用好房屋“养老钱”“治病钱”

   ◎江苏/谢庆富

  住宅专项维修资金，通俗来说就是房屋的“治病钱”。我国物权法规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。但笔者在采访中了解到，多个小区电梯从发生故障到维修耗时要8个月以上，由于近半数业主不同意，有的小区电梯维修搁浅近一年，有的物业公司经理工作10年仅2次成功启动此笔资金……许多房屋“应修未修”或者修缮不及时，一些地方的住宅专项维修资金还沉睡在银行账户里。（8月17日《人民日报》）

  现实中，公众对住宅专项维修资金的感受普遍是：缴得容易，用起来难。有调查数据显示，几乎在全国所有城市，巨额住宅专项维修资金都在“睡大觉”，使用率大多在1%上下。主要原因在于，物业和业主要想申请使用维修资金难度很大，即使申请成功，款项拨付到位也很慢。按照原建设部《住宅专项维修资金管理办法》等法律规定，执行维修资金使用应满足“两个2/3”（受益范围内2/3以上的业主且专有部分占总建筑总面积2/3以上业主签字同意）的规定，才可申请使用维修资金。此外，还需审核公示，接受业主监督，以及竣工验收等系列程序，才能进行维修资金申请使用备案和资金拨付。

  住宅专项维修资金是房屋的“养老钱”，为保护业主的利益，对其保管和使用有严格的管理制度是应该的。但是，申请使用维修资金前必须取得该建筑物2/3以上业主同意，这一规定是否合理需要斟酌。在实际操作中，要拿到2/3以上业主签名相当困难，除了部分业主难以联系到以外，还有很多人出于自身利益考虑，不同意动用维修资金。比如屋顶漏雨，只涉及顶层住户，除了该户利益相关者，其他人大都不同意使用维修基金。许多顶层住户在费时费力邀约业主商讨未果后，只好咬牙自掏腰包。在这种情况下，维修资金得以保全，虽然大部分住户的利益未损，但是损害了少部分人的合法权益，同样是不公平的。

  因此，提高住宅专项维修资金使用率，非常必要。而要提高使用率，就要改革现行的不合理的管理制度。既要真正保护业主的权益，使其具有可操作性且操作成本很低，应该是维修资金管理的方向。比如，建立维修资金紧急使用预案，开辟绿色通道，将常见的屋面防水、外墙脱落、楼房本体主管道、电梯、消防设施损坏等问题列为紧急情况——在紧急情况下，维修资金的使用可以跳过三分之二以上业主讨论通过的繁琐程序。

  为解决住宅专项维修资金使用率低、支取不畅等问题，全国多个城市专门制定了应急政策。这些城市对维修资金的交存、账户更名、退款、使用核准做出细化指导，也对维修资金使用过程中存在的“程序多、使用难”的问题进行了完善，其中最核心的内容就是让维修资金申请不再难、不再慢。

  维修资金是房屋的“养老钱”，也是“治病钱”。住房一旦“生病”，维修资金就要挺身而出。要做到这一点，既要对维修资金严加看管以防挪用，也要让其申请更加方便、使用更加及时。只有这样，才能提高维修资金使用率，才能发挥其“治病救房”的效用，实现房屋“应修尽修”。