李宇嘉：房企若为圈钱而分拆上市恐错失转型良机

 

事实上,在我国资本市场,分拆上市并非新鲜事。只是受制于IPO政策约束、PE和创业板泡沫化,以及前几年股市“长熊”,分拆上市未成规模,更缺房地产领域的案例。

 

去年以来,两大因素促成了分拆上市潮的到来。一是注册制和多层次资本市场体系越走越近,资本市场史无前例地“扩容”。在创新创业背景下,需要扶持创业板和中小板,特别是门槛更低的新三板、私募和互联网融资,各类资本孵化平台“虚位以待”。

 

二是中小企业最具创新活力。母公司分拆出来的都是中小企业,符合产业转型方向,以独立平台上市,更得资本市场青睐,股权激励和委托代理关系更清晰。

 

房地产行业龙头近期大打“分拆牌”,业内将其目的分为转型和圈钱融资两个方面。

 

由于人口红利衰减、供求关系逆转,新房开发空间见顶,资本市场对房地产行业的看法较为悲观,转型已成共识。近年来,房企转型一边朝物业管理、家装、租赁和再交易代理、社区金融和消费等下游扩展,一边开始追赶“互联网+”的潮流。

 

尽管行业下游被称为“蓝海”,但直到目前也没有浮现出成熟的盈利模式。互联网则讲求“先入为主”和“流量为王”的速胜法则,而房企向此领域转型,不仅要大量“烧钱”收购,还要忍受该领域的前期亏损。

 

转型还在摸索,新房开发和销售主业对利润和现金流的贡献却在递减,房地产行业已整体进入“平均利润”时代,未来走向“微利”并非危言耸听。但龙头房企本身掌握着存量物业、社区、居民等海量房地产资源。在鼓励创新创业,大力提倡“互联网+”的大好环境下,这些“沉睡”的存量资源前景可期,与互联网结合的流量效应也非常可观。

 

房企向下游领域转型,可谓是“由重到轻”的脱胎换骨。因此,将物业、酒店、社区服务等子板块独立,或以海量房地产资源为平台,延伸到金融、旅游和文化等领域,并与互联网结合起来,可以实现高估值上市融资。这已成为房企转型的主要渠道。

 

此外,从公司治理角度看,分拆一方面可以解决多元业务混沌下,负协同效应在效率上的损失;另一方面,新的平台能以更清晰的股权激励、委托代理关系创建管理层。

 

但要注意的是,无论分拆上市与否,房企利润在短期内都不会改善。“烧钱”能否让新业务亏损尽快逆转,孵化出成熟的盈利模式并转化为现金流,也没有很大把握。而现实的诱惑是,从主板到创业板、再到新三板,估值越来越高,这已经成为任何企业都不想错过的融资机会,圈钱套利者不乏其人。

 

房企或许更是如此。传统业务空间逼仄,不仅生存日见艰难,也无法为转型提供现金流。借着资本市场大门敞开,将新业务分拆上市,最起码可以高估值超募,补贴和缓减传统开发行业下滑的窘境。

 

当然,其中也有“一锤子买卖”的圈钱套利者,这就需要资本市场慧眼识金,筛选出那些长期执行投资孵化器战略的龙头房企,使之真正成为转型的领头羊,并以强大的示范效应,驱动整个行业转型。

 

 

[责任编辑：张晓彤]