大咖聚首，论道徐州楼市未来

6月5日，江苏省徐州市出台了楼市调控新政。与其他城市不同的是，徐州市此次楼市调控是“限售不限购”，要求从6月10日开始，商品房领证至少满2年才能上市交易。最新政策实施后，徐州楼市究竟发生了怎样的变化？接下来又是怎样的走向？

8月24日，“新政之下，品质印证房产实力高峰论坛”在徐州召开，江苏师范大学文化创意产业研究院院长、教授、硕士生导师樊传果，克而瑞资深分析师季有国及融创中国上海区域徐州公司营销中心副总经理朱秀伟等一众大咖亲临现场，全面解读新政对徐州楼市的影响。

新政后徐州楼市回归理性 投资需求受抑

“6·10新政”要求：市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房（包括新建商品住房和二手住房，以下同）自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易；市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或者新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易。

同时，商品住房项目建设规模在4万平方米以上的，每次申请商品房预售许可和现房销售备案的建筑面积原则上不低于4万平方米(尾盘除外)。已取得商品房预售许可和现售备案的商品住房，房地产开发企业必须在10日内一次性公开全部房源，不得分批次销售。

在论坛上，克而瑞资深分析师季有国介绍了“6·10新政”的意义和造成的影响。其中最重要的“限售”拉长了投资客套现周期，政策重点打击短期投资炒房客，贯彻了“房住不炒”。同时，楼盘预售面积不低于4万平方，且10日内一次性公开房源，有效避免房企捂盘惜售，饥饿营销，减少了“秒光盘”出现，避免了市民恐慌性购房。

那么，新政后市场有哪些变化？季有国介绍，“6·10新政”后，徐州商品住宅供求量同环比双降至历史低位。5月份，市场成交68万平米，而6月份和7月份的成交量分别为37万平米和26万平米，同时7月份的市场成交量创下了自2017年1月份以来的最低值。当然，除了新政影响外，市场供应量低，供不应求也是成交双降的客观原因。

“6·10新政”之前（2017.01.01-2018.06.09），“4万平方”以上预售证占18%，“6·10新政”之后（2018.06.10-2018.07），“4万平方”以上预售证占则占到60%。

季有国介绍，根据克而瑞研究数据发现，近一年来徐州楼市价格跳涨后出现结构性和被动型的高位震荡与回调。同时，市场推盘量减少，秒售减少，购房者趋于理性。

改善抬头趋势明显，90—120㎡住宅受欢迎

改善性购房者大多是以家庭为单位，为更高层次地满足多方位的需求，因此，无论是在面积、户型、交通、还是子女的教育配套等都成为各个改善性楼盘必备的配套之一。近年来，徐州楼市改善型置业抬头趋势明显，这在克而瑞的数据分析中也有所体现。

2017年徐州市商品住宅成交面积结构为：180㎡以上住宅占比5%，144—180㎡住宅占比4%，120—144㎡住宅占比19%，90—120㎡住宅占比48%，90㎡以下住宅占比24%。

而到了2018年，改善抬头趋势非常明显：180㎡以上住宅占比5%，144—180㎡住宅占比5%，120—144㎡住宅占比28%，90—120㎡住宅占比46%，90㎡以下住宅占比17%。

克而瑞的数据显示，90㎡以下住宅成交占比减少，120—144㎡住宅大量增加。

事实上，在2016年以前，80—100㎡住宅是徐州购房者选择的主流，当时在州市场占有率最高的十家品牌房企中，除绿城外，以万科、绿地、华润、万达等房企为代表的住宅项目面积段基本集中于此。但111—120㎡面积段和140㎡以上面积段户型已经在快速增加。

针对户型，人们对居住空间的功能布局以及可变空间的认识越发成熟，住房观念也开始由生存型向舒适型再到奢享型的转型。特别是对于改善型购房客群而言，除诉求房子的舒适性外，还追求环保以及多功能属性。

从居住角度考虑，大户型的房屋舒适度较好，因为很多房子受面积限制，一些居住的要求无法充分满足，如隔断较多、房间过小等。但大户型就完全可以规避这一缺陷。一般来说，大户型由于面积大，所以功能区间明确，各空间独立。

受二胎政策等影响，市场上产品的供应结构在2017—2018年也发生了改变。随着改善型需求逐渐开始释放，越来越多的房企正在根据楼市大户型成交渐增的趋势，推出大中户型的房源，产品类型也有所改变。

徐州城市能级高、潜力大，将是房企重仓区

在论坛上，各位嘉宾对徐州市场未来进行了展望，并认为市场热度和政策将不断博弈。

市场供不应求的现状未变。受限于政策压制和大环境引导带来的预期下降，短期供求下滑，但市场需求仍在。下阶段需求量仍然可观，价格上行动力充足，市场热度将维持较长的时间。市场供不应求的现状未变，价格上行动力充足，在0上涨的政策红线下，市场热度必然与政策不断博弈，政策或将升级，限购政策出现有潜在可能性。

然而，庞大的人口基数也将释放巨大的购房需求。徐州人口876万，在江苏位居第2位，全国位居第22位，在这一数据的背后蕴藏着巨大的购房需求。此外，未来徐州淮海中心城市地位显著，人口吸附力强，高铁、地铁快速发展也为楼市发展添砖加瓦。

克而瑞资深分析师季有国通过POI总量（包含生活服务设施、地产小区、购物、餐饮、宾馆、休闲娱乐、交通设施、教育设施、医疗设施、公司企业、政府机构、金融机构等）论证了徐州未来城市的发展。徐州POI总量全国城市排名37位，与福州、厦门、南通等城市基础能级相近。同时，徐州有26858家企业，在全国排名43位，与哈尔滨、珠海等城市产业能级相近。

此外，徐州的交通枢纽地位不可撼动，“八横八纵”体系中位于“陆桥通道”和“京沪通道”的交会点。高铁时代，加速了徐州淮海中心城市的资源汇聚能力，凸显其淮海中心城市地位。

在对全国300+地级城市典型指标横评可以发现：徐州城市能级较高，潜力较大，作为强三线，徐州下一阶段仍是置业热区、房企的重仓区。

新政之下，应当选择品质和实力兼具的楼盘

在新政出台后，购房者该在这样的新政洪流中如何选择适合的产品？也是购房者所关心的话题。与会嘉宾普遍认为，在这一背景下，反而更有利于购房者做出选择，房企品牌实力、区域未来发展、产品品质等将成为买房参考的重要标准。

楼市的调控期，也正是市场对各房企项目品质的检验期，只有项目的地段、产品、物业、配套等综合品质过硬，才能经得起市场的考验。融创玉兰公馆、融创淮海壹号的逆势热销恰恰印证了这一观点。

融创中国上海区域徐州公司营销中心副总经理朱秀伟表示，时间就像大浪淘沙，总能淘出谁是真正的实力者，谁又是真正在秉承初心，不断在沉淀中雕琢品质。融创作为“中国家庭美好生活整合服务商”，在市场趋于理性的前提下，融创依然会坚持一贯的高要求和高标准，为城市、也为置业者带来品质好房。

在本次论坛中，既有楼市权威专家学者积极探讨新政下徐州楼市的变化，更有来自楼市一线运营商融创的分享思考和实践经验，最后在阵阵掌声中，“新政之下，品质印证房产实力高峰论坛”圆满落下帷幕。

徐州日报全媒体记者/王巍巍 摄影/周杰 王琨

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