买房『算』套内面积 既『考』购房者也『考』开发商

“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”住建部近日发布征求意见稿，首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

告别买100㎡只得70㎡，有人说这是“带皮核桃”与“去皮核桃”的区别。

那么，住建部的征求意见稿，到底意义何在？买房算套内面积，到底如何“算”？

公摊面积影响购房者的选择

众所周知，多层住宅得房率高，高层住宅得房率低，小高层住宅得房率居于两者之间。举个具体的例子，某位购房者去年在城东保利合景珑湾购买一套商品住宅，同期开盘的包含了高层和小高层，其中13号楼是18层的高层，我们选择5层的一套住宅作为样本，其建筑面积110.22㎡，套内面积82.56㎡，公摊面积27.66㎡。这套房子的总价是1120793元。

14号楼是11层的小高层，我们同样选择5层的一套住宅作为样本，其建筑面积111.78㎡，套内面积94.12㎡，公摊面积17.66㎡。这套房子的总价是1227785元。

这两套住房建筑面积仅相差1平方米多，但是套内面积却相差10㎡ 以上。总价相差106992元。

由于13号楼高层和14号楼小高层单价相差并不太大，所以一些购房者在买房时就会经过这样的计算：多花十万元，房子就多了10㎡，而且高层也变成了小高层！

表面上看，这两套房子建筑面积几乎相同，但是这多出来的套内面积就是购房者多花十万元的理由。

经过慎重考虑，很多购房者在这两套房子之间都会选择14号楼的小高层。尽管价格高了10万，但是谁都知道小高层比高层住起来要舒服。

公共空间尺度 如何把握？

国内唯一“按套内建筑面积计价”的城市是重庆，但也并不是按“套内使用面积”计价。因为开发商建造房子，各项成本已经计算得清清楚楚，重庆既有“按套内建筑面积计价”的项目，也有“按建筑面积计价”的项目，这两种计价方式看似不同，但购房者付出的总价没有明显差异。

国内很多研究者也发现，正因为“按套内建筑面积计价”，重庆的开发商为了提升套内建筑面积，压缩公共空间，造成同一单元同一楼层七八户的现象。

那么，这样的住房真的就舒适吗？

对于开发商来说，如何权衡“套内面积”和“公共空间”的尺度是个很重要的课题。因为并非所有楼盘都是豪宅，如果都像云龙观邸和东方润园，超高层也好，独栋联排也罢，公摊面积自然不在购房者考虑范围内。

但是为什么有的楼盘明明不是豪宅，公摊还大得可怕？说白了，这是开发商的能力问题。公摊面积处理不好，不但不能提升小区档次，还会影响居住体验。在一些物业管理较差的小区，我们经常看到业主将公共空间改造成私人领地，甚至装上铁门或栅栏，这不美观也不安全，但归根结底，楼盘的设计脱不了责任。

跟国际接轨是大势所趋

住建部新规有着积极意义。很多购房者买房后只知道自己房子的建筑面积有多大，而对于套内使用面积的概念是模糊的，这一点容易成为购房者和开发商之间矛盾的导火索。

因为得房率太低，购房者认为自己被开发商“坑”了，投诉自然也就多。一些购房者在上房后，发现室内墙壁太厚，空间太小，还会萌生砸墙换空间的危险想法。尽管在购房合同中，会明确建筑面积、套内面积、公摊等，但购房者习惯用建筑面积来衡量自己房子的大小——毕竟每一平米都是自己花钱买来的。

如果以后改为套内使用面积交易，购房者花钱花得明明白白，也避免了开发商的一些猫腻。毕竟，房子是用来住的，相比建筑面积，套内使用面积更直观，对人们的生活影响也更大。

况且，按套内使用面积计算是国际通用的做法，跟国际接轨，是大势所趋。（王巍巍）