七月南京无锡房价涨幅分别列全国第三和第四位

 

　　一线城市房价上冲的动力显然已敌不过二线热点城市——国家统计局昨日公布的7月70个大中城市房价数据显示，厦门、合肥、南京三个二线城市房价涨幅分居前三位，而我省此前库存长期高企的无锡，在经历近1年的成交上扬后，7月房价环比涨幅也冲至与石家庄并列全国第四位。

　　专家认为，在当前市场流动性充裕，但股市不济投资乏路的背景下，地王、炒房，更多体现的是资本现象，并不能代表市场真实的购买力，高位入市会不会“站岗”值得警惕。

　　南京房价连涨17个月，调控加码稳预期

　　7月南京房价环比上涨3.6%，这已是当地房价自去年3月起17连涨。从同比看，去年8月起南京房价止跌回升微涨，但从今年开始，房价上涨速度明显加快，至今年7月同比涨幅已高达34.90%，创下涨幅新高。

　　不过南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉在解读数据时认为，自今年4月创出4.4%的最高环比涨幅纪录后，5、6、7三个月南京房价环比涨幅分别回落至4.1%、4%和3.6%，基本可以确定降温趋势的形成，“相比涨幅数月来稳居前列的厦门与合肥，南京房地产调控成效更为明显”。

　　虽然南京房价涨幅已收窄，但从绝对值及全国排位衡量，当地房价上涨速度显然仍在高位运行。

　　面对连涨不止的房价，地方政府显然也保持了“警惕”，继房价、地价双双“限价”之后，8月12日当地已启动包括地价超过限价90%须现房销售、二套房首付比例提高5个百分点等新一轮调控举措，17日南京市人大常委会第二十七次会议上，南京市市长缪瑞林更直言“南京房地产市场风险加大”， “严控区域楼王”，“严格按照价格区间分类指导，控制房价上涨幅度”，“全过程监管”等，其表态引人关注。

　　“今年以来南京房价、地价屡创新高，赶超北上深等一线城市，加上近期南京先后被定位为特大城市与东部地区重要的中心城市，都预示着城市在升级转型。南京未来的发展以向上海看齐为准。静安区是目前上海房价最贵的区域，均价9.3万；河西中部是南京最贵的板块，均价4.5万左右。南京的房价大概在上海的1/3—1/2是比较合理的。”南京林业大学房地产研究中心主任孟祥远认为。

　　“按南京和上海的房价关系来倒推，南京的地价、房价还有一定上升空间。”孟祥远同时表示，房地产作为一个周期性行业，大趋势可以预期。南京出台政策干预土地市场，短期内对抑制预期有一定作用，但要真正控制住高地价、高房价也存在一定难度，而中长期来看，则会恶化市场正常的供需关系。

　　有形之手干预下的房价走势，仍然扑朔迷离。

　　无锡“库存”快速逆转，供不应求房价上冲

　　“高库存”一度是无锡楼市的显著标签。不过，从去年下半年开始，伴随政策暖风和复苏的大势，无锡楼市的活跃度也悄然提升起来。

　　据国家统计局数据，无锡房价今年1月止跌上涨，今年前两个月房价环比涨幅均为0.3%，但自3月起房价涨幅跃至2%，4月上涨2.8%，5月涨1.7%，6月涨2.6%，7月则上涨2.7%。此前，一线城市房价涨幅迅猛，掩盖了二三线城市价格上涨的“光环”，但3月起一线城市限购限贷出手严厉，房价涨幅节节回落，在此背景下，二三线城市尤其像无锡这样市场环境宽松、经济基础较好的城市，房价表现渐渐突出。

　　“去年上半年新房库存去化周期还在20个月以上，现在已经下降到了8个月。”昨日，无锡市房屋交易管理中心市场监测分析科一位姓刘的工作人员告诉记者。

　　据了解，前两年开始无锡缩减土地供应量，以控制新房上市节奏，化解库存，“今年无锡楼市仍然定调去库存，但没想到市场变化这么快！房企开发节奏也跟不上了，供应量也一直上不去。”刘姓工作人员坦言。

　　从无锡官方统计的去年8月至今年7月的供需数据看，近一年来当地楼市一直处于供不应求的状态，今年7月新增上市量16.76万平方米，成交67.37万平方米，供需比0.25：1。

　　如果考量到之前积压库存的同时消化，无锡楼市整体还未出现供需失衡，“不过，库存房源中大户型占比高，市场亟需的中小户型却很少，局部区域中小户型库存只够卖一两个月，有效供应紧张，房源供应结构性矛盾已经比较突出了。”刘姓工作人员说。

　　记者发现，7月无锡商品住宅成交5694套，其实已较3、4、5、6四个月有所下降，而至8月，楼市成交又有进一步降低，但相较今年3月之前的成交量，依然还处于高位。市场成交会否延续下滑轨迹，目前也较难判断。

　　资本充斥房地产市场，入市被套风险加大

　　7月无锡房价同比上涨12.9%，这样的涨幅对当地而言实属罕见。但在官方人士眼里，无论是当前无锡的住宅均价还是房价涨幅，与周边经济实力相当的南京和苏州相比，都不算高，而这恰恰也是“资产荒”背景下，支撑无锡楼市购买力的重要原因。

　　去年下半年以来我国出现的“资产荒”已有目共睹，市场流动性充裕，但股市不济、投资乏路，相当一部分新增信贷资金流向了金融或地产投资。

　　无锡房价一直不高，7月商品住宅均价9140元/平方米，此前房价多年不涨甚至下跌，使得外地人在锡购房占比最多不过20%，但今年3月份以来，本地购房与外地购房占比几乎对半。有苏州投资者在购房时称，从无锡太湖新城开车至苏州市区，与从苏州下属各区市开车到市区距离相差无几，但苏州房价却是无锡的1倍多。显然，苏州高房价挤出的外溢资本会流向无锡。

　　同样的，在“有钱无处去”的情况下，更有实力的投资者则涌向了南京。

　　前段时间，南京鼓楼滨江一家楼盘所余的20余套尾房，在一个周末被一扫而空。这家楼盘房源大多炙手可热，惟独这些朝向朝北、楼层欠佳的尾房不太受待见。不过，在投资者眼里，就算品相欠佳，未来也只不过是涨得少一些的问题，只要资产能保值就行。据销售人员讲，一位女士一出手就是7套。

　　“现在全国资本市场出现疲软，M1暴增，钱没地方投，就会进一步促使各类资金流入到楼市中。但目前全国房地产可投资的城市不超过10个，大城市仍然有着强大的虹吸效应，上海前两天就拍出了地价超过14万/平方米的地王。这样看来，未来大城市的地价抬升空间很大，而房价更是充满想象，当然，地王被套也不缺先例。”孟祥远分析。

　　专家认为，地王、炒房，更多体现的是资本现象，并不能代表市场真实的购买力。要警惕的是，从过去10年的历史看，高位入市随后因为横盘被套两三年的情况比比皆是，而谁也不知道，现在是否已经到了“股市的6000点”。（汪晓霞）