住建部部长谈房地产库存：集中在三四线城市

　　昨天，住建部部长陈政高（中）、副部长陆克华（右）、副部长倪虹出席记者会。京华时报记者陶冉摄

　　昨天，十二届全国人大四次会议在梅地亚新闻中心举行最后一场记者发布会，住房和城乡建设部部长陈政高在会上表示，目前中国房地产市场分化严重、库存较高，尤其是三、

　　相关公司股票走势

　　农业银行

　　鄂尔多斯

　　四线城市库存严重。针对一线城市房价上涨过快的问题，陈政高表示，目前，各地方政府都在努力实施调控，已经收到了一定的成效。住建部副部长陆克华还表示，将建立中介机构和从业人员的信用档案制度，违法违规的中介机构和从业人员将被纳入“黑名单”，建立失信惩戒机制。

　　焦点关注

　　关键词 库存

　　大多数集中在三四线城市

　　陈政高说，房地产形势和走势全社会都非常关注。目前的房地产市场，主要特点有三个。首先，销售企稳回升，截至去年年底，房地产销售额增长了6.5%，销售面积增长了14.4%。第二，城市分化日趋明显。第三，库存严重，特别是在三、四线城市。去年年底，中国的库存面积是7.18亿平方米，到了今年2月份，库存面积就上升到7.39亿平方米，增长率也达到15.7%。

　　陈政高指出，中国经济长期向好的基本面没有改变。有了这个基本面，房地产市场平稳健康发展就有了前提条件。另外，中国的城镇化进程没有变。此外，居民的住房需求，特别是新市民的住房需求没有变。

　　关键词 房价

　　控制房价暴涨已见到成效

　　针对一线城市房价上涨过快的问题，陈政高说，现在中国房地产市场的一个显著特点就是分化严重，三、四线城市的房价大体上都是回落的，问题和矛盾主要集中在一线城市和部分二线城市。目前，政府的主要任务就是稳定一线城市和部分二线城市的房价。

　　目前，各地方政府都在努力实施调控。比如，实行严格的限购政策、税收和金融政策；增加土地供应，且及时公布、稳定预期；增加中小套型的供应数量；打击各种违法违规行为。通过网签数据看，目前已经收到了一定的成效。

　　同时，部分二线城市春节后房价同样上涨过快，住建部也是密切关注。现在，二线城市在稳房价方面也采取了很多措施。另外，住建部会抓好价格监测，随时发现问题，及时提出对策，努力保证房地产市场的稳定发展。

　　关键词 公积金

　　公积金缴存资金近9万亿

　　住建部副部长陆克华昨天表示，我国的住房公积金条例是从1994年开始建立，于1999年出台了《住房公积金管理条例》。截止到目前，全国有2.17亿人参与了这项制度，缴存的资金达8.95万亿，有5.33万亿贷款，提取了4.88万亿，共有1亿缴存职工通过使用住房公积金解决了住房问题。

　　“这项制度在实施的过程中，也逐步显现了一些问题。”陆克华说，为了完善住房公积金制度，改进公积金的提取、使用和监管机制，住建部提出了《住房公积金管理条例》修改意见，并于去年11月和12月面向社会征集意见，共收到856条意见。

　　归纳起来，856条意见主要集中在五个方面。一是缴存的比例问题，怎么样限高、保低，体现缴存的公平；二是缴存的范围，到底适用哪些群体，有些群体该不该纳入进来，比如农民工和个体工商户；三是在提取、使用、贷款方式上的改进；四是个人的钱如何保值增值问题。第五就是管理透明、监管到位问题。

　　目前，相关的修改、上报等方面的工作正在进行当中，至于农民工、个体工商户是否纳入条例新修订的《住房公积金管理条例》，因为还在修订之中，目前还无法回答。

　　关键词 中介

　　不良中介将被拉入“黑名单”

　　针对近期部分中介出现的虚报房价，为购房者提供首付贷等行为，住建部副部长陆克华明确表示，今年，住建部将开展一次专项的规范和整顿行动。不良中介将被拉入“黑名单”。

　　陆克华说，中介机构提供的中介服务是房地产市场的一个组成部分。我们目前有6万多家房地产中介机构，其中确实存在一些不良、甚至违法违规的中介机构，通过各种方式谋取不正当利益，侵害消费者权益。

　　专项行动将规范中介机构房信息的发布，全面推进房地产转让网签制度，通过网签制度的实施，防止“一房多卖”；加强房地产交易资金的监管，防止中介机构侵占、挪用房地产交易当事人的资金，保证交易的资金安全；强化对房地产中介机构的备案管理，只有通过房地产主管部门备案的中介机构，才能获得网签、房源核验等相关权限；加强中介从业人员的管理，提高从业人员的素质；完善信用信息系统，建立中介机构和从业人员的信用档案制度，那些不良的、违法违规的中介机构和从业人员，将被拉入“黑名单”，建立一个失信惩戒机制，以提醒广大购房人审慎选择中介机构。

　　热点回应

　　1中国房地产产业将来如何发展？

　　应对未来形势充满信心

　　陈政高：预计中国房地产市场的走向，我认为得看几个基本条件。第一个条件，就是中国经济的基本面依然向好。第二个条件，就是中国的城镇化进程依然没变，目前，常住人口的城镇化率是56.1%，而到“十三五”末期，这个数字要达到60%。第三，就是城镇居民尤其是新市民的住房需求依然没变，这是未来房地产发展的巨大潜力。第四个条件，就是我们有各项宏观调控措施，有各个地方政府承担的宏观调控主体责任。我们应该对未来的房地产形势充满信心。

　　2中国会不会出现日本式的崩盘？

　　时代不同不能相提并论

　　陈政高：最近网上有一些文章，社会上也有一些议论。围绕这个问题，我请教过一些专家。我要说的是：第一，时代不同。日本发生的事情是在20年、30年以前的事情，背景、政治、经济条件和今天都大不一样，甚至是完全不一样了。

　　第二，国情不同。中国和日本的城镇化水平不同，经济发展阶段不同，宏观调控的措施也不同。因此，我要说，不能相提并论。

　　3如何实现农民工在城市购房？

　　需要多方努力逐步实现

　　陈政高：农民工对城市贡献太大，需要进一步的关爱。鼓励引导农民工进城购房，是在落实中央的决策部署，有助于推进以人为核心的新型城镇化，也是农民工自身的需要，有利于他们进城就业创业。我到一些地方搞过调研，在一些中小城市，农民工购房占到了当地整个购房总量的30%左右，有些县城甚至到了50%。农民工在城镇购房潜力是很大的。

　　现在各地鼓励引导农民工进城购房，大体有几个做法，首先是落实享受基本公共服务的政策，特别是子女入学；其次，市县政府都出台了一些优惠政策，鼓励引导农民工进城买房；第三，就是努力解决农民工的就业问题。

　　另外，各银行都支持农民工进城买房，特别是中国农业银行在全国提供了“农民安居贷”，仅1月份一个月，就为5.4万户农民发放了170亿元贷款。农民工进城购房是一个历史过程，需要逐步实现。

　　4棚户区改造为啥货币化安置？

　　增加安置居民选择权利

　　住建部副部长倪虹：使用货币化安置有很多好处。首先是提高了效率，以建设回迁房一般需要2到3年的时间，使用货币化安置，可以让动迁的居民立马入住到新房之中，免受过渡之苦。第二，增加了安置居民的选择权利，每一个棚户区可以按照就近工作等考虑来选择自己的安家位置，同时也可以选择一手房、二手房。第三，可以不受时间、季节的限制，特别是东北老工业基地，一年有五六个月都是冬天。第四，有利于当前房地产市场的去库存。第五，可以更加公开透明。去年看，棚改货币化安置的比例达到了29.9%，今年我们要加大工作力度，力争向50%努力。

　　5建设开放式小区需注意什么？

　　将制定具体的实施方案

　　陈政高：关于街区制，中央文件提出了方向性、指导性的要求，在具体的实施当中还要制定具体的方案，细化这些措施，要依法依规办事。所以，它是一个过程，不是一蹴而就。

　　陈政高指出，中共中央、国务院在《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中，全面部署了今后一个时期城市规划建设管理工作的方向和重点工作，是住建委今后一个时期工作的指南。

　　马上就访

　　棚户区改造货币化安置帮鄂尔多斯去楼市库存

　　内蒙古鄂尔多斯，曾一度被人戏称为“鬼城”。全国人大代表、内蒙古自治区住房和城乡建设厅厅长秦义就当地如何去库存等问题接受京华时报记者专访。他表示，内蒙古目前库存量约70万套，并且主要集中在三个盟市，对此他们将采取组合政策的方法，因城施策，因地施策。其中，棚户区改造货币化安置的政策，盘活了部分存量房。

　　>>现状

　　内蒙古将三年完成去库存

　　秦义介绍，内蒙古房地产投资高峰期在“十二五”初期，2011年-2012年，全区固定资产投资达到过1600亿元，但随后几年，内蒙古投资和全国投资恰恰相反，逐年下降，去年只有1081亿元，到去年10月后，包括现房、已经竣工交付的和在建商品房同期比首次下降5%，但总量还是居高位。

　　内蒙古每年商品住宅销售面积大约在2200万平米左右，折合大概22万套。现在整个商品房屋还有70万套，仍处于高位，“十三五”期间去库存任务艰巨。

　　但秦义强调，内蒙古总人口占全国总人口1.8%,库存量占全国平均水平1.5%，这就是说，按人均量内蒙古库存量比全国水平低一些。他透露，目前内蒙古人购买一套房屋需要3.7年，这个数据是符合国际标准的。他说，按照国际通行惯例，一个家庭3年-6年的收入可以买一套房屋（普通房屋90平米左右）较为合适。去年内蒙古全区商品住宅平均售价3939元/平米，按100平米计算，也就是说40万一套。去年内蒙古家庭城镇居民人均收入超过3万元，三口之家就是10万元，购买一套房屋需要3.7年。

　　秦义说，“十三五”头三年，内蒙古房地产供应下降，总库存也会下降。预计三年左右内蒙古可以完成去库存任务。

　　棚改货币化帮了鄂尔多斯

　　秦义介绍，目前内蒙古自治区的房地产库存主要集中在呼和浩特、鄂尔多斯、乌兰察布。市场细分分析，库存集中地占65%。相对集中，中小城市压力不大，还有发展空间。

　　棚户区改造采取货币化安置，有效地解决了库存。秦义说，今年全区棚户区改造22万套，去年24.8万套，去年棚改货币化安置率是57.6%，今年货币化率将不低于60%。其中，鄂尔多斯去年货币化率是90%，去年一年消耗3万套，今年仍然不低于3万套。

　　另外，鄂尔多斯地区，150平米户型多，在改善性需求化解库存的过程中，政府采取共同持有产权的做法，解决购房者资金难题。也就是说，超出原有房产面积部分，可以设定租赁期限，在期限内还清尾款；契税也只收增量部分，大大缓解了购房者的资金压力。

　　在土地供给方面，秦义表示，现在已经拿出计划，凡是库存任务较重地区，暂缓土地供应和新建商品房审批。去年内蒙古商品房屋开发用地和供应量减少40%，内蒙古放开限购，普通商品住房面积放宽。按照今年一、二月监测，房价一直处于平稳状态。房价高，不是普遍高，因城施策，鼓励发展培育新兴城市。让新市民实现就近就地稳定就业和生活。

　　>>对话

　　去库存并不是去房地产

　　京华时报：内蒙古都采取了哪些措施去库存？

　　秦义：我一直坚持一个观点，去库存不是去房地产，是要让房地产更好、健康、平稳发展。商品房既然是商品，就具备居住、财产、投资属性。而对于投资者来说，要抑制投机行为。更多通过增加新市民进城，包括农牧民在内的转移进城。以前政策不明朗，现在政策来了，无论国家层面还是自治区下发了做好去库存和促进房地产平衡发展意见，都鼓励农民进城。为此，内蒙古首先放开限购令，在全国也是第一个放开。另外，落实国家出台的组合政策，包括税收、金融政策。通过政府补贴的方式，这些金融、税收政策比国家更优惠一些。

　　具体措施包括，实现稳定就业，建立起正常劳动关系的农民工，可纳入公积金缴纳范围，开通公积金贷款渠道，缴纳6个月后就可以申请贷款。

　　农民工在城市购房，原来农村各种权益不变。鼓励户籍变化，即便户籍变化，居住证也可以取代户籍。原籍的土地承包权、草牧场、林权、宅基地使用权都不会变。很多地区，也允许农民利用草牧场使用权或宅基地使用权，办理银行抵押贷款。原来这些集体财产不允许抵押。现在内蒙古已经有8个土地和草牧场抵押，有两个是草牧场抵押，让农民有能力购房。

　　还有一些买不起、不想背负债务的购房者，可以采取共同持有产权的方式。政府提供土地，使用人按建筑成本和税费缴纳。这个房子可以有继承权，但一定时间内不能上市交易。如果未来可以上市交易了，收益也必须和政府按比例分成，“购房人”可以获得合理的收益，用于改善性住房。

　　京华时报：怎么理解农民工城市化？

　　秦义：农民工市民化，不是都到大城市市民化。未来一定会执行居住证政策，农民工拿到居住证，子女教育、就医等各方面和城市居民一样。对于一线大城市，一部分会留下，更多的会回到家乡附近，他们拥有一技之长，就近市民化，房屋购置、生活成本和大城市比更适合。另外，这样做兼顾性强，可以兼顾农村收益。

　　京华时报：鄂尔多斯目前是什么情况？

　　秦义：鄂尔多斯现在有140多个楼盘。鄂尔多斯快速发展过程中，最高年份年度投资400亿元，这几年只有100亿元。去库存过程中，企业采取让利、增加装修、送家电等促销手段。目前价格和全区平均水平差不了多少。这就是市场自动调节的结果。另外，两年前政府调整土地供应量，而且不再建普通商品住宅。在出现高库存情况后，赶上棚户区改造和农民工进城政策。内蒙古做得最早，棚户区改造货币化安置的政策，盘活了部分存量房，楼房资金适当接续。现在很多楼盘都在建设中。(翟烜)