南京楼市“限涨令”三级调控：年化最高涨幅不超过12%

 　　人民网北京4月26日电 （朱江）近日，南京正式发布了关于《中共南京市委市政府关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策文件。文中提出，要加强房地产市场引导，履行好房价调控主体责任，稳定房价预期，避免房价大起大落。

　　《意见》在楼市去库存的政策安排上，明确城区商品房按价格区间“限涨”。《意见》提及，对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，按照价格区间分类指导，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万-3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

　　人民网记者经多方渠道求证获悉，这一限价政策是4月20日南京市委市政府召开的供给侧结构性改革工作会议上提出的。而4月22日南京当地政府官微“玄武发布”发布的内容，就是从这个会议上流传出来的领导讲话内容。

　　除了最重磅的“限价令”外，今年南京全市新建商品住宅用地供应不低于500公顷，与去年持平。鼓励企业加快普通商品住宅上市节奏，有效增加中小套型住房供应，保持房地产市场合理适度价格水平。及时开展新建商品住房成本调查，对供应偏紧区域的典型楼盘，了解房价成本构成，对竞拍取得的土地，溢价45%以上部分不作为准许成本调查内容。

　　南京还要求严厉打击虚假广告、捂盘惜售等市场交易违法违规行为，加强对个人住房贷款首付资金来源的审查，规范房地产市场秩序。

　　南京楼市新政也支持鼓励合理住房需求，落实差别化住房信贷政策和税收优惠政策，加大对刚性和改善性住房需求的支持力度，继续推进住房公积金异地个人住房贷款，适当调整公积金贷款额度，等等。

　　官方：首次通报楼盘个体限涨幅度

　　2011年以来，南京楼市走过三个上涨周期和两个下跌周期，限价也并不是第一次实施。早在2011年3月，南京市政府就曾公布2011年度新建住房价格控制目标不得超过10.4%。此后房价应声下跌，跌了一年左右。

　　2013年3月底，在“国五条”刺激下南京楼市不冷反热，南京市政府也发布了《关于公布南京市2013年度新建商品住房价格控制目标的通知》，将当年新建商品住房价格控制目标确定为涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。当年，由于房价持续上涨，11月份南京市政府又发布了“宁八条”。

　　此轮涨幅一直延续到2014年上半年。当年2月南京市政府办公厅再发“宁七条”，要求按季度分解控制房价涨幅。如上一季度房价指数涨幅过高，则对当季度目标进行动态调整和控制。对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目且不接受物价、住建部门价格指导的，暂不核发销售许可证。

　　在近年来的历次调控中，虽然时有物价部门调控“红线”的数据流出，但是一直未得到物价部门的公开承认。而今年这次调控，南京市政府在公开的会议上通报了对楼盘个体涨幅的“红线”，无疑是近年来第一次。

　　机构：二线城市涨声鼎沸

　　在南京“限涨令”的背后，而是目前部分二线城市房价上涨的情况已经引起相关主管政府部门的重视。

　　4月19日，国家统计局局长宁吉喆公开指出，深圳、北京、上海、广州等一线城市及部分二线城市出现了房价涨幅过快的现象。要在供需紧张、房价易上涨的一线城市出台针对性强的房地产市场稳定措施，该限购的还是要限购。

　　有统计显示，截止目前南京楼市房价已经连续上涨13个月。据国家统计局数据，3月南京新建商品住宅价格同比上涨17.8%，环比上涨3.5%，此涨幅再创新高。另一方面，截至目前南京商品房库存不足3万套，仅够消化2个多月。

　　仲量联行中国区研究总监周志锋表示：“这些热点二线城市受益于一线城市的溢出效应和比价效应，再加上自身有一定的产业和经济体量，因此在一线城市受限后，成为接棒的热点城市。”

　　新城控股高级副总裁欧阳捷接受人民网记者采访时表示，南京市限价令提出年化涨幅不宜高于8-12% ，意味着房价上涨不仅是事实，而且无可避免，根本原因在于南京市住房供不应求的矛盾如堰塞湖一般积累。

　　南京2013年至今，累计批准商品住宅19.8万套，累计销售21.6万套，透支1.8万套。2014年初南京住房均价只不过1.2万元/平米，今年一季度已经达到1.78万元/平米。

　　南京2011-2015年，年均住宅用地供应578公顷，成交507公顷，而这次意见提出，今年新建商品住宅用地供应不低于500公顷，而过去的成交率平均为87.4%，因此，今年事实上很可能不会真正增加土地供应，因此南京的供求紧张关系很难发生根本性的转变。

　　易居智库研究总监严跃进观点，南京此类政策的收紧，符合市场预期，目的在于抑制房价过快上涨，进而维护市场的平稳健康发展。对于南京房地产市场而言，目前的库存压力非常小，可以定性为亟待补库存的状态，所以在供应量还没有完全跟进的情况下，此类政策能够较好地平衡供求关系。这对于房地产市场的健康发展、市场预期的稳定等有积极的作用。

　此类政策能够抑制房价的过快上涨，但目前来看，还不能够让房价快速下跌。后续要实现指标又治本的效果，关键要从积极供地、打击各类炒房因素等层面入手，进而引导购房需求的合理释放。

　　南京房地产促进会秘书长张辉则认为，房地产市场供给侧改革是全市推进供给侧结构性改革的重要组成部分，供给侧改革也是推动南京房地产市场走向健康平稳发展的重要驱动力。南京此次出台的关于房地产市场供给侧改革的6项重点改革任务，有望与此前出台的宁17条新政一起，共同发挥政策的合力作用，稳定市场预期，遏制房价、地价过快上涨势头，推进郊区和商办市场的库存去化，推进棚户区改造和保障性安居工程建设，构建租售并举的住房制度，形成合理的住房消费理念，支持行业转型升级。

　　政策的出台和房地产市场的平稳健康，符合各方的共同利益。对于市场的有关各方，应该正确认识供给侧改革和房地产市场平稳健康的重要性，理性决策，共同维护，造福城市，造福行业，造福社会。