数据分析下半年南京房价走势：楼市会降温

 

　　南京江北高新区一楼盘五月底开盘，吸引一千多人前来抢房。为确保能摇上号，有些买家申领了多个号（资料图片）。 新华报业视觉中心记者 余 萍摄

　　7月28日，全球知名房产服务商DTZ戴德梁行发布分析数据称，上半年南京住宅及商办公寓价格持续上涨，写字楼与住宅价格倒挂趋势越来越明显；预计下半年楼市将降温，但未来仍可能出现新地王。

　　住宅成交量将逐步放缓

　　该数据显示，从2015年1月至2016年6月，南京市区住宅成交均价一路上涨，2016年6月达到最高值，同比增长44.37%。截至6月30日，南京市（高淳、溧水、六合除外）住宅库存套数仅为21958套，为去年同期的47%，仅相当于3个月的去化周期。从上半年南京市新建商品住宅成交面积结构来看，80-120平方米区间的房源成交套数占总量的60.2%，较2015年同期上涨了1.6个百分点。今年上半年，南京住宅成交面积大幅增长，同比上涨110%，已超过2014年全年成交量。

　　据戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光分析，南京住宅市场大热受到多种因素影响。2014年11月起，央行6次降准、5次降息，货币宽松是本轮“南京热”的主要幕后推手；南京定位为特大城市后，受到政策面的利好影响，城市服务、人才进驻、居民的就业、收入、教育水平及医疗水平将得到提升，外来人口“市民化”后的首要诉求就是“住有所居”，因此，住宅市场存在“供不应求”的局面。

　　汤耀光认为，楼市调控还是要从稳定房价、完善土地出让制度入手。他预计，南京楼市有望在调整中逐渐企稳，预计下半年住宅市场开始降温，置业者回归理性态度，未来几个月成交趋缓，而房价整体稳中微升。从供求比来看，江宁、浦口、河西、城北成交量均远大于新增供应量，为热门片区，而“地王”扎堆、楼面地价超过楼价的河西、江宁青龙等片区仍会出现较大幅度增长。

　　“下半年，河西、江宁等区域可能出现补涨。”戴德梁行南京公司副总经理杨煜则认为，虽然调控政策已在路上，但由于上半年成交量太大，中型开发商手里普遍没地，南京下半年仍有可能出现新“地王”。

　　商办公寓搭上涨价顺风车

　　数据显示，与去年同期相比，上半年南京商办公寓销售面积平均涨幅达15.6%；成交均价逐月上涨，6月同比涨幅达到37.5%；从半年成交曲线来看，除2015年下半年商办公寓出现了小幅价格下降之外，商办公寓整体成交面积、成交均价保持较高增长速度。从区域来看，浦口、城南商办公寓整体成交量最大，为上半年的成交明星片区；从区域价格涨幅来看，河西、城中、浦口居前3位，且涨幅均超过10%，河西涨幅最大，达到26.9%，江宁、城北整体价格下跌；仙西作为住宅热门片区，今年首次入市商办公寓产品，项目受到热捧。

　　“南京住宅市场的火爆带动了公寓价格的上涨，公寓和住宅价差逐渐增大，也促进了人们转投商办公寓，导致整体销量提升。”杨煜表示，整体来看，浦口、城南成交量最大，河西、城中、浦口在价格涨幅方面居前3位。因此，浦口、河西均为南京上半年热门片区；而城中由于新街口的中心地位短时间内无法撼动，新建住宅日益减少，强调便利性和舒适度的公寓得到购房者的青睐，因此成交价涨幅超过20%。

　　写字楼与住宅价格倒挂更显著

　　分析人士表示，南京写字楼市场长期处于平稳状态，因为写字楼物业不具备居住属性，很难出现暴涨情况。南京住宅与写字楼价格长期倒挂。比如河西板块，住宅每平方米普遍在4万元以上，写字楼只有1.8万元起步，未来倒挂趋势还将更加显著。

　　杨煜认为，未来非散售型写字楼交易的量价依旧可期。上半年其租金平稳上升，新兴商务区日渐成熟，尤其是新街口商圈租赁需求火爆，“一房难求”。非散售型写字楼的租赁取决于地段、楼宇品质以及租赁价格。上半年，仅金融城就成交5万平方米，成交金额高达10亿元。（唐 悦）