营改增后卖二手房得多缴税？来看看靠谱分析

 

　　河南商报记者 唐韬/摄

　　河南商报首席记者王俊伟

　　房地产等四行业将于5月1日起实施营改增的消息出来后，各种“分析”都出来了。

　　比如有些分析称，将来二手房增值越多，缴税就会越多，甚至可能会翻倍，赶紧趁增值税没实施卖房吧，省得花冤枉钱……

　　然而，这些分析都是错的！来，今天咱听听正确的。

　　【不靠谱的传言】

　　这些分析是不是很眼熟

　　先瞅瞅网络上这些文章的标题：

　　《营改增最新政策：营改增后，二手房增值越多缴税可能越多！》，《二手房交易营改增后税率或翻倍》，《“营改增”：房子没升值就不用缴税》……

　　这些观点归纳起来有如下共同点：

　　房屋增值越多，可能缴税越多，并且经过计算，如果增值翻番，缴增值税就要比原来缴营业税缴得多。在计算营业税时，不少都以5.5%或5.6%的税率计算（显然是把营业税的附加税给算进去了）。计算增值税时，按11%的税率计算。

　　这其中，还有人采访了某知名财经大学税务学院的教授。教授说，营改增落地后，增值税的计算需要综合考虑买入价和售出价，已缴纳的增值税也可能允许被抵扣掉，虽然11%的税率看上去升了些，但是基数变小了，税费整体有增有减。

　　在郑州的一个微信群里，一位网名为“郝××”的群友发帖，“温馨提示：郑州市二手（房）交易在契税降低的情况下又减免了营业税。内部消息，自2016年5月1日开始征收增值税，大概是11%，具体的政策5月1日出台，希望要买二手房和卖房的同学们关注政策，抓紧办理，免花冤枉钱。”

　　可以说，这些分析均存在不少错误，你可别信。

　　【一个现象】

　　郑州房屋交易开始放量

　　就在3月5日李克强总理指出要从5月1日起扩大营改增试点之后，郑州的房屋交易就开始放量增长了。

　　“说来也巧了，总理作报告是在周六，从他作报告后的周一（3月7日）开始，我们（郑州）的房屋交易量有了很明显上升。”郑州市房地产交易西区大厅的一位税务负责人说，“截至目前，交易量已经比之前增长40%。”

　　交易量的上升究竟与营改增有没有关系？这位负责人也解释不了。

　　毕竟，春节前后，关于楼市去库存的政策接连出台。

　　先是降低购房首付和提高公积金存款利率。接着，三部委又出台房产交易契税和营业税优惠政策。到3月1日，央行又降低存款准备金率。

　　“也许，交易量增加是因为春节已经过完了，市场开始自然地恢复，自然地放量。”这位负责人说。

　　或许，是各种政策加上市场自身因素综合作用的结果。

　　这位负责人说，近期确实有一些人到交易大厅咨询营改增的相关问题，但这类咨询并不是很多。咨询者中，最关心的还是到时候税负会不会增加，尤其是现在的营业税优惠政策能不能继续享受。

　　【税负会不会增加？】

　　结论1

　　个人转让二手房

　　税负只会减不会增

　　营改增后，究竟税负会不会增加？

　　“我们作为税务工作人员，在政策没公布出来的情况下，无法明确回答。”上述负责人说，“但可以肯定，个人缴纳增值税的计算方法和一般纳税人是不一样的，个人是按征收率计算的。征收率是多少？3%，明显比5%的营业税税率低。”

　　这位负责人认为，税负增不增，就看目前的营业税优惠政策到时候能不能延续下去，“我想，既然总理都已经承诺了，要确保所有行业税负只减不增，政策上应该会做出合理安排的，国家也是希望房地产市场保持平稳。”

　　这位负责人说的营业税优惠政策，是指三部委2月17日下发的《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，“个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税”。

　　结论2

　　营业税的优惠会延续

　　可能有其他过渡性政策

　　税务师王国娜也表达了类似观点。她说，现在网络上说的那些“按增值额乘以11%”计算，或者“销项税减去进项税”，是一般纳税人用的计算方法，而个人不是一般纳税人，只适用用征收率简易计算。

　　据介绍，自2012年1月启动营改增试点以来，所有行业小规模纳税人的征收率都是3%。她说：“如果按照3%计征，税负直接下降41.67%。”

　　与此同时，王国娜注意到财政部和国家税务总局相关负责人在答记者问时提及：国务院已经审议通过的营改增试点方案，已经明确“原营业税优惠政策原则上予以延续，对老合同、老项目以及特定行业采取过渡性措施”。

　　这句话包含了两层含义，一是国务院已经明确，营业税的优惠政策会延续，对于个人二手房交易来说，那就是个人销售2年以上住房的，将来免征营业税。营改增后，那就是接着免征增值税。第二层含义是：有可能还会安排其他过渡性政策。

　　王国娜说，个人按简易方式征收，加上购买2年以上的住房享受营业税优惠政策延续，则个人转让二手房的税负只减不增！

　　【最新消息】

　　征收率可能是5%

　　从目前各方面的信息来看，二手住房交易中的原营业税优惠政策都会延续下来。

　　河南中兴税务师事务所总经理、税务师陈俊岭说：“据我了解的有关政策，目前二手房交易的优惠政策将会延续，即：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率，全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。”

　　据税务行业部分业内人士目前掌握的信息，王国娜分析的“有可能还会安排过渡性政策”，已经被证实确实有。

　　其中有一条：个人转让二手住房的征收率可能定为5%。这也就意味着，增值税因此而多了一个征收率！

　　近日，在国内一家一向消息灵通的行业网站，河南商报记者也见到了一份内容一样的文件：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》。该文件中明确：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率，全额缴纳增值税。但，文件没有注明执行日期和落款，疑似行业内人士之前见到的草案。目前也只有这一家网站有此内容。

　　即便如此税负也是降的

　　不过，即便是把征收率从3%提升至5%，如果营业税的优惠政策仍然延续，则营改增后，税负仍然是下降的。

　　营业税税率5%，增值税征收率如果也是5%，看上去这个比率一样，但为什么说税负会下降？因为营业税是价内税，增值税是价外税。

也就是说，在计算增值税税额时，应该将含税价款中所含的增值税先扣除掉，用不含税价乘以征收率。

　　怎么理解呢？举个例子：个人将未满2年的住房对外销售，收到房款100万元，5月1日前应缴纳营业税就是100万元*5%=5万元；5月1日后，应缴纳增值税就是100万元/(1+5%)*5%=4.76万元，这将比缴纳营业税少0.24万元。

　　为什么有可能不按3%而要调整到5%？业界一致的回应是：不至于使国家的税收突然下降太多。