小区公共收益不该是本“糊涂账”

◎徐州日报全媒体记者 刘苏

住宅小区的公共区域是居民活动、休闲的地方，但一些住宅小区的公共区域，却经常可以看到各式各样的广告。除此之外，停车位等附属设施，也常被物业企业用作经营。那么，小区公共收益到底该归谁所有，对于这部分收入的使用又该如何监管？记者就此进行了走访。

大多业主 对公共收益不甚了解

“……火爆认筹，即将开盘”3月18日19时许，家住怡康花园的秦女士走进自家单元楼电梯，电梯厢壁上的一则广告引起她的注意。阅读广告内容后，才发现这已不是昨晚回家时看到的那条阳澄湖大闸蟹的广告了，“刚搬进小区的时候还没有什么广告，最近几年就多了起来，而且每隔一段时间就会更换。”广告“入侵”居民小区的现象并不鲜见。记者日前在走访时发现，很多小区内不时可见电梯框架广告、招贴广告、户外广告等各式各样的广告，其中以美容、教育、招聘类居多。

“每年每部电梯的广告收益至少有好几千元，好点的社区可能达到上万元，甚至更高。”据我市某快递柜公司运营部经理介绍，其实广告收入只是小区公共收益的一部分。“像快递柜入场前和入场后交纳的占地费、小商小贩的入场费、公共产权房屋出租费、公共车位出租费以及其他小区共用部位和设施产生的收益都属于小区公共收益范畴，只不过这些费用大部分成了物业的隐性收入。”

事实上，绝大多数业主对小区公共收益并不了解。“即便看到了广告位，也不知道怎么卖出去的。”记者随机采访了一些小区业主，不少受访对象表示自己关心的往往都是小区物业费、取暖费等摆在明面儿上的收入，而对广告费、进场费、地费、房屋租赁费等诸多公共收益情况知之甚少。

业主有权要求

物业企业进行公示

小区公共收益到底应归谁所有?根据物权法的规定，建筑物共有部分由业主共同所有，利用共有部分进行经营所产生的收益应属于业主共同所有。但在实际情况中，很多公共收益成为了物业企业的隐性收入。

“大多数物业企业都是将这部分钱收入自己囊中，这已是物业行业公开的秘密。”西区某小区物业经理郑先生告诉记者，没有多少物业企业愿意将账目公示，而且大部分业主都不知道物业公司每年的收支情况需要公示。

不过，对于收取公共收益，物业企业也有自己的苦衷。“物业企业的主要收入来源是物业，但物业费收费标准是一定的。随着物业企业人工、公共设施的维护、管理等诸多成本的增长，很多物业企业的物业费都存在一定缺囗，只能靠利用公共区域的收费来贴补。”郑先生说。

“物业企业收取小区公共收益后，如果真正用于小区日常管理和建设，多数业主也是可以理解的，但在操作中一定要注意两个问题。”江苏彭淮律师事务所律师赵阳认为，“首先物业企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会同意，程序上应合法；其次经营的收益和支出应当公开，具体用项得合法(包括支付部分费用和分配给业主)。如果物业企业违规收益，不按规定用途使用，业主有权要求物业企业对经营收益和支出进行公示。”

让业主真正成为

小区的主人

“每次问物业广告费收了多少，用到哪里去了，他们都是支支吾吾，让我们找经理，经理又避而不谈。”采访中，不少业主对成为“糊涂账”的公共收益表示不能理解。

“事实上，许多物业企业之所以敢于敷衍业主的质问，一个重要原因在于业主委员会缺乏，或者业主委员会无法充分发挥作用。”赵阳表示，这也使得业主对于物业企业收取小区公共收益的行为失去了约束能力。

“使小区业主真正成为小区公共收益的主人，一定要厘清物业企业与业主之间的关系。”赵阳认为，解决这一问题的一个最重要的基础，是完善业主大会制度，成立业主委员会。

“小区业主入住后，一旦条件成熟，应该尽快召开业主大会，成立业主委员会，由业主委员会对小区公共收益分配等问题与物业企业交涉，而一旦交涉不成，以业主委员会的名义维权更具有正当性和可行性。”赵阳建议，业主委员会在选聘物业企业时，要和物业企业对小区公共收益的引入、分配方式以及违约责任等进行明确的约定。

“完善业主大会制度，有利于畅通业主的维权渠道，发挥对物业方的监督作用，保障业主对小区公共收益的所有权、知情权、决策权、支配权。”赵阳表示，目前涉及物业管理的相关法律法规还有待细化完善，应进一步明确业主、物业企业、政府相关职能部门等各方的责任权利义务，形成多方合力共同维护业主的合法权益。”