住房租赁市场德国样本:租房享受与买房一样保障

 　　6月3日，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。意见指出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，同时也是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。

　　其中提出，到2020年，形成完善的住房租赁市场体系、公共租赁住房保障体系和租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。

　　业内人士指出，一个完整的房地产市场一般由房屋买卖市场和房屋租赁市场两大部分组成。从国外经验看，租赁是住房供应的“双引擎”之一，一般占据40%-60%的市场份额，很多居民一辈子租房。

　　尤其是近年来，一线城市以及热点二线城市房价不断高企的情况下，一些中低收入阶层以及进城务工人员越来越难以在城市中立足。

　　深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉指出，在我国，“房改”以来近20年，住房供应基本是销售的“单极化”发展，租赁市场的发展相对滞后。

　　但是，像美国、德国等发达国家则都拥有比较成熟发达的住房租赁市场和完善的住房租赁政策。

　　其中，德国就以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制而著称。目前，德国住房自有率仅43%，租赁住房占据了57%的市场份额。

　　另外，据全球领先的国际中文房地产平台居外网数据显示，美国租房与购房年龄分布显示，30岁以下居民中有51%为租客，33%拥有住宅。

　　通过对德国等西方国家租赁市场的现状、制度的探索，或为中国租赁市场的发展提供一个模板。李宇嘉对此总结了四点有关德国租赁市场管理的实践。

　　首先，住房供应政策导向上，租赁供应是主体。在德国，不管开发新房或经营租赁，企业要获得土地、信贷，新落成的房子须在一定期限内让渡政府出租，或按接受补贴后的低租金出租。过了期限，才能按市场租金出租。因此，德国租赁房源充足。“二战”以来，德国共建设1000多万套社会住房，可供3000万人居住，多数为租赁住房，而德国总人口才8100万。

　　其次，德国租赁市场具有公共属性，机构租赁发挥“压舱石”作用。以中低收入者为主的租赁需求，公共产品属性明显。2011年，德国1860万套租赁房中，政府公租房（450万套）占24%，私人机构房源（410万套）占22%。

　　再次，近乎苛刻的租金管制。2012年12月，德国议会通过严格的涨租限制，即各州政府控制该州主要地区房租3年内涨幅不得超过15%，房主不得将租金提高至平均水平的10%以上。近日，针对居民将房屋通过Airbnb平台投入旅游短租，减少长租供应，突破租金控制，德国发布一项新规定，从5月1日起，首都柏林的屋主不能擅自将房屋整套短租给游客，违反者将面临高达10万欧元的罚款。

　　最后，德国对其他租赁权益的保障也很细致。一是对“可居性”严格规定，建立了住房安全与健康标准的评估体系，包括面积、生活设施、生理心理需求等多个评定标准；二是中介费、房屋修缮费等全部由房主承担；三是德国租房和买房享有的公共权益是等同的，只要居民合法纳税，就可以享有本地公共服务。当“适居性”和权益保障都到位了，租房可享受与买房一样的安全和稳定。

　　据了解，长期以来，由于德国实行严格保护租房者的法律法规，房屋早已回归到其居住的功能，从而有效抑制了房产市场的投机行为。因此，有关专家认为，出租房市场中的房屋质量良好，租房者的社会阶层较高是德国房屋租赁市场健康发展和引以为自豪的重要特征。

从德国经验看，1998年房改课题组组长孟晓苏表示，我国的住房租赁市场仍比较薄弱，不仅市场规模小，而且还存在结构性问题。

　　某研究院综合研究中心总经理崔霁表示，北京、上海、深圳等特大型城市住房租赁市场日益活跃，在住房限购限贷等调控政策的背景下，正成为这些城市在住房买卖市场之外的一个住房供给渠道，但市场交易不规范、缺乏系统、完善的监管制度与体系等问题制约了我国租赁市场的发展。

　　孟晓苏指出，对于住房租赁市场的发展，也受到人们住房观念的影响，人们的传统观念认为家庭解决住房问题就要买房。但随着经济形势和住房形势的发展，人们的这种观念很快就会转变。住房租赁市场发展滞缓还有住房制度的因素，现行租房制度存在着诸多问题，比如缺乏长期稳定性，房东可能随时终止租赁合同；也无法按照居住者的意愿进行装修与维护，因为房子不是自己的。未来发展住房租赁市场，要在住房制度设计上避免现有的租房中的问题，比如改变租赁合同一年一签的方式，政府可以用减税和补贴等措施，鼓励出租方根据租房者的需要，采用长期合同进行租赁。