改善型需求撑起后市，大户型的春天来了？
◎徐州日报记者 王巍巍
在很长一段时间内，“两房、三房即刚需”的属性已经得到了市场充分肯定。特别是在徐州市区，90㎡三房的经典户型仍是最多购房者的选择。但随着市区居民收入的提高，以及全面二孩的来临，购房者对大户型的需求越来越大，2015年，更多楼盘推出140㎡以上大户型。从全年来看，2015年徐州市区共成交140㎡以上户型3008套，同比增长25.07%。
徐州出现更多“改善型刚需”
2015年，徐州商品住宅销售面积段111—120㎡成交面积58.4万方，占比16.10%。其次91—100㎡成交53万方，占比15.86%，套数81—90㎡成交最高6096套，其次90—100㎡成交5965套，140㎡以上成交3008套，同比增长25.07%。
80—100㎡住宅是当前徐州购房者选择的主流，而在徐州市场占有率最高的十家品牌房企中，除绿城外，以万科、绿地、华润、万达等房企为代表的住宅项目面积段基本集中于此。但同时可见，111—120㎡面积段和140㎡以上面积段户型的快速增加，意味着徐州出现了更多的“改善型刚需”。
当子女长大，一室一厅已经无法满足居住需求;当生了两个孩子，两居室的房子必须扩容;当孩子上学，需要新房才有教育指标;当三代同堂，可能需要四室或更多的房间……改善型居住需求，也逐渐成为部分市民的刚性需求。
以“二胎政策”为例，如果想要三代同堂，按人头来算：父母一间房，孩子一人一间，老人一间，四房就自然成为“刚需”的选择了。同时，徐州三环外的项目更多考虑到改善型置业需求，以差异化的产品来应对竞争激烈的市场。2015年，国信、碧桂园、玺悦龙城等楼盘就推出了200㎡以上的大平层产品。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，二孩政策影响住房需求结构的变化，改善型需求突显，利好改善型项目。“二孩”后，家庭结构发生变化，原来一家三口变为一家四口。同时，也需要父母或雇佣保姆一起来照顾家庭。此外，住房需求结构也发生变化，原来一家三口的居住需求一般为两房即可，“二孩”后，住房需求起码变为三房，甚至四房。因此，全面实施二孩政策后，生二孩的家庭住房状况改善成为必然，这对未来改善型住房项目来讲是利好。
记者了解到，目前市场上产品的供应结构也正在发生着改变。随着改善型需求逐渐开始释放，越来越多的房企正在根据楼市大户型成交渐增的趋势，而推出大户型房源，产品类型也有所改变，其中，部分项目直接一改往日营销策略，将主推产品改成洋房、别墅产品。
多重利好刺激改善型需求释放
和往年不同的是，2015年，随着政策对改善型需求的刺激，刚需产品“一枝独秀”的状况发生了改变，改善型置业需求强劲释放。
从“3·30新政”到10月24日最后一次降息，2015年，政策方面对于改善型需求的支持从未中断，从取消限贷到降息、降准，从提升房地产住房公积金贷款额度到降低二套房首付比例，每一次的政策调整都撬动了一批改善型需求购房者进入市场。尤其是“3·30新政”中的“营业税5改2”直接刺激了“卖一买一”类升级置业客群的换房节奏。同时，2015年公积金政策频繁调整且力度空前，提高使用效率与刺激需求兼顾。以上政策使得这类客群能够更快地将“小房”出手，购置“大房”。
从去年成交结构可以看出，改善型需求已经在释放。业内分析，2016年会延续改善型住房需求强劲的特点，需求成交比例有望进一步提高。主要是因为很多家庭现有的住房普遍户型较小，而且相当一部分现有住房质量不佳。
不少开发商表示，现在家庭经济条件改善了，有一定经济基础的人希望能住进更宽敞、舒适的房子是必然趋势。因此，开发商也会适应市场需求，推出越来越多的大户型房子。一位房地产销售人员还告诉记者，购买大户型的人大部分属于改善型住房需求，可大体划分为两类人群：一类是原来就住大户型，因为一些原因，如物业服务不好、环境差、交通不便利、人文环境不好、车位少等，考虑换房;第二类就是由于家庭成员增加，感觉房子居住面积不够，再考虑买大户型。
大户型房源规避中小户型缺陷
针对户型，人们对居住空间的功能布局以及可变空间的认识越发成熟，住房观念也开始由生存型向舒适型再到奢享型的转型。特别是对于改善型购房客群而言，除诉求房子的舒适性外，还追求环保以及多功能属性。
从居住角度考虑，大户型的房屋舒适度较好，因为很多房子受面积限制，一些居住的要求无法充分满足，如隔断较多、房间过小等。但大户型就完全可以规避这一缺陷。一般来说，大户型由于面积大，所以功能区间明确，各空间独立。在有空间招待亲朋好友的同时，也有自己的独立空间保护隐私。包括家人之间也可以有更多的个人空间，避免很多面积小带来的窘迫问题。
而考虑到楼市政策的不断变化，购买大户型的买家往往更看重一步到位的优势，在一定时间内省去换房麻烦，同时节省税费等换房时附加的费用。这就不同于小户型着重过渡性居住的特点。另外，一般大户型在小区规划过程中也都处在比较好的位置，采光观景都较有地理优势。