无锡楼市地价飙升 外地购房占比近七成

 　173轮竞拍、溢价率185.34%，最终楼面地价18050.3元/平方米——昨日无锡诞生的最新单价地王，经过了3个小时的竞价“拉锯”。同场拍卖的另一幅住宅用地竞价用时1个半小时，97轮竞价后，溢价率高达269.23%，楼面地价13581.57元/平方米，紧随新晋地王成为无锡单价第二高的地块。

　　位列“三线城市”的无锡，近期单价地王的刷新速度超出想象：先是8月19日土地拍卖创近万元地价新高，继而8月22日的土拍拍出无锡历史上第一幅万元地，半个月后，当地地价最高水平又噌噌噌地上窜了大几千元。

　　为揽两幅地，网上“拉锯”近5小时

　　9月8日，无锡网上拍卖两幅住宅用地，当地国土局联合365淘房网、无锡世联行联合直播，拍卖从早上9点半持续到下午2点，近5小时网上“拉锯”在当地绝无仅有，19家房企参拍、10万网友观战，足以佐证眼下无锡房地产市场之热。

　　首先拍卖的滨湖区太湖新城一幅地块，万科、保利、华润、龙湖、金茂等大牌房企竞拍，短短5分钟，楼面地价就突破万元；21轮时，地块溢价超100%。因网上竞价太过激烈，当地国土网一度“瘫痪”。173轮时，加价激进的上海中锐地产终于以33.1亿元报价锁定胜局，此时地块溢价率已达185.34%，楼面地价18050.3元/平方米，成为无锡新晋单价地王。

　　中锐地产2007年已进入无锡，见识了无锡房地产市场沉浮，长久的沉闷期时，与大多数驻锡房企一样，内心难免彷徨，但无锡房地产市场在今年“鲤鱼翻身”，据中国指数研究院数据，8月无锡房价以6.76%的涨幅站上百城之首，划上了大大的惊叹号！“中锐”8月19日就以10353.15元/平方米的高地价拿下了太湖新城闪溪河地块，昨日再下一城，出手更加豪气，有时一轮就直接加价1亿元，转而深耕的心理暴露无遗。

　　按照无锡市房协副会长杭卫的推测，18000多元的地价，意味着未来房价会冲到3万至3.5万元的高位。而官方数据显示，无锡8月全市住宅均价9198元/平方米，以此考量，地王“面粉价”已是全市住宅“面包价”的近2倍！

　　也许是受到新地王的激励，接下来拍卖的梁溪区丁村管巷地块的加价幅度及速度都更胜一筹，13家房企报名竞拍，仅用10分钟，地块溢价率就达到200%。1个半小时97轮的竞拍后，融侨地产以14.4亿元揽得地块，溢价率已高达269.23%。

　　爆发性增长，外地购房占比近七成

　　“感觉无锡的楼市一下子从冬天到了夏天，而且是盛夏，中间没有过渡。”8月22日无锡土地网上竞拍首出万元地块、首现206%的高溢价率时，无锡富力房地产开发有限公司总经理李明就发出了这样的感叹。

　　去年底，无锡全市住宅库存量约900万平方米，库存房源近9万套，去化周期20个月；而目前当地库存商品住宅536万平方米，约3.5万套房源，去化周期下降至六七个月。

　　据无锡市房屋交易管理中心公布数据：传统淡季8月，无锡市区商品住宅成交面积却达98.21万平方米，同比增长106.32%，环比增长45.78%。截至8月底，今年无锡全市新房成交量超过6.04万套，已逼近2015年全年6.19万套的成交量。

　　官方数据还显示，8月无锡全市商品房备案成交的本地需求仅占三成，占比27.38%，比7月减少25.42个百分点；外地购买力占比则高达67.41%，比7月增加22.05个百分点。这些外来需求，多半抱着投资目的而来。

　　记者注意到，今年3月至7月，外地人在锡购房比例均在40%多，到8月却猛涨，的确非同寻常，背后的驱动力正是缘于8月地价的飙涨。8月22日，历经近400轮竞价、溢价201.36%，梁溪区一幅地块以10547.9元/平方米楼面地价拍出，当天下午，就有常熟等外地客户赶来买房。

　　融创无锡公司总经理顾国华分析认为，无锡房价长期徘徊在8000元/平方米左右，到今年6月冲上了9000元/平方米大关，并持续向上，这与目前无锡的城市价值有关，尤其最近提出了上海大都市圈格局的规划，从上海坐高铁到无锡最快仅29分钟，而无锡房价只有上海的1/6左右，与苏州房价相比，低出约一半。大城市群的融合，使得周边投资需求爆棚。

　　无锡市房协副会长沈洵也表示，无锡宜居度高，交通、教育、医疗等都比较发达，即便是地价攀高至1万多元/平方米，但与周边地区比起来，仍然是一个价格洼地。

　　在此之前，无锡致力于去库存，土地供应量逐年大幅缩减，客观上也使得供应量明显下降，而在需求猛然迸发之时，供需关系很快就逆转了。

　　靠投资支撑，三线市场还能火多久

　　眼下的无锡楼市充斥着楼盘涨价的信息，尤其是8月两场土拍地价冲高后，楼盘价格预期更是高涨，惜售待涨的、涨价逼定的越来越多。这似乎是一线城市和南京、苏州等二线城市楼市的“翻版”。

　　不过，在无锡“异军突起”之时，苏州房地产市场已归于平静，投资渐趋冷却。按中指院数据，8月苏州房价出现年内首次负增长，以0.25%的环比降幅，列全国百城倒数第18位。苏州楼市库存出清周期已从2个月回升至5.9个月。

　　苏州楼市降温，与当地接连不断的调控尤其是外地人限购实施密切相关。业内认为，前期外来资本快速涌入带火市场，一旦需求泡沫渐消，市场自然就会回归本来价值。

　　相比之下，无锡房地产消费环境宽松，在流动性充裕的大市下，成为资本云集地。8月底，当地曾传出银行对外地人购房限贷的消息，但很快被辟谣。而当前无锡地王频出，也因此，业内普遍认为量价齐升的态势仍将在无锡延续。

　　值得指出的是，尽管无锡楼市的快速升温一定程度上是价值被低估的补涨，但是，自2010年以来，无锡人口增量便持续放缓，2015年人口增量仅为5年前的1／15，并已经连续两年维持这一低增长率，而在当地产业结构完善升级尚未完成的背景下，因投资资本驱动的人口导入到底能持续多久，还很难说。

　　当然，“面粉价”大幅高于“面包价”，房企的经营隐患实际也埋下了。（汪晓霞）