绿地上海47亿再造地王 惯性夺地钱途难料

47.21亿，不仅刷新了今年以来沪上总价地王的纪录，同时也是绿地继广州64亿总价地王、宁波单价地王之后，再一次主演地王争夺大戏。

据不完全统计，截止至6月27日，包括合作项目在内，绿地今年纳储已突破300亿。仅在上海，该公司就已摘得5幅经营性地块，总金额约72亿元。

惯性式夺地

6月27日上午，上海徐泾镇会展中心3地块(02-01)挂牌截止并进入现场竞价环节，经过148轮竞价，该地块最终被绿地集团及福建泰坤贸易有限公司所组成的联合体竞得，成交总价47.21亿元，折合楼面价8539元/平方米，溢价率6.74%。

资料显示，此次成交的地块被规划为餐饮旅馆业、商办用地，出让面积18.43万平方米，容积率为3。

据现场媒体描述，这场拍卖会共吸引了四名竞买人参与竞价，在经过148轮举牌之后，地块总价从起始价44.25亿攀升至47.21亿元，最终由绿地联合福建泰坤贸易有限公司以总价47.21亿竞得，再度刷新了上海今年以来总价地王纪录。

市场消息称，此次与绿地合作拿地的福建泰坤贸易有限公司是福建融信集团的下属企业。

随后观点地产新媒体致电融信集团，该公司相关人士并未直接否认，仅称未接到通知可以宣传这件事情，所以现在无法回答。

值得注意的是，这已是绿地继广州64亿总价地王、宁波单价地王之后，第三次主演地王争夺大戏，其中不乏合作拿地的方式。

2月7日，在广州金融城推出首批土地之时，绿地联合体(绿地、邦杰置业、穗荣房地产)就曾以64亿夺得打包出让的A003和A005地块，用地面积7.29万平方米，建筑面积52.24万平方米，挂牌起始价62.69亿元。

“从绿地最近拿地的风格来看，出现了惯性式的发展，手法上相对粗糙。”市场人士分析表示，对于一些大块的土地，绿地看上了便会拿下。

该人士进一步表示，这块地前后两次的定价分别存在极左与极右的问题，而最终成交价又略高于第二次挂牌的底价。

资料显示，今年1月4日，上海徐泾镇会展中心3地块曾被终止出让，4个多月之后，该地块于5月10日重新挂牌。但令人意想不到的是，在出让面积及容积率均未发生变化的情况下，该地块的起始价竟从13.68亿元骤然上升至44.23亿元，折合楼面地价约8000元/平方米，较首次挂牌楼面地价高出5527元/平方米。

“钱”途难料

“以47.21亿的价格拿这块地，未来会有不小的压力。”该人士续称，首先这块地周围并没有形成一定的商业氛围，地块建成后会有办公、商铺等业态，规模也较大。

同时，从人口导入来看，目前仅有十几万人口，人口导入非常薄弱，周边的产业不足以支撑这么大的规模。

“该地块还有"大虹桥"的概念，但其实这个地块与大虹桥存在一定的距离，完全处于外围，不属于大虹桥区域。而大虹桥在发展过程中自身就存有潜在的问题。比如大虹桥规划的规模就比较大、项目也比较多，而且并没有真正成型的产业依托。从原来老虹桥区域走出来，真正的商务人口在哪里?现在还看不到。”该人士认为，徐泾镇会展中心地块也是依托大虹桥的优势，但这样的依托是不稳固的，背后并没有成型、成体系的价值点来支撑。

而大虹桥一旦成熟，与徐泾镇会展中心并不会形成相互依托的关系，而是相互竞争的关系，会出现相互抢占人流的情况。

另有业内人士指出，由于徐泾镇会展中心地块周边并没有形成较好的商业氛围，人口导入也还没有开始，因而培育就要从头开始，周期比较长。

“要等着周边人口入住成熟，周边产业到位，这个周期会比较长。而"等"就意味着成本。所以这个项目开发出来之后，未来收益的周期、运营培育周期都会比较长。”该人士认为，8539元/平方米的楼面价，再加上5-10年的投资回报周期，这个项目未来的前景并不乐观。

“从投资的角度综合来看，这不是一个好项目。”该人士最后表示