房价下跌趋势已经确认 楼市出现拐点基本得到验证
楼市 再做“俯卧撑”?
近期，各地楼盘降价打折之声不绝于耳，部分开发商资金链断裂的消息也是屡见报端，房地产市场开始充斥着各种救市的言论，一时间，地产市场似乎是一片惨淡。昨天，国家统计局发布数据显示，全国70个大中城市中，4月共有26个城市的新建商品住宅价格环比持平或下跌，创2013年以来的下跌新高。那么，房价现在到底是什么状况?央视财经频道主持人沈竹和特约评论员中国社会科学院金融研究所研究员尹中立、著名财经评论员张鸿共同评论。
房价真的扛不住了?未来楼市将是何走势?
国家统计局公布了70个大中城市房价指数，与上月相比，新建商品住宅和二手住宅价格下降的城市数量均有所增加，其中新建商品住宅价格下降的城市有8个，二手住宅方面，价格较上月下降的城市有22个。杭州以0.7%的降幅位居榜首，宁波，无锡，温州，金华，惠州，安庆，赣州紧随其后，降幅在0.1%到0.5%之间。
在44个价格上涨的城市中，南京和厦门以0.4%的涨幅位居榜首，涨幅比3月份回落的城市有31个，最高涨幅比3月份回落了0.2个百分点。温州仍然是唯一一个价格继续下跌的城市，价格上涨的城市依旧还是69个，但涨幅回落城市达到67个。其中，位居榜首的上海同比涨幅13.6%，也比3月份回落了1.9个百分点。北京、广州、深圳的同比涨幅均为11.2%，涨幅明显收窄。
通过国家统计局的数据我们看到，二三线城市房地产市场陷入胶着状态。
尹中立：中国的房地产即将出现拐点 现在基本上得到了验证
(《央视财经评论》特约评论员)
应该说基本吻合，虽然从现在的数据来看，比如说同比的数据，还依然是10%的涨幅，但是这里要解释一下这个指标的概念，同比是指今年的4月份和去年的4月份相比较，但是环比看得就更加直白一点儿。也就是说我三月份和四月份比较是涨了，还是跌了，从这个同比的数据可以看到，去年如果这样投，其实拐点，它最高点就出现在去年的八、九月份。所以我去年六月份说，因为美国的货币政策调整，所以中国的房地产即将出现拐点，应该说现在基本上可以得到了验证。尤其是从环比的数据来看，而且三月份和四月份环比的数据，下跌的数据越来越多，看得更加明显一点儿。
如果再结合交易量的数据来看，就更加明显，四月份交易量的数据，一线城市下跌了大概都在50%左右，三、四线城市大概是30%左右。所以这个交易量的萎缩程度比这个价格的数据看得更加明显。
张鸿：加入到下跌战团里的城市越来越多 降幅已经烧到了北京
(《央视财经评论》评论员)
加入到下跌战团里的越来越多了，而且即使你说百分之十几的，我们科学的说法叫做涨幅收窄。你要是再往前几个月数的话，那最高涨幅是20%，然后18%，然后17%。现在上海的百分之十三点几，这已经是最高涨幅。所以涨幅在同比在收窄，而且环比，这个月比上个月持平的、下跌的开始越来越多，而且它烧到了北京。一线城市北京也开始出现了环比，比上个月下降的趋势。
很多人会觉得，好像和我们生活中感觉的不太一样。生活中怎么没下降呢?这是因为定价的时候，他说那个打折，那个基数，不是根据去年这个时候的那个价格说，他去年两万，我今年打了折买一万八，不是这样的。他去年两万，今年本来定了三万，然后一看世道不大好，我卖个两万五，这个数字是和三万比，它是打折，但是它比去年可能还是涨，但这个涨幅也在收窄。
尹中立：下跌的趋势已经确认 抄底还为时尚早
(《央视财经评论》特约评论员)
这是房地产市场波动的特点决定的，也就是说房价的波动，它是一个分散交易的市场，它的统计、价格的变动有一个滞后的过程，与股票市场不一样。股票市场是一个、两个交易所，是一个集中竞价的市场，今天跌了20个点，立刻就能够看得非常清楚，所以大部分股票都是跌的。但是房子是每个开发商自己的定价，然后根据别人的定价，互相一个市场的博弈过程，所以它首先会表现为交易量的下降，其次才是价格的下跌。现在是交易量已经下跌，所以未来一段时间，价格会逐渐地会表现出来。
需要关注的一点是，现在这个拐点是刚刚出现。并不是说，大家现在想着我什么时候抄底，现在离抄底的时间可能还为时尚早，也就是说下跌的趋势刚刚形成，未来还要看政策，看宏观经济的基本面，还有国际形式再做定夺。但现在这个下跌的趋势，应该说已经确认了。
马光远[微博]：目前的这个转折点只是正常的调整 并不是要崩盘
(《央视财经评论》评论员)
整个房地产市场，赢来一个转折点。第一个转折点，只是说价格有所回落，进行全面的一个调整，但并不是像很多人讲的说要崩盘等等。第二个，面对这个转折点，我们的政策应该怎么办，应不应该救市，那么什么情况下救，或者什么情况下不救。如果房地产价格的调整本身影响宏观经济的稳定，那肯定要救的，但是如果没有的话，价格的自然调整，它是一个常态。所以目前的整个房地产价格的调整本身是在做正常的一个调整，而不是说已经到刺激金融风险的底限。第三个，目前的情况为什么会出现?对于我们的管理层，还有开发商来讲，都影响认清形势，也就是说目前的这种调整本身不仅仅对整个房地产行业，不是有害的，反而是有益的，但是当然也要关注里边的一些风险。
张鸿：基本上从去年下半年开始 所有的数据开始往下走
(《央视财经评论》评论员)
我们还是先看一下大势，就是你说同比还是环比。同样的数字，开发商、银行、政府部门和买房的人，看到的是不同的结果，但是我们看一下大势。很多人不关心国家统计局每个月公布的房地产投资和销售的情况。上周刚刚公布了一到四月份的，有个景气指数，叫国房景气指数，是国家统计局公布的全国房地产的景气指数。这个月是达到多少呢?是95.79，这什么意思?就是景气指数一百是正常的。区间是95到105，过了105就说明过热了，曾经我们达到过105以上，106点几，现在到95.79，上个月还在96点几。你连续看，这几个月在往下掉，然后再看几个图，也是统计局公布的。
我们先来看房地产开发企业本年到位资金的增速，去年到12月左右哗一下就下来了，这里面有一个细节，上一次尹老师来的时候曾经提到过，就是美国QE开始退出的时候，说外边的钱少。从外资流进来的这个钱，减少了百分之二十八点几。再看土地购置面积的增速，增速减缓。去年地王频出的时候是9.9，然后你看像现在土地面积，开发商不买地了，出现了负的，这叫负增长，其实就是跌，叫负的7.9，买不起地了。然后再看房地产开发投资增速，基本上都是从去年下半年开始，尹老师判断非常准确，19.3，然后开始16.8、16.4的开发投资增速。
最后是我们关心的销售面积和销售额的增速，也是从去年12月份开始，11月、12月份哗哗哗，到了今年就开始出现了负增长，一开始0.1的负增长，3.7的负增长，到现在是销售面积是降了6.9%，销售额增速7.8%。如果这么算的话，就是你的面积下降的幅度要低于你的销售收入的下降的幅度。
尹中立：五年足以生成一个较大的房地产泡沫 我们不能不防中国楼市累积了十年的风险
(《央视财经评论》特约评论员)
说到这个数据，我再想补充另外一个数据，老百姓可能比较关注交易量，关注交易价格。但是宏观决策部门更关心另外一个指数，实际上房地产的新开工面积。新开工面积截止到前四个月，下降了百分之24点多，接近25%，新开工面积减少了，就意味着未来的施工量的减少，就意味着钢铁、水泥、建材需求的减少。结合当前的现状，我们现在这些行业都面临着比较严重的产能过剩，如果需要再进一步减少，而且是大幅度的减少的话，那对相关的产业影响会非常大。
其实我们从国际比较可以看出来，在国际上著名的这种房地产运行的周期当中，大约都是在涨五年。比如说1985年到1990年，日本是涨了五年，然后制造了一个很大的泡沫。在刚刚过去的十年当中，像美国是2001年涨到2006年，也是五年时间。也就是说，从全世界其他国家的表现来看，五年足以生成一个比较大的房地产泡沫，但是对比一下中国，实际上我们是两个五年，也就是加起来实际上一共涨了十年，2008年因为受到全球金融危机的影响，一个半年多时间的一个下跌，可惜下跌的时间太短，风险没有释放，2009年接着涨。所以从国际比较来看，应该说中国有中国的国情，因为中国的人多，中国在快速的城市化，但是毫无疑问，我们十年累积的风险，应该说不能不防。所以如何去应对房地产出现的一个拐点所形成的风险，我想应该要从两个方面来考虑。
第一个是房地产调控政策，应该要适度的修改，至少要做出一个预案，什么预案?因为我们在过去十年，房价一直在涨，我们一直在试图控制它的房价上涨的速度，打压需求，增加供给。但是未来如果真的形成一个下降的趋势，那么我们宏观调控政策可能就要反过来做，应该要刺激需求。其次是金融风险的控制，可能最敏感的是金融行业。金融风险控制，其实国外也有成熟的做法，面对房地产的风险我们应该做两件事。第一个是要赶快推出存款的保险制度。其次是就是政策性住房金融机构赶快推出来。我们在三中全会的文件里面也提出了要构建政策性住房金融机构，但是到目前为止，还是在讨论过程当中，应该说这样一个方案应该及早出台，应该说对防范，或者化解这个风险会有很大的作用。
张鸿：如果我们的经济能扛住 那就让开发商吃点亏长点见识
(《央视财经评论》评论员)
我们先得弄清楚，我们原来说房价不能这么高，或者说这么高速增长的时候，很多人说凭什么不能那么高速增长，我们的需求有，然后也没有那么多的控制。但是因为房地产市场的根本数字都不清楚，那今天当我们说，它对中国经济可能有影响，对金融可能有影响，对很多行业可能有影响的时候，这个数据我们也得弄清楚。
如果从金融的角度说，金融风险肯定是最大的风险，那金融风险我们能不能扛得住?我记得，这些年其实都有各大银行都做过这种压力测试。我看到过的有30%，有50%的，甚至还有更多的，说根本就没事，就房价跌到百分之几十，因为你首付在那儿，什么都没事。但是我们现在也担心，银监会在今年初的时候，也提醒各大银行说要防范贷款的一些风险，保证我们不良的贷款率在增加，那这个风险其实银行都有风控，是可以测算出来的。我觉得大家可以把这个测算出来，那到底我们经济能不能忍受?然后如果有影响，那我们针对这个影响，影响到哪儿，我们就救到哪儿，如果没有影响，我们能扛，开发商能扛，吃点儿亏，受点儿苦，摔摔跤，长点儿见识。
尹中立：从投资的角度来看 现在应该多看少动
(《央视财经评论》评论员)
从投资的角度来看，我觉得现在应该叫多看少动，做股票也一样，就是说一旦形成一个下降的趋势，最好的办法就是不做。当然，如果是你是开发商，这个时候你不能不做，那你唯一的办法就是要增加现金的储备，现金为王，这是非常重要的。从现在的存量这个市场来看，第一是三四线的城市，明显的是总量的供过于求，一线城市实际上是价格过高。换句话说，按照现在的价格和收入水平保持不变的话，它实际上也是供过于求。所以总体的供过于求的这样一个局面，实际上市场的风险是稍微要值得关注的，但是它释放到什么程度，还要看国际环境，还有中国的其他宏观经济政策如何去应对。
张鸿：楼市该怎么样就怎么样 就让市场来解决问题
(《央视财经评论》评论员)
我不得不提醒一下今天是“5·19”，中国股民都记得这个日子。中国球迷也都记得这个日子，它是中国股市牛市的一个象征，也是中国球迷非常悲惨的一天。今天我们谈到这个的时候，其实我们想说的是，在中国足球5·19的时候，我们说救救中国足球。在股市“5·19”的时候，其实就是在救中国股市。但是我们救的不应该是它的价格，而是应该建立一个很好的、完整的资本市场的体系。足球也是一样，是要有一个很好的足球的梯队，足球变成大家的爱好。
房地产其实也一样，今天我们看到的，其实它是叫不叫调控的调控，为什么?因为它的需求确实被遏制了，所以无论是从高端的这种需求，它其实是相当于过去我们说的投机性需求，它当然是奢侈品，奢侈的这种投机需求，被限制。还是地方政府救市的手段的被限制，其实都是走在一个正确的调控的手段上。当然我们要担心的是接下来我们的手段，别被这些影响到我们整个宏观经济的走势，影响到我们整个金融的安全，只要不影响这两条，我觉得他该怎么样就怎么样，就让市场来解决问题。