲动“ 人民网房产资料照片 伍振国/摄

随着婚期的临近，在一线城市上海打拼了5年的李佳想和男友共同在上海买一套婚房，而他们的看房思路大致分为两种：一种是买市区内的二手房老小区，一种是买外环外的新房。

“在上海火车站的老小区我们看了不少，有谈家桥路的，有洛川北路的，离地铁站近的80年代的50平方米的老小区每平米在3万多，而离地铁站远一点的户型差一点的在2万多，学区房每平方米在4万多，我们暂时也不会考虑学区房。”李佳描述着目前的看房情况。

李佳告诉记者之前看中了一个50平方米的二手房，但是还未来得及和家人商量，“房子却被定走了”。

李佳告诉记者：“春节过后，也听到了房东频频跳价的说法，而且中介也告诉自己尽快出手，不然房东涨价就后悔了。”

而对于新房，李佳确实有些后悔，她说：“去年年底看中了位于川沙附近的房子，属于迪士尼板块，均价在2.2万元，因为春节前后各种事情耽误了，而这两天再去看，均价涨到了2.7万元，部分户型好的单价涨到了3万元，过了一个年，单价上涨了5000多。”

对于李佳来讲，买房属于刚需，而对于老上海人杨先生来讲，他买房就属于改善型需求.杨先生想把自己位于杨浦区的老房子卖掉再置换一套大面积的新房，但是在卖房时，杨先生告诉记者：“现在都在涨价，挂到4万多，我是学区房，不愁卖的。”

但是杨先生却对买房感到焦虑，“目前还在观望，价格上涨太快，不仅如此，而且很难买到”。就在上周，位于上海虹口区的新盘开售，动辄上千万的房子，一售而空，开发商当天就卖了36亿元。

无论是从刚需到改善型需求，一线城市都陷入了春节后涨价的心理预期，而在这种心理预期下，“房东跳价”，“一售而空”，“抢房”现象不断出现，又一轮新的涨价潮已然到来。

节后飞涨与库存告急

在春节楼市近乎休眠的前提下，上海房价确实迎来了恢复性的回调，继续去年的上涨趋势。

据上海链家市场研究部监控数据显示： 2月15日—2月21日，全市商品住宅供应量为7.69万平方米，成交量为18.48万平方米，成交均价为每平方米35894元，环比上涨7.54%。

从成交价格来看，开发商在春节后均上调了售价。例如，上周开盘的3个项目中，位于虹口四川北路板块的“瑞虹新城怡庭”项目，网上房地产报价为每平方米66600-86300元，较去年10月该期产品开盘报价上涨5.76%-16.43%。另外开盘的两个项目，此次推盘报价较去年10月加推也有明显上涨，平均涨幅超10%。

在二手房方面，根据中原地产统计，春节后首周，全市新增挂牌量共计13599 套，成交7440套。二手住宅挂牌均价每平方米 31234 元，环比上涨 2.22%。

中原地产从门店反馈的消息显示：“当前业主看涨意愿强烈，目前跳价案例的比重已达到5成以上。尤其是中高端区域跳价业主居多, 幅度在 3%-5%”。

对于春节后的上涨行情，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“近期上海楼市出现亢奋的态势和契税等政策调整有直接的关联。在春节后的成交结构中，仍然以改善型和豪宅项目为主，部分千万级以上的楼盘，能够因为契税税率的调整而出现实质性成本下调的利好，而对于部分房企和房东来说，也会据此调整新的价格，最后房价总体上会出现一个比较明显的上涨。”

对于目前的涨价预期，严跃进认为：“快速的上涨会干扰市场预期，引发市场恐慌，加大购房成本，使得既有的有利于购房者的政策大打折扣，而且不排除会引发银行信贷资源的紧张。”

严跃进指出，目前全国的楼市持续分化，一线城市出现快速上涨的局面，而三、四线城市库存仍然居高不下。从2016年1月份的数据可以看出，一线城市库存继续出现环比和同比双双下滑的态势。

根据易居研究院智库中心数据显示，目前，上海楼市的存销比为7.3，也就是说市场上的供应量仅仅能够维持约7个月的销售时间，后续补库存的迫切程度将加大，否则库存不足容易加快房价上涨的节奏。

上海中原地产分析师卢文曦认为:“除了供应量不足外，目前，房企的惜售心态浓厚。二手房市场中虽有挂牌，但是销售诚意不够，挂牌高企或者跳价现象比较明显，导致市场实际可售房源并不多，选择面窄。”

非理性繁荣与调整预期

对于近期上海房价快速上涨的趋势，卢文曦认为一线城市房价并非没有天花板：“目前房价上涨有些非理性，所以个人认为有泡沫，而且风险可能在不停累计和增加中。尤其是土地市场，未来售价比当前同类产品要高出30%甚至50%以上，风险已经比较大了。之前政策刺激的改善需求，目前来看，原来外环以刚需为主，现在改善比例也提高到五成，而中心区域八成以上，这部分需求已然释放差不多了，所以后面可以腾挪的空间有限。2016年下半年上涨动能或将不足。”

同策咨询研究部总监张宏伟认为：“2015年下半年，央行三次‘双降’之后，上海楼市需求已经大量透支，但是由于供应量的减少和政策的持续刺激，2016年上半年上海楼市将呈现量跌价稳态势，但是，下半年开始由于需求的过度透支，新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。”

目前，由于去年房价的大幅上涨，一线城市中深圳已经开始显现出调整信号。此前，深圳市深圳市住房和建设局局长杨胜军就表示：“深圳政府正在研究采取措施调控房价，并且会加大保障性住房建设的力度。”

卢文曦认为：“短期来看，深圳在酝酿压制性政策，这是信号。如果短期内上海房价出现快涨，不排除有响应措施跟进。因为年初上海对楼市调控口风就是从严从紧。”

在今年年初，上海市发展和改革委员会、住房保障和房屋管理局在“总结2015年、预判2016年上海楼市”的内部研讨会上就明确提出，今年要“严防房价过快上涨，从严执行限购、二套房贷政策”。