人均48平方米，江苏商品房为何仍夺"销冠"

2020年，江苏楼市夺得全国销量冠军：全年销售商品房1.54亿平方米，其中，住宅1.39亿平方米，双双增长超一成，均创出历史最高纪录。

毫无疑问，江苏人的居住条件进一步改善了。那么，在房地产业蓬勃发展20多年后的今天，江苏人的住房够住了吗？

从人均居住面积、户套比（户均拥有的住房套数）等“量”的指标看，江苏人的住房应该够住了。

查《江苏统计年鉴》可知，2019年，江苏8070万常住人口中，5698万城镇人口人均住房建筑面积为47.5平方米，较上年增加0.6平方米；2372万农村人口住得更宽敞，人均住房建筑面积达到了61.7平方米，较上年增加4.7平方米。经过去年创纪录销售后，城乡居民人均居住水平继续提升。

“日新月异”——江苏省统计局对改革开放42年来江苏人居住条件改善如此形容。1978年，江苏城镇居民人均住房建筑面积只有区区5.7平方米，42年“弹指一挥”，增加超42平方米。保守估计，去年城镇居民人均住房建筑面积应超过48平方米。按户均3口人计算，家家都住上了144平方米的改善型大房子。

2003年，江苏最初制定的全面建成小康社会指标体系中，城镇居民住房水平达小康的标准设定为人均建筑面积30平方米，按《统计年鉴》数据，这一门槛在2007年已经跨过。2013年，江苏对该指标体系进行“提标”修订，为更好反映居住的质量，城乡居民住房水平达小康条件均改按“住房成套比例”衡量，其中，城镇居民住房成套比例要求达到90%。成套住房，指室外道路、水、电、气等配套设施和室内居住功能基本齐全的住房。

2019年，全国城镇居民人均住房建筑面积达39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达48.9平方米。各方面“率先发展”的江苏，城、乡居民人均住房建筑面积分别高出全国平均水平7.7、12.8平方米。

2003年，当时的国家建设部曾确定我国小康社会住房标准为：到2020年，住房从满足生存需要，实现向舒适型的转变，基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。次年，城镇居民小康居住的标准被细化为：人均居住面积35平方米，套均面积在100-120平方米左右。

尽管随着经济不断发展，居民对居住改善的要求不断由“量”向“质”转变，反映居民居住水平的指标也不断“与时俱进”，但仅从满足“居者有其屋”对居住面积“量”的要求看，江苏人目前人均住房建筑面积的确够住了。

放在全球坐标观察，差不多两年前，针对当时全国城镇居民人均37平方米的居住水平，房地产业大咖潘石屹曾评价说，“这和发达国家的水平一样了。”可见，目前江苏城镇居民居住水平在全球范围比较也不算低。

再看户套比，恒大研究院2019年发布的一份研究报告称，2018年中国城镇居民套户比增至1.09，从国际看，同期美国、日本分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，中国接近1.1，表明住房供给总体平衡。江苏城镇居民套户比应该比全国数据更高。

“量”体现够住了，为什么去年销售还那么火爆？不仅是江苏卖房破纪录，从2015年起连续6年年销售超1亿平方米，全国新建商品住宅销售面积也增长3.2%，销售面积排全国第二的广东增长7.7%，创近三年新高。

可以解释的视角有三个：一是平均数不代表大多数，每位江苏人都可以自问是否被“平均”了；二是随着城镇化发展和都市圈建设加快，居民住房消费不断升级，旧换新、小换大、小城市换大城市、追求更高品质住房等需求不断释放；三是出于资产保值的投资购房和出于赚差价的投机炒房，推高了住房需求。

客观说，目前居民的居住水平还有高、低之分，有的居民一时还买不起房，有的居民的居住条件还较差，特别是大城市新市民、困难群众的住房问题依旧突出。恒大研究院的研究结果表明，全国最低20%的城镇家庭户仅拥有约6%的住房，而最高20%的家庭户拥有约40%的住房。

正因为此，近几年来，江苏各级政府一直加大保障房建设投入力度，发挥公共财政对居民最基本居住需求的“兜底”作用。“十三五”时期，全省建设各类保障性住房134万套，改造城镇老旧小区5343个，改善苏北农房20余万户。今年省政府52件民生实事中的一件，就是新开工25万套城镇棚户区改造，基本建成10万套。

2020年江苏城镇化率达72%，相比于全球高收入经济体81.3%的平均数，还有提升空间，农民变市民持续带来着新的住房需求增量。而交通、教育、医疗等条件不断完善提升，在提升城市能级的同时，对住房需求也产生着刺激作用。新需求比比皆是，如大龄未婚女性一人买房独居越来越多。

在“房住不炒”成高压线后，投资与投机需求已被归为一类，属于不断“打补丁”的调控政策遏制的对象，只有目的在于实现住房从无到有的真正刚需，以及提升居住品质的改善型刚需，才是政策终极支持的对象。但值得重视的是，并非所有的住房需求都是健康的。

就说目前有的年轻人购买婚房这样的真正刚需，其实也掺杂进了投资乃至投机成分，明明90平方米就够住了，却偏要买160、200平方米的“豪宅”，“够住”之外的多余面积权当投资。居住“贪大”在造成资源浪费的同时，其实也暗藏着不小的风险。

不仅“住有所居”，而且“安居宜居”，相信江苏人的居住条件在“十四五”时期将继续改善，不过，一个健康的楼市也需要各方共同维护。（吉 强）