江苏三区县试点农房抵押半年：资产变现是难点

 　住房往往是农民最重要的财产，但是，多年以来，由于农村住房宅基地所有权是村集体的，农民只有使用权，房子就成了“死资产”，不能变成“活资金”，最典型的表现是不能用于融资抵押。去年12月21日，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议决定，授权59个县(市、区)为农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押试点地区，我省常州市武进区、仪征市、泗洪县在试点之列。到上月底，3个试点县市区试点时间已满半年。

　　记者了解到，决定发布后7天，即去年12月28日，武进区就发放首笔农房贷款，该区嘉泽镇满墩村农民吕伟斌用自家的农房(宅基地)不动产权作抵押，获得江南农村商业银行50万元贷款，用于花卉苗木的产业结构调整。此后，武进区陆续开展这一试点业务。仪征市的试点开展得比较晚，今年5月23日，该市新集镇新集村赵姓村民以自家住房所有权和宅基地使用权作为抵押，从农行江苏扬州分行获得30万元贷款。

　　41岁的朱加柱是泗洪县城头乡水产养殖户和经纪人，每到螃蟹上市季节，他都要收购一批螃蟹并暂养，等价格比较好时销到全国各地，所需资金量比较大。以前他在商业银行贷过款，可是要担保，利息也比较高，年化利率在9%—10%之间。朱加柱在城头乡集市上有几间门面房，总面积达460平方米，但不是商品房，而是小产权房。泗洪县农村商业银行推出农民住房抵押贷款业务后，他用这几间门面房作抵押，获得贷款50万元，年化利率只有6%左右，而且放款很快，只要两天时间。

　　迄今为止，在我省3个农房抵押试点县（市、区）中，泗洪县的试点进展是最快的，截至今年6月30日，该县农商行累计为1645户农民发放农民住房财产权抵押贷款，当年放贷总量超过1.9亿元，激活了一大批农民的“沉睡资产”。泗洪县农商行办公室主任岳崇旭告诉记者，事实上，在列入试点县以前，泗洪县农商行就已经探索农房抵押，并发放了一批贷款。列入试点县后，农商行下达了农民住房财产权抵押贷款营销任务，安排专人上门开展信息采集和集中授信工作，客户借款时可直接至柜面办理，放贷效率全面提高。记者了解到，在泗洪，位于集镇的小产权商铺、农民集中居住区的小产权房，最容易通过抵押获得贷款。

　　农房抵押，首先要对农房进行价值评估，泗洪县的做法是，评估后，按照评估价值的50%左右发放抵押贷款，农商行为此组成了一个评估专家组。36岁的张全全是泗洪县金锁镇农民，他高中毕业后就在镇上开了一家服装店，经营规模逐渐扩大，拥有一间200平方米的门面房，性质为小产权房。由于进货时资金短缺，他想到了农房抵押。农商行工作人员上门评估了他的商铺，认定价值55万元。张全全很快获得27万元贷款。他说，贷款期满后续贷就更方便了，因为不需要再次评估。

　　“然而，农房抵押中也存在一些问题。”岳崇旭告诉记者，最主要的问题是抵押物资产变现难。由于抵押贷款的房屋主要是农村小产权房，如果出现贷款不良现象，按照现有法律，主要流转对象为当地农户，导致可转让交易的对象有限。这样的现象已经出现，如太平镇经营粮食收购的农民周某，以太平街农贸市场237.3平方米、评估价值40.58万元的农房作为抵押物，在太平支行以抵押的方式借款20万元，贷款到期后周某无力偿还，后来在太平支行协调下，借款人周某和王某达成协议，将抵押的农房以协议转让的方式转让给王某，再由王某代偿这笔贷款。“贷款最后虽然处置了，但买卖双方并没有办理过户手续。”岳崇旭说，因为王某不是周某同村人，而小产权房的土地所有权归集体，转让只能在本集体组织内的村民中进行。

　　从泗洪县的试点情况来看，缺乏风险补偿机制也是影响农房抵押业务顺利开展的一个原因。到目前为止，农商行发放的贷款中，已经形成五级不良437万元，正常关注类贷款中逾期、欠息贷款高达2090万元，贷款风险隐患逐步增加。因此，泗洪农商行提出建议：地方政府设立贷款专项风险基金，抵押贷款出现风险后，按风险金额的一定比例给予补偿，消除金融企业的后顾之忧。“尽管出现了一些风险，但我行推动农房抵押的初衷没有变。”岳崇旭说，如果农房确权发证速度能加快，金融机构能及时取得获得农房产权证书的农户名单，农商行依然会有针对性地投放农房抵押贷款，激活农民手中的“沉睡资产”。

　　记者同时了解到，在控制贷款风险方面，武进区作了探索。针对作为抵押物的农民住房不易变现，武进区除了规定可以在区、镇两级产权交易平台交易外，还设立了农房所在的镇、村集体经济组织回购机制，这给银行和农民双方设立了“退出通道”。该区还引入风险共担机制，建立农房抵押贷款风险补偿基金，用于缓释银行推出这项业务所面临的风险。这些做法可供今后推广农房抵押作借鉴。 （朱新法）